東京不動產市場最近熱到很異常。我認識的一個,專門興建出租1K套房,主打投資客群的中小型開發商,最近在虎之門走路兩分鐘的地方,推出了一個套房個案。25平米的套房均價4300日圓,其中整棟大樓有六間54平米的兩房產品,均價7500日圓。算數好的朋友一看到這個數字一定眉頭一皺,發覺,疑?不對啊!為什麼25平米的小套房,平米單價高達170萬日圓,而兩房54平米的產品,單價才140日圓而已呢?大間的單價根本是小間的八二折?

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  其實這是有原因的。因為這一類的產品是出租型的大樓,也就是一般都用來收租投資用的,而非自住用的(當然也有人會拿來自住啦)。因此它的兩房,並不是一般自住型產品的family type(約60~70平米)的2LDK,而是比一般的2LDK略小,一般稱這種50平米左右的2LDK叫作compact type。當然,建商在規劃房型時,由於整棟就是用來收租的,所以會希望幾乎都是1K小套房。不過由於受限於建築法規,每棟大樓一定要有一定比例的戶數是要做成兩房以上的產品。就因為這樣,建商會盡量把房屋大小,切到剛剛好可以做出最多小套房的方式,也就因此造就了這種50幾平米的compact type了。因為如果剩餘空間是60多平米,建商可以乾脆切成3間1K小套房。而這種的大小,以永住來講,稍嫌不足,因此這種compact type的房型,也只能被歸類為投資收租型的,而無法成為一般自住客挑選的標的。當然,在投資的角度上,小套房較好租,空屋率較低,而且房租也可以低總價掩飾高單價,因而租個好價錢。但相對的,超過一定的大小,除了較難租,空屋時間會拖長以外,還有就是大間房的租金單價不比小套房,投報率也會比小套房略差。除了上述的收租原因外,小套房需要一套廚房衛浴設備,compact type也只需要一套,因此compact type房型的每坪造價單價也會相對較低。就因為這樣,一般這樣的產品中,compact type的房型,分售單價會比1K的房型低許多。

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  回到主題,剛剛說到東京不動產市場過熱,原因就是因為這個案子,剛開始通知我們這些認識的老顧客後,三天內,7500萬日圓的copmact type的六間房間,就被一掃而空。原因可能就是因為真的地處精華,而且同時,買大間的真的比較省錢。就置產的觀念,以及假設房價未來會漲價的前提之下,大間的,似乎可以賺比較多,而且你進貨時的單價,也低於1K小套房房型的。也就是因為這樣的熱況,屢屢有些東京房市的空頭名嘴,就會提出警訊,說現在就是泡沫,只會跌價,不要買!

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  圖片中的「週刊現代」,算是一本八卦雜誌,什麼都談,看封面也知道,從勃起壯陽藥,到女明星的性愛都談。因此它內容談到的不動產,究竟專業度到哪裡,我個人比較持保留的態度。雜誌連續5.13以及6.20兩期,提出了東京的不動產會暴跌。大致上的內容無非就是說,因為現在東京的不動產全部都是中國人跟台灣人在買。同時一直提及郊區的空屋,來佐證都心精華區價格過高,文章似乎完全忽視了日本人因為稅改而狂買的事實。同時,文章中也舉出了本站曾提及的目黑超高層,並講說這裡以前一坪頂多400萬日幣,但它開到了600萬日幣,所以是泡沫,但文章卻沒有提及,這個案子之所以貴別人1.5倍,是因為它「免震」+「超高層」+「車站一分鐘」+「下面有森林」等一切會是價格上應要加分的任何一個要素。

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  最讓我覺得文章邏輯有待研議的部份,就是6.20這期提及「日圓會跌到兌美元200圓」,且「不動產也會暴跌」。如果台幣兌美金於未來維持在32美元,若日圓兌美金跌到200圓,則代表台幣兌日幣的匯率就是0.16 (32÷200)。如果日幣跌到剩0.16,日本不動產又像這本週刊之前提的,會跌到剩三成的話,那可想而知,只會讓外國人來搶得更兇。因為日幣更便宜,不動產也同時跌,換句話說,就是投報率變更高,僅需短短幾年就可還清本金,你,不買嗎?除非東京毀滅,不然若在這麼誘人的條件下,不去撿的外國人,還真的是白癡。

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  以下這段其實是我個人的投資觀點,聽聽就好,不負責任喔。

  我一直把不動產,當作就是另外一種貨幣(雖然他是實物資產)。但事實上,為什麼東京的優良不動產會漲這麼多,其實我覺得跟日圓供給量過剩,導致貨幣價值希薄一事有關。從「日本人的角度」來看,為什麼美金價格會從76日圓「漲」到125日圓?還不就是因為日幣的供給量多了將近一倍的緣故嗎?就站在其他國家的外國人來看,這兩年美金對台幣(除了最近台幣競貶外),似乎沒什麼動彈。也就是「不是美金漲了,而是日幣跌了」。這個道理大家都知道,所以我們一般老百姓也都口口聲聲說:「日幣跌,日幣繼續跌,下墜的刀子不要接...等」,而不是說:「美金漲,美金漲,所以趕快進場買美金」。因此東京不動產就算從7600萬日圓漲到12500萬日圓,我也不認為是「不動產」漲了,而是因為「日幣跌了」。

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  因此在我的觀點,東京都心部具有保值性的優良不動產,其漲價並不是「真的漲價」,只是「反映了這個不動產本身的價值」罷了。也就是這兩年來,對於一個美國人而言,兩年前買,跟今年買,東京的不動產價位其實是一樣的。不信你用上面的匯率來換算看看,就知道兩者都是100萬美金。也就是說,反觀東京郊區的不動產,因為它不具有「資產保值性」,因此沒漲價,其實在我的觀點中,它反而可以說是跌價了。日本人其他地區的人的資產,已經被政府以印鈔的方式稀釋掉了。許多日本人就是因為也懂這個道理,因此最近才會也急著買都心優良不動產,來保全自己的資產,因而導致都心熱銷。正因為我認為兩者的關係就是「不動產幣」以及「日幣」的關係,因此我才會認為,東京不會有「日圓+不動產雙暴跌」的一天,除非這個國家快完了。

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  不過文章倒是提出了一個警訊,我還蠻認同的。文章中提到,有某大建商在灣岸地區的Tower Mansion,幾乎有一半以上的戶數是中國人跟台灣人買的。若這些資金因為中國發生了金融危機,同時撤資的話,恐怕屆時引發一波不小的賣壓。而在東京,的確現況就是,都心好地段漲,不好的地段也跟著群魔亂舞了。尤其是量多的地方,當然不保值。例如現在台北的某些區域,不也就是因為量太大,而出現了「平轉潮」以及「拋售潮」了嗎?所以在東京買不動產,地點,產品都很重要。投資不能人云亦云,報章雜誌不能盡信,當然各位也不能一昧相信我的文章,自己一定要做好功課,知道自己買的產品,到底是資產還是只會折舊的負債,才能荷包賺飽飽,祝投資愉快。

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