日本的住宅市場,與台灣的市場完全不同。因為兩國的國情不同,民族性也不同。

  當初台北房價再漲時,雞犬升天。我們可以看到每個月公佈的數據,發現房價的單價,一直攀高,從區域一坪60萬,變成65萬,再過幾個月突然來到了70萬,大家都可以切身感覺到房價的上漲。

  日本人的個性跟台灣人不一樣,許多上班族並沒有一定要購屋的想法,如果房價漲太高,在自己薪水不漲的前提之下,有時候即使想要追高,銀行都不見得會貸款給你。或許這跟當初90年代的泡沫時期有關,銀行對於房貸的放款很謹慎。

  記得之前的文章也曾經提過,一般上班族購買的房屋價位,大概就落在3000萬~5000萬之間,因此日本賣給一般上班族的住宅產品,也都以這個價位為取向。如果持續有在觀察東京房市的人,應該多少有發現,似乎一般都心較非精華區的地方,房價仍然這兩年來一樣落點維持在這樣的價位。疑?阿這樣不是房價沒漲嗎?不,你錯了。實際上漲了很多,只是建商用了些招數,讓你不知不覺罷了。

  先別講都心五區精華區,因為都心五區是最精華的,這兩年來的確是「有感漲價」,價位單價上硬生生地給你漲了20%~40%,而且這裡本來就不是賣給一般上班族的,就算都心五區跌五成,一般上班族也是買不起。我這一篇要講的,是「一般上班族」買得起的地區,例如荒川、江戶川或者東京都下(23區外)、千葉等。這些地區,沒有像都心五區這樣,有表價實際拉高幾十趴的實力,只能用些招數讓你無感,再騙騙需要買房又沒錢的一般上班族。

  無感漲價第一招:「距離的迷思」

    假設你的購屋預算是3500萬日圓,想要買3DK約80平米的房屋,若在經濟不景氣時,可能這樣的價位可以買到離車站三分鐘的產品。但到了現在房價飆漲的時代,因為消費者購買力(尤其是窮人)並沒有特別明顯地提升,因此建商就只好在距離車站八分鐘的地方,推出3500萬日圓,想要買3DK約80平米。這樣看起來,似乎這一站附近的行情沒什麼改變,但實際上,我們都知道,車站三分鐘的土地,價格當然會比車站八分鐘的土地貴很多。因此等於是建商使用較差較便宜的原料(土地),來賣你一樣的價錢。因為日本人對於不動產也都不做功課的,每個人對於購屋都矇懞懂懂,因此建商可以用這種很簡單的照數來騙到日本人。這招應該騙不到台灣人。

  無感漲價第二招:「產品的迷思」

   除了上述,在土地上來偷你的房價以外,日本建商最慣用的就是壓低設備成本。日本的新成屋跟我們台灣不一樣,多半都已經付好了基本設備跟裝潢給你的,等於買了一卡皮箱就能入住。因此,在內裝設備,就是一個很好偷價錢的地方。原本應該要有的設備,例如在經濟不景氣時,可能建商為了產品邁像,廚具等會用較高級的進口品牌,而在房價飆漲的年代,為了讓總價維持在一般上班族可以購買的階段,就使用較便宜的廚具。甚至有些還從天花板樓高去給你偷高度,原本要有2米4的,給你做到只有2米2,然後多生出一層樓來賣之類的。

  因此如果你是一般上班族,要留意這樣的情況,不要買到這種「無感漲價」後的產品。寧可多買貴一點,也不要買到「內褲布料做的西裝」。

  另外,一般來說,這種「無感漲價」的招數,較少出現在都心五區精華區中,因為精華區本來就是賣給有錢人,有錢外國人的。對他們而言,幾千萬幾個億不是問題,反而產品要高檔。因此反而在時機好的時候,都心精華區價格很敢漲,產品等級也很敢用高級的。也因此,這一兩年很多不動產業者都有感受到,都心精華區,越高級,越貴的物件賣越好。不過雖然都心五區很有漲價的實力,但畢竟五區裡面還是有不對的區位。例如,大家都喜歡港區,但港區最精華的住宅地段已經幾乎沒有土地可以蓋好的,新的產品了,因此可能會在A級地段的C級區域來蓋豪宅。以港區為例,就是在「港南」蓋豪宅,然後賣你「麻布」價。這種手法其實就跟郊區的「無感漲價」手法如出一徹,它就是假豪宅,買了,賠錢的機率很高。

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