之前有分享過關於東京不動產買賣市場有「兩極化」的現象,也就是人口從近郊往都心集中,導致近郊的房屋資產價值不保,而都心五區房價卻漲翻天的現象。其主因不外乎就是因為「都心回歸」現象以及「稅改」因素(請看舊文,不再累述)。但最近居然連租賃市場也出現了這樣的「兩極化」現象。

  以往日本的租賃市場的旺季,約莫落在1~3月這段期間,為了要迎接4月的新生活。但最近卻有「部分」業者,表示這段期間似乎出現了些許的變化。也就是旺季越縮越短,只剩下大概兩、三週左右的程度,甚至今年似乎旺季不旺了。

  根據2015.05.05出刊的「住宅新報」指出,有業者(都営新宿線船堀駅)感嘆,今年這段出租旺季,似乎沒有到來,甚至出現了「租金越便宜的房子,越容易租出去」的傾象。但相反地,根據房屋租售網站at home的調查,卻發現了另外一個事實:就是「出租成交平均單價」卻高於「登錄待租平均單價」。也就是似乎高價的物件,其出租狀況似乎沒有想像中的差。

  根據這篇報導所採訪的實際案例,我們似乎可以觀察到,目前的東京租屋市場出現了三種「兩極化」現象。第一種為「高價產品vs.低價產品」,第二種為「好地點vs.爛地點」,第三種則是「行銷業者vs.一般業者」。

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  先來看看第一個兩極化現象:「高價產品vs.低價產品」

  根據上述房屋網at home的調查,「出租成交平均單價」高於「登錄待租平均單價」的現象,幾乎出現在東京所有的區域當中。同公司的岩田氏認為:這很有可能是因為受惠於安倍經濟學,賺到錢的人,願意用較高的價錢來租好的房子,而導致整體上優良物件更容易出租的緣故。但相反地,位於東京近郊西武新宿線鷺ノ宮駅的業者卻表示:原本學生的租屋預算落在6~7萬日圓,現在卻也壓低到了5萬日圓。新婚夫妻的租屋預算2DK原本為9~10萬日圓,現在也壓縮到了七萬日圓。從這個現象可以得知,也就是有一部分賺到錢的人,願意租設備好的房子,花多一點的錢來提升身活品質,但卻有另一族群的人,飽受到通膨之苦,不得不壓低自己的居住預算,不在乎設備好壞,只挑便宜貨住,以應付物價越來越高的生活。

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  再來看看第二個兩極化現象:「好地點vs.爛地點」

  就有如文章冒頭那位都営新宿線船堀駅(江戶川區)附近的業者提到,地方上由於學生減少,而導致租金下滑,越是便宜的房租越容易租出去。但相反地,在東西線早稲田駅(新宿區)的業者卻說,今年的旺季從去年的12月、一月份就開始了。早稻田一帶除了知名大學早稻田以外,鄰近的高田馬場更是語言學校以及各種專門學校林立,因此需求很穩定。但相反地,即使是好產品,只要地點不對,似乎也面臨了租不出去的命運,上述的江戶川區就是最好的例子。另外,総武線津田沼駅(千葉線)附近的業者也提到,由於這一帶的出租物件供給過剩,因此租屋人口幾乎都只挑選「全新」新成屋來租,而導致雖然只有3~4年屋齡的新古好屋,也面臨到了租不出去的窘境,而不得不降房租。看來買到爛地點,真的會讓你套牢到一直看空房市(我沒有在指誰喔)。

------------------------------------------------------  第三個兩極化現象:「行銷業者vs.一般業者」

  根據at home業務推進部的高級研究員(senior researchger)岩田紀子的表事,隨著客戶的兩極化,房仲業者優劣的兩極化也越來越明顯。即使同一個車站生活圈,有「業績搶搶滾」的業者,同時也有「感到景氣寒凍」的業者。而究竟是什麼原因導致這樣的情況發生呢?可能就跟業者自家品牌形象以及行銷策略有關。由於業者數量增加,分食市場大餅,因而導致有努力於行銷攬客的業者,有舒服店面的業者們創下了成交佳績。但那些「以不變應萬變」的業者們,就只有等著自己的餅被搶光了。同時,像是剛才提到的高田馬場一帶,由於是許多外國人會聚集的地方,同時,也由於近年日圓大貶導致外國留學生增多,而這些留學生可能要比日本一般學生更早找房子,因此有嗅到此商機的業者,自然而然從去年12月底就開始積極攬客,沒反應過來的業者,當然就只得乾瞪眼了。因此察覺瞬息萬變的市場,對於出租仲介來講,也是越來越重要的課題之一。

  看來東京不動產的投資,除了要清楚你的目標租客以外,還要注意到location的問題,且慎選業者也變成不做不行的功課。祝各位投資順利,收租愉快!

 

 

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