2015.05.23期,於昨天剛出刊的「週刊東洋經濟」,以大篇幅的聳動標題「不動産、マンション、バブルが来る?」,從全方位來分析目前日本的不動產市場。

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【報導分享:不動產泡沫將至?】

2015.05.23期,於昨天剛出刊的「週刊東洋經濟」,以大篇幅的聳動標題「不動産、マンション、バブルが来る?」,從全方位來分析目前日本的不動產市場。

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商用不動產需求旺盛

就商辦部分,報導提及目前企業對於商辦的需求旺盛,都心五區中的商辦空室率已在三月時降低至5.3%,同時也由於各界預估租金將上漲,因此有許多大型商辦 在大樓完工前的1~2年前就決定入住的企業也不乏少數。根據不動產仲介大公司JLL的調查,受惠於日銀的追加量化寬鬆,因而導致低利以及日圓急貶,光是今 年2015年1~3月,日本的不動產投資金額就比起去年增加了23%,來到了1兆5400億日圓之多。而海外投資家門預估,雖然目前東京商辦租金上漲,但 與倫敦相比,也才七折左右,因此投資家們也預估還有漲房租的空間在。也由於目前的時空背景處於歷史上利率新低點,因此資金調度成本也還只是2007年迷你 泡沫時期的一半以下,再加上奧運利多,以及國家戰略特區等政策利多,更是進一步推升租金上漲的幕後推手。瑞穂証券的石井高級研究員就預測,由於這波伴隨著 大型再開發的不動產投資活性化,或許十月份即將發表的基準地價,在東京都心部,有些地方可望上漲兩成。

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外資法人買不停

除了日本本國法人積極取得投資不動產外,外資法人搶更兇。根據報導,去年2014年十月,新加坡的政府投資公社(GIC)就以推定約1700億日圓的價 位,取得位於丸之內的商業大樓「pacific century place Marunouchi」,而中國政府系的China Investiment corporation (CIC),更是以1430億日圓取得「目黑雅敘園」。而造成這波法人搶不停的主因,報導中認為有兩點。第一點就是日本不動產相較於香港,紐約以及倫敦, 都對處於便宜的水位。其二就是量化寬鬆導致貨幣過剩,而使得資金取得容易。而這當中,當然也存在著許多是為了炒短的資金買賣。例如以投報率4%~5%的價 格買進後,再短期以投報率3%的價格倒貨賣出,炒短賺價差。而此波的商辦熱潮,為了不重蹈07年米你泡沫借錢過多被銀行斷頭的覆轍,投資公司也幾季做好風 險控管。看來這波投資熱潮,暫時不會停歇。

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房價漲到買不起

在品川區的指標個案「Brillia Towers 目黑」價格發表後,著實跌破許多業界人士的眼鏡。房價已經漲至年收比的十倍,早就不是一般家庭能夠負荷的。文中記者實際採訪欲購買此案的住在品川區的三十 歲上班族,他提及「雖然價錢貴,但因為父母願意資助,所以有意購買70平米1億元的案子」。而根據報導,近一年來,都心的高價物件,越賣越好,反而郊外越 賣越差。都心高級產品熱銷,郊區普通產品滯銷。原因就在於建築費的高漲,以及建築工人不足。而郊區普通物件的建除成本,「用地取得:建築費用」約為 「3:7」,也就是建築費用高,若想把建築費用轉嫁於販售價格,必須大幅漲價。但越是郊區的物件,對於價格反映越是敏感,稍有風吹草動就漲不上去。另一方 面,在都心中的比例剛好相反,土地價值本來就高於建築費用,因此較容易轉嫁於銷售價格上。因此野村不動產在今年,其高級品牌「Proud」業績增長,但反 觀平價宅「Ohana」,反倒萎縮。

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新「億ション(一億日圓以上售價的大樓)」,都是誰在買?

報導中提到,目前支撐著東京都心部的大樓產品的三大支柱,分別為「海外投資家」,「日本個人投資家」以及「富裕層」。海外投資家更以台灣人被列舉出來大篇 幅報導,指出台灣人一來日本,一次大樓包一整層,橫得一排全包起來,或者縱的一排從樓上到樓下全包起來,全部用現金付,就怕日本人不賣。但相對的,精明的 台灣人,對於千葉或埼玉,連看都不看。而日本的「富裕層」,報導中則是採訪了一名濱田小姐(假名),在去年一口氣買了都心三區中,數戶總價約十億日圓的高 級物件,目的就在於壓縮遺產稅資產評價額。文末,濱田小姐稍微抱怨了海外投資家,炒高日本房價,說到亞州投資家使出加價一成,現金購買的殺手鐧,吊高房 價,害她買不到好產品。可見全球化的市場中,「錢」沒有不夠,只有更多。另外,文中也提到一般小資族與女性,最近購買都內套房產品物件的動作顯著,購入金 額約為1000~2000萬日圓,原因就在於現在貸款容易。一方面打算長期持有來當作另一種自己的年金,一方面也因為政策上,只要這上班族年薪有500萬 日圓,其實很容易就長期借到低利率。也因此導致目前小套房價位過高,而導致投報率降低。

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其他要點

目前不只都心漲,連帶導致了郊區的大樓產品也已經高漲。但報導後面的附表也指出,真正保值的,還是只有都心部。根據報導附錄「東京カンテイ」的資料統計,
可得知,都心部許多區域的中古價格,都高於新成屋價格。可見保值首選還是都心部。更多資訊,請購買本期的「東洋經濟」。

 

 

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