大家都知道,不動產無論是投資還是自住,Location 都很重要。有人說這個Location的意思,是叫你買屋首重「地段」,看它是否位於精華區,值不值錢,將來好不好脫手,後續有沒有承接的力道...等。但有些人則是認為,Location應該翻譯成「地點」。換句話說,就是應該看這個地點究竟符不符合你買屋的目的。也就是說,如果你是要安靜的環境,可以養老或養小孩,就不應該買在市中心的鬧區,而應該挑選有大自然環境,安靜的近郊。前者就是以「投資」的角度,後者就是以「自住」的角度在看事情。當然不管哪種講法,我認為都對,還是要看你購屋的目的究竟為何,是要用「市場的尺」還是「心中的尺」來衡量。畢竟雖然中央區的「銀座」比世田谷區的「成城」值錢,但我想應該覺大部分的要養小孩或養老的人,都寧願住「成城」,而不想住在吵雜的「銀座」吧。

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  說實話,我看屋的角度幾乎都以「投資」的角度在看,因為對我來講,沒有一間房子是「永住屋」,時間到了,就要拋。房價漲幅加上租金收入,賺到某個時間後,可能接下來等著你的,就只剩折舊以及房租的下跌了,因此我沒有一間房子是要抱永遠的。所以我買屋一律以「好賣」為判斷最高原則。而在東京這種空屋率極高以及供給量過大,以及產品日新月異汰舊換新速度快到你無法想像的城市,說實在的,除了都心九區(千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区、目黒区、中野区、品川区)的房子以外,其他區域並不是很好賣,而且中古屋的價格也漲不到哪裡去。所以我從來不會去看都心九區以外的房屋,也不會推薦我的客人去買都心九區以外的房屋。因為我知道,我們的目的都是「投資」,總有一天要「出貨」的。

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  不過近來可能因為自己老了,價值觀稍微有了改變。雖然我買屋多以「投資」或「投機」的角度,但是最近突然有點厭倦都內的喧鬧,想要搬到近郊,住大一點的房子,享受我家前面有小河、後面有山坡,以及天天起床後帶著小狗散步的悠閒日子。其實也是因為我沒錢可以買3A+1R(指青山Aoyama,麻布 Azabu,赤阪 Akasaka,六本木 Roppongi)。反正東京交通這麼方便,倒是應該買個可以自己永住的房子了。當然,這時的挑屋準則就完全不管它會不會因為時間的折舊,以及好不好賣。完全是以自己喜不喜歡這個環境,生活上採買方不方便,空間夠不夠塞我上千本的書,以及上千張CD與DVD為最高原則,自然也就不去考慮100平米以上,以後是不是賣不掉的風險了。

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  杉並區,在新宿區跟中野區的旁邊,環境就如區名一樣,是個綠地及環境都很豐富的區。而這次我去參觀的案子,則是位在JR中央線「阿佐ヶ谷」以及丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」走路就會到的地方。這裡當然不是高級住宅區,說地段,連都心九區都排不進去。但這裡就是充滿了庶民的次文化風格。有方便採買的商店街,便利的交通,完善的生活機能。街道上的店面,沒有3A1R精華區的假掰,但卻流露出另一股人文涵養的氣息。說實話,我還蠻喜歡這裡的。自從看了小時候看了七夜怪談,男主角真田廣之在這個車站前面等中谷美紀那一幕後,我就莫名其妙地愛上了這個地方。(散步舊文:http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/232469888

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  而我看的案子,正好位於「南阿佐ヶ谷」跟「善福寺綠地」中間的一塊,面積高達56,000㎡的很大的都更改建社區案。是由某大建商所推出的品牌建案,因此品質方面也不必擔心。我記得曾經在舊文說過,日本人認為的好的住宅,除了我們外國人很喜歡的「超高層塔式住宅」以外,日本人更是喜歡「低層住宅區」。原因就在於,可以蓋超高層的土地,多半只有商業區用地等才會有這麼高的容積率,因此塔式住宅多半在商業鬧區,也就是因為這樣,塔式住宅裡面除了自住的2LDK,3LDK以外,多半都還會有為數不少的1K或1LDK出租房型,自然居住品質不比「低層住宅區」這種清一色都是Family Type的產品了。而這個都更案,正好位於「第一種低層住居專用地域」,也就是在建築基準法上,最嚴格的一個區域。超過一定規模的商店是完全不允許的,而且有限高,以及嚴格的容積率以及建蔽率等限制。因此這個案子可以說,就是位於完全的純住宅區,但離商業區又不遠。也就因為「一低層」的建蔽率嚴格,因此基地內的五大棟建物之間,都有留很大的空地跟公園。再加上緊鄰善福寺綠地,因此讓我興起了,或許在這裡可以永住的想法。

