日圓這一兩天匯率狂瀉,來到了兌台幣0.248以及兌美金124.2的低點。前幾年在東京買房的朋友,如果你是貸款日圓購屋的人,最近應該笑開懷吧。我曾經也在部落格以及書籍「快狠準!東京買房最強攻略」http://www.books.com.tw/products/0010658044  當中提及,由於日圓續貶的大勢底定,因此當初也介紹了貸款來買屋,等日圓跌深後再還款的避險方式。

  這一兩天,台幣兌日幣來到的1:4的價位,有許多已購屋的朋友也心動了,想說是不是應該要趁機將日圓貸款結清呢?畢竟兩年前貸款時匯率是0.33左右,今天來到了0.24多,光是匯差就賺了三成之多。但另一方面,前幾天美國聯準會主席葉倫,已經明白指出,今年一定升息,且日圓的量化寬鬆似乎還沒停歇的趨勢,因此日圓兌美金勢必還會再貶。甚至有分析師也指出,日圓匯價很有可能再創新低,來到兌美元160元的價位。但又有另一派聲音指出,即使日圓再貶,台幣等亞州貨幣也不得不競貶,因此日圓兌台幣的匯價,是否有機會在短期內就看到1:4.5或1:5,這就只能等時間來證明了。

  那到底現在還清房貸獲利了結是不是個好時機點呢?恐怕每個人的狀況都不太一樣,貸款的利率與金額也不一樣,因此也不會有標準答案。這篇不會有任何建議,但分享我一個朋友的狀況。這位朋友為2013年初購屋,購買7500萬日圓的房子,都心五區內,但由於本身信用問題,只能貸款3000萬日圓。年利率2.7%。

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這位朋友,

2013年匯率0.32時,借了3000萬日圓購屋,當時為新台幣960萬。
2015年匯率0.25時,還了剩餘2649日圓欠款,換算新台幣662萬。

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其中本利和每個月要繳20萬日圓(內含6.5萬日圓利息)。
兩年來,使用平均0.29的匯率,繳了26期上述的20萬。
13.5萬x26期x0.29匯率=台幣101萬(還本金)
06.5萬x26期x0.29匯率=台幣49萬(利息成本)

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也就是他的本金總共還了台幣101萬+662萬=763
因此他借日圓買房,兩年匯差部分的獲利為960萬-763萬-49萬利息=148萬台幣!
匯差賺得其實比想像中的少,且
因為利息高達2.7%,所以他決定在此時點獲利了結。

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至於房價,若以台幣觀點換算,獲利大致如下:
當時價7500萬日圓x當時匯率0.32=2400萬台幣
現在價1億日圓x目前匯率0.25=2500萬台幣
所以這位朋友目前帳面上的獲利
就是100萬台幣。

PS:不過如果這位朋友選擇現在賣掉,並換回台幣,由於還需扣除仲介費330萬日圓以及短期轉賣稅金粗算約500萬日圓,因此實際上還會倒賠。當然他不會現在賣。


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這個朋友,匯差跟房價部分,兩年約賺了248萬台幣,有點少。

倒是他閒置在銀行等了兩年的662萬台幣,其定存固定利率賺的1.425%的18.8萬利息,似乎可以列入獲利(因為借錢利息也列入了虧損)。

(不過若把這個獲利數字換算成現在的日圓,就是相當1000萬日幣,聽起來似乎會比較爽一點。)

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PS:這個案例,看起來獲利會這麼少,原因大概有三。

一、貸款成數過少。因為只有借了3000萬日圓,因此匯差部分賺得不夠多。若是可以貸到七成以上,甚至用定存單質借日圓全額貸,會是最理想的。

二、利息過高。台灣朋友透過日本的台灣銀行貸款,利率偏高,且還款年限過短,也就是每期本利攤還的金額也高,初期還是得付出許多高匯率的日圓。

三、買的房屋並非位於3A+1R(青山、麻布、赤坂、六本木)的超精華區,以至於漲幅有限。不過幸好是在都心五區,否則也可能房價會不漲反跌,大吃一虧。

 

  因此現在是否是個結清貸款獲利了結的時機?可能有賴投資家自己個人的評估了。

  那此時還適合借日圓來買房嗎?因為房價已高,再加上日圓兌台幣的趨勢不明,也是有賴投資家自己看著辦了,祝投資愉快。

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