【意見分享:凱莉讀「你還敢在日本買房」三部曲。】

凱莉是我一個好朋友,她有兩年的時間,把看房子當成興趣,這篇文章是凱莉的感想,大家可以參考看看囉。

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我拜讀了劉小姐的三篇文章,她說房仲業者詐欺,那房仲業者可以說她毀謗嗎? XD


第一篇:


1. 投資就是投資東京和都會區,沒有人要投資鄉下地方,討論全日本空屋率沒有意義。這就像你要到台北信義區投資,可以有人告訴你全台灣的空屋率有多高一樣。投 資就是看標的,不論投資哪一個國家,全面肯定和否定一個市場都是具有偏見和危險性的。台灣&中國也一堆空屋,你會因為有一堆空屋,就不敢在當地買 房嗎?


2. 兩三年前買房屋,因為外匯損失不敢說,這不構成東京房市不可以購買的因素。請問如果有人兩三年前就炒作日幣外匯,卻也因為日本政策性因素損失,要請這個人 以後都不投資外匯嗎?做任何的國際投資,若想降低匯率因素,應該做的是避險,而不是說兩三年前買,現在虧損,那應該是當初建議你的房仲沒有給你完整的風險 規劃。


3. 少子化的因素影響最大的是郊區的房屋,並不是都心。首先,台灣和中國的少子化問題,都與日本一樣嚴重,(相關數據請自己找) 所以也不能在台灣和中國買房了嗎? 其次,根據我之前看的統計數據,東京都的人口總數是正流入,一個國家再怎麼少子化,首都絕對是人口聚集之處。並且,山梨縣空屋率很高我不意外阿,又不是只 有她住日本,我朋友也住山梨,
那裏土地多,人口又外流都市,當然是空屋。這跟舉例我們台中梨山有什麼兩樣? 不懂特別舉例山梨縣的意義。


4. 中古屋是否有修繕基金,我覺得劉小姐真的是把問題放大了,基本上修繕基金的本意是修繕,當準備金不夠時,就是住戶共同在提撥,這跟"貧民窟化風險"有什麼 關係? 另外,真的在都心的停車場,車位都很少,此外,會規畫為停車場,就是那停車場的土地,本來根據法規(可能)就不能蓋房子,根本就不是要拿來增加收入的。這 就跟台灣公設比的概念一樣,根據建築法規,一片土地就是只能蓋固定面積的房子,剩下的建商當然只能拿來做其他規劃。現在很多都心的房子,根本就沒有幾戶停 車場,這是看目標客群需求,才不是什麼要拿來當作租金收入。


5. 新城&衛星城市的價值本來就低,所以投資房地產本來就是location阿,這就何必拿出來嚇唬人。


第二篇


1. 日本行情才不是靠華人在買,不只華人,日本老一代的有錢人,日本人自己都在買,全世界海外的資產家都在買。誰在買很重要,這取決於市場會不會崩盤,為什麼 呢? 我覺得日本房市不會跟泡沫經濟一樣崩盤,最簡單的是結構不一樣。泡沫經濟是借錢,現在在日本出手的,資產家搶這些精華地段,都是不議價用現金買。我換句簡 單的話說好了,借錢會被斷頭,用現金買若不缺錢,除非急需用錢誰要降價求售? 這是最大的結構性的不同。


2. 奧運後東京人口大減? 請問人是要去哪? 回歸鄉下嗎? 許多日本人想要2020年脫手,請問是指投資客嗎? 一般自己住的人,買了後賣掉是要住哪? 更何況我真的要說,所有的房地產漲價都是土地在漲價。房屋本身的價值是有限的,也會隨著使用年限折舊。不論哪個國家,包含台灣(除了中國無法持有土地不評 論),房屋會漲價是因為土地漲價了。白話文來說好了,信義區40年的老房子,為什麼可以比台中某鄉下新屋賣的貴?房子買的是土地價值,不是房屋本身! 所以請要本房市會崩盤之前,應該要研究的是,什麼因素會影響東京土地價值崩盤~


3. 再來,說一樓的房子人家就不買,朝北日本人就不買,這都太主觀。我隨口就可以舉出一個例子。我最愛的就是問日本房仲,請問你買幾樓,我遇到的日本房仲(不 是台灣的唷)不少人都買一樓。文中又說朝北沒人要買,但是朝北的房子便宜,很多人覺得白天根本就不在家沒有關係,因為這樣選擇北邊房價便宜一點的日本人, 我聽到也是大有人在。再來,日本商業節目,曾經做過一個特輯,在講老屋翻新,現在有日本年輕人就是故意買40/50年的房子,然後地點非常好,但是因為房 子老了,所以很便宜,自己在裡面裝修的跟新的一樣。當然,考量到地震的問題,有人不會買老房子。但是,這個例子重要的事告訴我們,只要地點好,不論什麼的 房子,都有人會想要買,不論怎麼樣的房子,都有需求。不是全市場都只要離捷運站一分鐘的新屋,才叫做好物件。地域地點OK,什麼物件都會有需求。


4. 3A地段(發音A字開頭的赤坂、青山、麻布)房價沒跌,不是哄抬效果,請問什麼叫做資產價值,有人願意用那樣的金額抱住這樣的房地產就是價值,價值本來就 是無形的。東京都心的土地取得不容易,一如台北一樣,土地值錢,有人願意付錢,就有價值。買的人用現金買,不缺錢不賣,成交價就不會掉。不要再舉泡沫經濟 了,整個金融系統的結構都不一樣。


5. 租房比買房划算? 這划算是針對日本人來說吧~ 請問比較的基礎是什麼? 不懂文章的絕對金額有什麼意義。是比較租金要13萬,房貸要繳13.5萬,所以買房不划算嗎?如果不考慮離開,買房當然比租房划算阿,因為租房是費用。買 房是資產,繳完就是你的,這有什麼好比較的? 比較是要有目的性比較才有意義吧。


第三篇


重複一二篇的言論,不停地講空屋率和少子化,好像全世界只有日本有空屋和少子化的問題。為了不鬼打牆,就不說了。至於那種房子會變成半價的言論,就跟預言 股市會上三萬點一樣,不評論。另外,我不是房仲業者,投資本來就是要用閒錢投資,任何投資都有風險,這世界上沒有穩賺不賠的投資或者生意,就算有也輪不到 我們一般人。做任何投資前,了解自己的風險承受度,了解風險,懂得控管風險才是最重要的。


以上,我不是房仲,不要說我詐欺,我只是提出我的想法,台灣又不是一言堂,慎選投資標的,清楚自己的要什麼,才是最重要的。PS 日本房地產本來就不是會一飛衝天的翻倍,本來就偏向租金市場,我也聽過租房投報率10%,又何必打翻一船人呢?

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PS:全文徵得凱莉本人同意分享於「東京不動產投資情報站」,可轉貼分享,但未經本人同意,請勿抄襲喔。

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