答案很簡單:因為你買到爛貨。

這篇文章的描述很極端,可能會讓你看起來覺得很不舒服,閱讀之前請有心理準備。
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身為一個業者,其實不應該講出這樣的實話來砸自己腳。不過了解日本中古屋市場生態時,你就知道會什麼「中古屋只會跌價了」。絕大部份的日本人買屋,都是為 了自住。如果自己住得舒服,其實這輩子都不需要賣屋。同時,日本人也喜歡新房,這也就是為什麼中古交易市場只佔了整體不動產市場的10幾%的主因。

在市況好的時候,好東西大家搶,投資客搶,自住客也搶,所以你搶得到的機率非常低。但在市況差的時候,也是好的東西先被自住客挑走,因為他有自住需求,而 且因為是自己要住的,會挑得很仔細。而正如我前述的,當一個日本人買到好屋時,因為屋主是為了自住,自然不需要拿出來轉售,因此也不會產生這個好物件,將 來在二手市場所交易時的「二手價格」。而為什麼在檯面上讓你看到的中古屋,價格都會遠低於它當初的購買價?原因更簡單,因為他是爛貨,所以才會出現在大家 都看得到的地方讓你撿。

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買不動產時,我們總以為買方最大,不買,誰都賺不到。但殊不知你在整個交易市場(尤其是外國人),在資訊不對稱的情況之下,你其實在交易市場中,只排名老 五。怎麼說?假設今天有個物件要賣,如果它是好貨,可能屋主的親朋好友或左右鄰居會第一個知道。如果他們也剛好有購屋的需求,就會自己私下交易,一來省仲 介費,二來免去漫長的等待。

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而如果這個要賣的物件,條件不是這麼好,親朋好友左右鄰居也不想要的話,就只好委託仲介來銷售。因此這時,仲介業者(的老闆或是員工),就成了購買這間房 屋的第二順位。也就是如果這個物件是好貨,有獲利的機會,仲介業者就會自己買下來,重新裝修後再高價賣出。日本許多仲介業者專門做這種事。業者口袋不夠 深?那你真的想太多了。日本有許多專門融資給業者來進行「買取再販」的金融機構。當然,業者會購買,一定是以他自己的專業眼光來判斷有獲利的機會,自然而 然在融資機構的審查中,貸款也較容易核准,因為好物件,漂亮的價格,對於銀行端的放款風險相對低。專業的業者願意買的東西,可見這產品一定不會太差。

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那第三順位是誰呢?就是這間仲介店的老闆或員工的親朋好友,或者是配合已久,已經有過幾次愉快交易經驗的投資客買家。業者其實要賣房子,一定希望以最輕鬆 的方式來銷售,這是人之常情。與其帶看好幾次陌生又龜毛的自住客戶,倒不如自己如果有口袋名單,又知道自己配合的投資客買得起,不囉唆,自然而然會在規定 必須PO上流通網之前的期間內,自己先賣掉。因為可以輕鬆賺6%。這就是一般俗稱的「未公開物件」。

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而業者自己的朋友或配合投資客不買,才會淪落到一般的流通網,像是at home, Homes, Suumo, Yahoo等,給日本一般社會大眾來購買。因為這個物件不好,自己無法賺6%,只好多管道銷售,分別人賺。管道多了,自然較差的產品也會找到屬於自己的主 人。所以一般的日本購屋客,就是排名老四。想當然爾,一般人挑到第四名的產品,就是第一~三名不要的東西,這樣的東西,你覺得在中古市場時會有多少的增值 空間?自然而然再次轉售時,價格好不到哪裡去。好貨大家搶,爛貨沒人要嘛。因此如果你的找屋方式,就是連仲介店頭,連現場都沒去,只是在手機或電腦上點一 點,那麼當然只看得到這種「貨底」了。

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而,很抱歉,在看此篇的台灣朋友們。你們很有可能就是第五名,排行老五。因為這個物件日本銷售不掉,所以才會淪落到專門銷售給海外的業者,拿來費心思翻譯 成中文,在海外舉辦說明會之類的,來讓不熟悉當地市場的外國人購買。之前的舊文也提到,你在國外,怎麼可能搶得贏在國內又懂日文的日本人呢?

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又回到主題,只要是「中古屋轉賣時,都會低於當初購入的價格」嗎?上述的說明只是其中的一種狀況。

但事實上,根據統計。好的物件在二手市場時,R/V(再販售價格)http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/414403957 遠遠高出當初購買價格的產品,其實為數不少。只是,你究竟有沒有辦法至少當上「老二」,買到這樣的物件呢?這就考驗著你的智慧與業者的關係了。同時,也就 是因為這樣的道理,日本的購屋客,在購買全新建案時,多半只挑選「第一期」來購買。因為第一期銷售時,還有許多好貨。整棟大樓都剛開始銷售而已,當然還有 許多好的格局,好的面向可以挑,甚至這些好貨,多半都還續要抽籤,還不見得抽得到,因為好貨人人想要搶啊。等到第一期賣完,變「第二期」時,其實就剛上面 的道理一樣,剩下的貨,就是第一期的客戶挑剩的,自然而然就是次級品居多。買了,多半也沒什麼賺頭了,不,反而就像上面所講的,買了,當你將來要賣時,在 二手市場上跌價的機率反而大增。因為講難聽一點,它就是「第一期撿剩的(或者放在後面幾期,想要高價賣的)」。

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這篇文章只是將日本的二手房屋市場以「極端,誇大」的方式來描述給各位了解,每個物件銷售時的狀況都不太一樣,並不一定就會有第一名到第三名順位的人存 在,也不一定「第二期」就沒好貨。而外國人也並非絕對買不到好貨,這裡只是提供一種狀況供大家思考。也有外國人跟仲介關係很好,當上第二名的也不在少數 (例如吳淡如小姐?我猜的)。

另外,爛貨也並不代表不會獲利。聽說,反而在房地產向上的趨勢時,便宜買進爛貨,當周邊不動產市場行情拉高後,會有意想不到的漲幅。因為市場向上時,好貨 人人搶,就算搶到也是天價,那還倒不如用破盤價搶進一些便宜爛貨。而且市況好時,好貨也容易一掃而空,動作慢的自住客,若有購屋需求,還是得向爛貨以及自 己的荷包妥協。所以爛貨能不能獲利的關鍵,就在於你是「市價」取得還是「低價」取得。大部分的日本人就是因為「市價」取得,才導致虧損。至於好貨?你能 「市價」取得就要偷笑了,怎麼可能讓你低價買得到呢?

但小心,投資策略因人而異,每個人的風險承擔能力不同,這樣的操作也是高風險,祝各位投資愉快。

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