現在東京不動產市場正處於大多頭時代。在這樣的時代,會讓許多投資者失去理智,而忽略了許多事物的本質。

  最近有個調查指出,「超高層塔式住宅(Tower Mansion),中古物件騰落率,低樓層較高」。日文中,所謂的騰落率,指的就是物件「騰貴」與「下落」的比率。「騰落率」可指上漲,也可指下跌。因此調查中的「中古物件騰落率,低樓層較高」的意思,報導的意思並不是說「低樓層的物件跌價跌比較多」,而是指「低樓層漲價漲比較多」。

  調查是以首都圈內的151棟超高層為調查對象,並統計從1996年到2013年為止的資料。調查指出:「低樓層漲8%,中樓層漲6%,但大家喜歡的高樓層卻只有漲2%」。報導認為造成這個現象的主要原因是:「因為高層有投資的需求,因此流動率較高,所以價錢比較ㄍ一ㄥ不住」。此外,還有因為高層多半使用較高檔的設備及裝潢,因此新屋定價時,會比低樓層要來高上許多,而低樓層也因為沒有view,設備比起高樓層也平實許多,因此新屋定價時,低樓層的販售價格會低很多。正因為如此,也導致了低樓層多半都是自用用途較多,因此較少物件拿出來賣,流通率較低。報導提及,統計對象的大樓,在統計期間中,有將其拿出來賣的比例為低層19%,中層20%,高層26%。因此報導(或者我該說是仲介以及建商業者)就用此統計來鼓吹大家買低樓層,較保值。

  但仔細想想,我認為統計出來的數據固然可信,但數字的解讀方式因人而異。第一,我認為調查範圍過廣。所謂的首都圈指的是關東地方的1都6県,也就除了東京都以外,還包含了茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方。基本上,東京都能買的地方,就只有都心九區(我是指投資)。區部都有地方不能買了,更遑論是其他的「東京都下」市部,或者根本不是東京的地方。這些地方人口少,空屋高,其不動產實情跟東京都心精華區完全不同,我認為不該放在一起統計進而加以一起解釋。

  第二、關於「高樓層比較多戶數拿出來賣」這點,我認為必須分兩個時間點來看。第一個時間點,就是2012年前經濟不景氣的通縮時代。在那樣的時代,由於歷經了金融海嘯,許多買高樓層來投機的投資客,因為投機使用槓桿,撐不下去,只好拿出來賣。但如果買低樓層的是自住客,根本沒必要賣,因為他並不是玩高槓桿投資,而且自己也要住,又或者是就算要拿出來賣,價錢也很差,反正自住,那幹嘛賣呢。而就統計資料的時間點來看,有一大段的統計時期與這段時間點相重疊,因此「高樓層拿出來賣的比例比低樓層多」,是這樣子來的。第二個時間點,就是2013年安倍經濟學後的通膨時代。基本上現在這種好時機,一般像我們業者使用的中古流通網站REINS中,都心精華區要找到高樓層的產品幾乎沒有。有的話,價位設定也是高得嚇人。因為高樓層的設備較好,天花板高度較高,有無敵景觀view,這種珍稀絕的產品,在好時機,增值力道當然不菲。而且其實最近建商發售的新成屋,也有將高樓層先保留不出售,之後再開高價出售的情況。這更證明了,都心精華區的Tower Mansion,其高樓層才是真正保值的產品。至於茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方的Tower Mansion高樓層,供給過多,需求不高,本來就不符合珍稀絕的要件,這樣的東西一大堆,當然高樓層如果你用高價買到,自然不會保值,因為你的替代品太多了。也就是因為這樣,我認為談論日本的不動產投資,只能看「都心精華區」,而不能看「首都圈」。

  第三、關於「低樓層漲較多」這點。我想,因為統計資料完全沒有包含到2014年以及2015年的數據,所以才會產生這樣的錯覺。剛剛報導提及,低樓層自住居多,高樓層投資居多,因此高樓層在不好的時機,會遇到拋售潮,這是報導自己講。自然而然,在不好的時機點拿出較好的高樓層來賣,當然價位不會太好。而因為在不好的時機點,低樓層是自住的,也不需要拿出來賣,因此也沒有成交,也沒有拋售。也因為低樓層是自住,屋主要賣,不會受到太多景氣利空的影響,屋主大可選擇景氣好的時候賣就好,也就導致了時機差時,高樓層屋主急售所以要賤價賣,因為投資轉不過來。但低樓層屋主就算要在時機差的時候賣,他也可以慢慢賣,賣到自己覺得可以的價錢,因為不是投機,所以也沒有被斷頭的壓力,也因此我認為低樓層的價位撐得住,就是這個原因而已。低樓層跟高樓層購屋者的組成不同。

  因此如果你買屋的目的是投資,你買低樓層的話,我不認為你可以在景氣反轉時,你撐不下去的時候還可以全身而退。因為景氣反轉時,恐怖的不是跌價,而是跌了價之後,想要賣還賣不掉,因為高樓層拋出來會跟你競爭,而且高樓層一定贏。試想,如果你是自住的購屋者,若同時有低樓層跟高樓層要拿出來賣,兩者都下殺到合理價,且價差不大時,那你會挑哪個買呢?答案應該很明白了。投資謹記「寧缺,勿濫」。建商以及仲介引用數據的說詞話術,其背後的目的就是要將難銷的物品銷售出去而已,因為好賣的東西根本不用講,廣告也不用打,就會賣到缺貨了。當然,低樓層也不見得不好,要自住的話,入手價格相對低,只要自己可以接受,這何嘗不是一種選擇。

 

 

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