日本人買屋時,常常會陷入到底要買「一戸建て」(透天),還是「マンション」(電梯大樓)的長考。當然,兩者各有優缺點,也跟購屋者本身的需求有關。

  日本不動產的產品相當多元,講到透天厝,其實又可以區分為那種在高級地段,如「松濤」、「成城学園」或「田園調布」等高級住宅區的RC造「獨棟別墅」型一百多坪以上豪宅(約3億~10億日圓),或者在東京近郊的「木造透天」(約5000萬~1.2億日圓不等)。前述的「獨棟別墅」當然價值不斐,而且多半是政商名流或大老闆才有辦法自己買地來自建的產品,而且多半買了、蓋了,就是全家住一輩子的房子,因此在市面上也很少這種物件流通。如果你喜歡這種產品,除了要荷包夠深外,可能要自己去找一塊大一點的地,自己找人來蓋了。

  因此一般來說,一般家庭所購買的透天產品,多以「木造透天」為主。至於「木造透天」與「電梯大樓」的優缺點為何?最常讓日本人陷入兩難的點,應該就在「價格」及「地點」吧。一般來說,假設預算6000萬日圓,你可以買到都心近車站五分鐘的2LDK「電梯大樓」,但相同的預算,卻只能買在東京都下,像是什麼「武藏小金井」一帶,走路10分鐘以上的「木造透天」了。而且其實木造獨棟透天隱私性以及安全性都沒有大樓產品好,只要壞人有這個意思,是很容易翻牆破窗而入進你家的。記得前一季的日劇,就是描述到主角不知道是得罪了誰,但因為主角就是住在這種透天,因此被尾隨後,吃飽太閒的壞人一天到晚在他家門前搞破壞之類的。如果是大樓型產品,那個壞人可能連大門都進不去,更別說哪知道他住在幾樓的幾號房了。

  雖然這樣,但還是很多日本人願意選擇「木造透天」的原因,就是因為不用繳管理費、有免費的停車場空間、以及完整的土地,且木造透天的收納比起大樓產品好很多。例如廚房的地板會有儲存緊急糧食的空間,天花板上還有個小閣樓可以讓你當做收納空間等。

  在日本,一般離車站近的地方多為商業區,或者鄰近商業區,因此這邊土地的容積率較高,也才有辦法可以蓋出「電梯大樓」。而郊區離車站遠的地方,大部分都是劃分成低層住宅區,因此建物也只能蓋兩層樓左右,土地較便宜,因此才會只拿來蓋「木造透天」。也就是因為這種「木造透天」多半位於地點較差的地方,且多半買了,都是自住型用途的,因此鮮少人會買這種木造透天來投資出租,因為離車站遠,也不見得好租。相同的預算,如果要投資,倒不如還買鄰近車站的「電梯大樓」出租率比較高,租金也比較好。因此也有許多日本的不動產鑑定士(估價師),上電視節目時,總是倡導大家,說由於現在都心「電梯大樓」投資型、投機型的買盤過多,導致價位急漲,因此建議大家不要去買都心的「電梯大樓」,要去買近郊的「木造透天」。用我的說法幫他換句話說,意思就是「木造透天漲不了,租不掉,所以投資的話,只能買都心的電梯大樓」。

  不過如果你是長期旅居在日本,買「木造透天」的目的也是自己居住用,也不打算轉賣的話,近郊的「木造透天」又何嘗不是一種好選擇?相同的預算可以買到郊區悠閒的環境,較大的生活空間,也不用擠在都心的小屋,人生會快樂許多不是嗎。

  就有如之前PO文講的,由於「木造透天」容易蓋,工程金額小,不像都心的電梯大樓總銷金額動不動就數十億,因此路邊小建商(工務店)都可以蓋。也就是因為開發進入門檻低,買「木造透天」最容易遇到的問題就是買到「瑕疵住宅(欠陥住宅)」。尤其是建築工人缺工的現在,很容易碰到技術不足的工人,蓋出來的品質有問題。例如地板傾斜,水管無法順利排水,漏水,木質處理不好導致白蟻侵蝕,或者耐震不足等問題等等,都是買這種小型建案(又稱迷你開發)的消費者常常遇見的問題。因此如果你真的要選擇「木造透天」,我個人建議最好只買大建商蓋的產品,例如:野村不動產的木造透天品牌「Proud Season」,或者是三井的「Fine Court」系列產品等。雖然這些品牌住宅會比一般小型工務店的售價稍貴,但是使用的建材及設備等級,乃至於空間規劃品質都不錯。而且像這種大建商,多半有能力買下一片很大的土地,來做大型的「木造透天」造鎮開發,動不動就一、兩百戶。因此鄰近的生活環境也會好很多,街景整齊劃一,也有公共空間的公園及共用的住民會館等。我曾實地走訪野村不動產十幾年前的造鎮透天,這些地方的房屋完全看不出已經是屋齡十幾年的木造透天了,且調查二手成交價格後,發現價格也維持得不錯,不像其他工務店鎖蓋出的產品,價錢折舊迅速。可見選擇木造透天時,品牌的重要性。

 

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  另外,由於造鎮的木造透天,是由很大塊的基地切畫出來的,因此一定有一些戶數會像圖片中的第9戶,基地會像旗竿一樣。一般在不動產的觀念來講,這樣的土地價值較差,因此第9戶的售價會比起別戶都便宜。但換個角度想,我認為這棟是最有隱私的,價錢又便宜,採光也沒問題,如果是我,我會選擇這一戶。只要注意它基地接馬路的部分有超過兩公尺,就不會是「再建築不可」,就算屋子老了,也是可以重建的。更何況,這種郊區這麼小的土地實在也不值什麼錢,沒有必要為了一點土地的資產價值差異,硬是選擇了自己不喜歡的一戶。但圖中這一戶,其實基地細長,格局不是那麼方正,我認為是缺點。

  題外話,像是這種旗竿地,假設9號地的價值是3000萬(土地部分),而8號地也是3000萬。如果你同時擁有這兩塊地,那麼這兩塊地的價值不會是3000萬+3000萬=6000萬,會因為這兩塊地的合併,增加了其效用,價值可能會高達8000萬(這個圖不是最好的舉例)。因此如果你買了9號,將來要賣給8號的屋主(或你買了8號,將來要賣給9號的屋主),不要只賣3000萬喔,你可以賣他最多到5000萬(8000萬-3000萬),這叫做「限定價格」。但如果你是賣給豬馬牛不相干的人,那個第三者不會因為買了你這塊地,而有什麼效用的增加,因此就只能賣3000萬了。換個角度想,也就是如果你有錢,想要給哥哥買一戶,弟弟買一戶的話,就8號、9號一起買吧!祝買到理想自住屋。

 

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