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  我們都知道,房價跟地點之間,有所謂「替代與空間」的效用。簡單來說,就是「如果都心中古屋一坪賣你500萬日圓,同時近郊新成屋也賣你500萬日圓的話,應該要選擇都心的中古屋。另外,如果都心新成屋一坪賣你500萬日圓,那麼近郊新成屋就應該要是都心的大約七折價,也就是一坪350萬日圓才合理」。因此我就是抱著這個想法,想說杉並區,應該沒有什麼開高價的本錢,而且這裡量體又這麼大,外國人又不會買,應該沒什麼投機買盤。說實話,在腦袋清楚的狀況之下,都知道這樣的東西不能投資,只能以自用的角度。因為以後可能會賣不掉,就算賣掉的話,價格應該也好不到哪裡去。只要查查這周邊中古屋的成交價,將來這棟變中古屋後,價格剩多少,大概就可略知一二了。但自住,自己住得愉快才是重點不是嗎?管他好賣不好賣。

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  來到案場時,我嚇了一大跳。因為居然坐無虛席耶!一堆人跑來關心這個建案,完全出乎我的意料之外。仔細觀察一下來客,幾乎清一色都是五、六十歲以上的日本阿公阿媽。也對啦,阿公阿媽會很喜歡這樣的生活環境。來看建案的只有一兩組日本人年輕夫妻,而幾乎沒有任何一組外國人(基本上日本人跟中國人或台灣人,是外觀上看得出來的),可見現在其實日本人的買盤都出來了。而且從「都是老人」來看案子這點,大概也可以推敲出,應該跟遺產稅避稅,以及通膨避險的買盤居多(雖然我不認為這個產品可以保值跟抗通膨)。事後跟銷售小姐的對談當中,也間接得到了證實。

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  參觀完整個建案後,設備不錯,天花板高度也夠,格局也不差,是高級住宅,但談不上是豪宅。雖然每一棟的棟距很寬,但是卻還是可以看到對面室內生活起居的距離。因此整個案子大概就只有幾戶不錯的戶數可以挑。但,那幾戶我認為可以購買的戶數,不是暫時不出售,就是地主戶。整個大社區5、600多戶,就有包含大約100多戶的地主戶。而且這些地主戶多半都把比較好的房型給包了起來。還真的越來越像以前台北起漲時,好的房型先保留,先把爛的拿出來賣的感覺。

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  最後來到了重點,「價錢」。其實看到價錢的時候我有點傻眼,因為最差的一、二樓,每平米的單價也都超過100萬日圓。這居然跟新宿某60層的建案,售價差不多。而比較好的頂樓五樓,居然開價一平米165萬日圓。區區86平米的房型,在杉並區,居然要賣你1億4200萬日圓,而且銷售小姐還講說這完全沒有商量的空間,一直說因為現在建材漲,而且這樣大基地的產品已經不多了...等廢話。艾,成本是你家的事,行情是大家的事。而且這種大案子,其實早在好幾年前就談好了,那時地價又不貴,而且杉並區的「一低層」用地,是能貴到哪裡去啊!ㄝ,剛剛提到那個新宿某60層的中高樓層96平米,也才1億1000多萬,還比你便宜多了。

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  雖然銷售小姐的論點是說:「一低層」因為土地蓋不高,所以土地持份較大。而「商業區」因為容積率高,因此可以蓋出「塔式住宅」,因此土地持份小,所以「一低層」的房子比較值錢。但我覺得這是種似是而非的話術。基本上,只要你的麵粉(土地)已經做成了麵包(建物),它就已經死了。你也不用期望將來還有機會都更或幹嘛。因為容積早已用完,甚至你現在的容積還是因為有做出公園,才獲得容積獎勵,得以蓋高的。因此在產權持有複雜的情況之下,「一低層」的公寓,都更絕不會比「商業區」的塔式住宅容易。況且,現在的市況反而就是因為塔式住宅土地持份小,反倒還成為了避稅的好工具。因此在東京,買已經蓋好的大樓型產品,我覺得倒不必要去思考容積率跟土地持份問題了。只需考慮是否符合「替代與空間」的效用即可。而且就是因為它的用地區分屬於「一低層」,容積率少,因此土地成本(麵粉價)也不會貴到哪裡去。

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  這種非精華區,蓋很好的產品,然後開跟精華區一樣的價錢在賣,就相當於「Hang Ten貨當Hermes價在賣」。雖然產品不錯,但價格與地段不成正比。因此可想而知,買到的人,之後你要賣掉會有多困難。而且說實在的,如果我有1億4200萬日圓的預算,我大可去買港區的中古屋了。

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  那為什麼現在建商還這麼敢開價呢?其實就引述三菱地所的社長小野真路的談話,就知道,現在因為遺產稅增稅,因此兩億日圓左右的買盤需求很旺盛。同時,小野社長也不認為目前東京都心的房價是泡沫,因此目黑的那個Tower才敢開一坪600~800萬日幣、三菱地所的南青山案,220㎡的房型才敢賣一戶7億7000萬日圓吧。就連杉並區的住宅,現在也敢開這種價錢,可見日本的有錢老人,真的很多。記得之前台北市在漲的時後,中山區新古屋成交價60萬左右時,新莊副都心已經開價至80萬,成交大約50萬。我有一個朋友當初就是新莊副都心買了50萬。雖然說這幾年房價有漲,但因為買的時候價錢就貴,因此導致他現在就算想賣,還是小賠。而這一波東京的漲幅,說實在的,真的就只有都心才具有保值跟抗通膨的效果。你要用高價去買錯的地段的高級住宅,當然沒關係,自己住得開心快樂最重要,不是嗎。

 

 

 

 

 

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