最近看到了一篇文章,是商業週刊引述日經的報導「日本公寓族的心酸:中國人狂購日本房地產,自己家卻淪為外人隨便入住的Airbnb」

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx...

  我們很多台灣的投資朋友都沒有這個觀念,就是一整棟大樓,如果要保值,最重要的就是大樓的「管理」。如果大樓管理不彰,導致外觀老舊,人蛇雜處,自然這樣的房子,中古房價就好不到哪裡去。日本人其實都知道這個道理,因此才會願意在物件的管理以及修繕付出高額的費用。而華人,乃至於中國人,很多投資朋友短視近利,只想到眼前的獲利機會,但卻不知道,自己已在不知不覺的情況當中拖垮了整棟大樓的價值。


  最近因為日圓貶值等因素,而導致訪日旅客屢創新高,旅館不足,興起了一股「Airbnb」的風潮。根據報導中指出,若把房子拿來做日租套房,投報率會比起拿來正常出租高很多(詳見報導描述)。就是因為這樣,就有許多中國人買了灣岸地區的超高層住宅,不是拿來正常出租,而是自己轉作這種日租套房的生意。

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  而這樣做,會產生怎樣的問題呢?先來講述一下日本大樓的公設。日本的大樓,往往都會有住戶才可以租用的「Party Room(宴會廳)」,可供住戶租來邀請親朋好友開趴。有些大規模的大樓,甚至還有附設「Guest Room(客房)」,可以讓住戶以較便宜的價位,租來讓遠道來訪的親友短暫住宿兩、三天。這些設施原本都是高附加價值的公設,但許多中國人,卻將這樣的設施惡用。就有其他報導也指出,中國人會直接在大樓的大廳喧鬧,甚至席地而坐,在大廳開起趴來。此外,又會將「Party Room(宴會廳),租來營運期間限定的酒吧。吵到住戶晚上睡不著。甚至還有更誇張的,就是將「Guest Room(客房)」大部份的時段都包租下來,然後背著管委會,將房間轉租出去的賺取差價獲利。而最近更是發生像是這樣的Airbnb,短租的房客,女兒從陽台上跌落死亡的誇張案例。

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  也就是因為這樣,有許多日本住戶實在受不了這樣的生活環境,想要乾脆把自己的房子賣了。不過,這樣的大樓你會想住嗎?

  想當然爾,這樣的大樓其實大家早有耳聞,且下一個購屋客也會上網搜尋情報,也就是整棟大樓的名聲都已經黑掉了,就算想賣,價錢也好不到哪裡去。就是因為華人多的大樓,有這麼多的缺點,因此一般華人投資客多的大樓,往往日本自住客都不挑選。本站屢屢提及2015年的東京指標天價宅,「Brillia Towers目黑」的熱銷情況,但你知道這個案子,究竟是為什麼會賣這麼好嗎?其實跟「沒有外國人」有很大的關係。根據2015.09.27出刊的「週刊ダイヤモンド」別冊,對於這個現象有深入報導。最後一段,就是描述因為「沒有外國人來買」才導致熱銷!可見日本人對於外國人投資客多的大樓有多麽反感。

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  報導就指出:「儘管第一期495戶的價錢高達4850~45900萬,但卻還可以當天完銷!有許多人都以為,這是因為有很多外國人搶購的結果,不過販賣所的所長川口晃慶卻說,事實並非如此。他說,這個「目黑」案,根本沒什麼海外買家。且根據最後第二段「(転売や賃貸のニーズが低いとみなされた)ことが、人気を高める結果となった」的描述,意思就是拐個彎來說:「因為這棟大樓不用害怕(外國人)拿出來拋售,跟拿出來出租,因此這棟大樓才會高人氣」。報導也順便在後面補了一刀說:「日本人,就是有很多有錢人。因此儘管價格再高,他們都會買」。可見在日本,大樓後續的管理以及入住的住戶素質,的的確確會影響房價。

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  來,針對Brillia的案子,再讓我扯遠一點。「東京建物」今年的兩大指標個案,一個是目黑車站的「Brillia Towers 目黑」,另一個則是東京車站的「Brillia The Tower 八重洲」。不住當地的不知道,八重洲案雖然離東京車站很近,但其實它並不是很精華的地點。而「目黑」案,據了解,東京建物並沒有直接委託給台灣的代銷代理販售,因為這個案子在日本太熱銷了,建商自己賣可以賺更多。但「八重洲」案,據說就有部分的戶數有銷售至台灣。也因為八重洲案原本就不是A貨,因此它也必須在開價的時候,就設定個可以賣得出去的價格。例如2LDK只賣6,500萬,3LDK只賣7,300萬。但「目黑」案的開價,就可以高達每坪600萬。下面舉出相同樓層,坪數大小的兩個房間來比價,居然兩者相差將近4700萬日圓,都可以再多買一間1LDK了。

 

八重洲:23F 北西 3LDK 69.12平米 8300万円台(予定)

目黑案:23F 南東 3LDK 70.02平米 13000万円台(予定)

資料來源:

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568257/

 

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568255/

 

  在這個房價高漲破雷曼前高的年代,好的產品創天價。三菱地所的南青山案,平均每戶兩億起跳,最貴77000萬,當日完銷;「Proud 白金台」的100平米可以開價23000萬;Tokyo Midtown 旁邊的「Park Court 赤坂檜町 The Tower」70平米可以開到兩億,100平米可以開到3億的年代,為什麼某些全新個案,即使在都心精華區還是只能賣到每平米不到100萬的價呢?可見「環境形塑價格」以及「住戶素質」在日本的住宅市場中,佔有多重要的因素。一旦這間房,被日本自住客認定了,就是外國投資客多,而連看也不想看的話,這樣,你的東京房,將來要出貨給誰呢?價位又能好到哪裡去呢?因此,也希望藉由本文提醒其他華人所有者,一起注意這樣的現象,別為了短視近利,而不遵守管委會的規定,又或者是出現擾鄰的行為,以免讓自己的資產急速向下沈淪了。

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---(商業週刊報導原文)------------------------------------------------------------------------

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx...

 

日本公寓族的心酸:中國人狂購日本房地產,自己家卻淪為外人隨便入住的「Airbnb」

 

本文由日經BP社日經技術在線logo提供

以日元貶值為背景的中國人狂購浪潮還蔓延到了日本的公寓等房產領域。雖然這大大活躍了當地房地產市場,但有些公寓淪為不特定人群進出的「旅館化」現象,也帶來了弊端。在日本政府積極吸引海外遊客觀光的背景下,防止糾紛的策略又是什麼呢?

在東京灣沿岸地區矗立著一座超高層公寓。公寓的高層住著一位30多歲的男性,他被隔壁房間連日來延續至深夜的「派對」吵得多日無法入睡。從牆壁傳來的喧鬧聲可以聽出,他們是中國人。而且鄰居這家的主人天天都不固定,有時是兩名男性,而另一天又變成了多名女性。



東京灣沿岸地區的公寓,來自海外的投資也不斷增加。右下圖為Airbnb網站,用「豐洲」來搜索時顯示有數十間「空閒」房屋,用中文來介紹的房屋非常搶眼。

這種不特定複數人群的住宿狀態使這位30多歲的男性產生了懷疑,於是他登陸可供人們將自家住宅作為住宿場所有償提供的服務網站“Airbnb”,搜索了一下自己居住的地區。結果發現,僅僅是搜索的那天週末,在自已所住公寓中就有多套房子被租出。隨後,這名男性向公寓管理員投訴,但管理員僅表示「並無禁止出租行為的條款,所以無能為力」。這名男性一臉愁容地說:「這種情況今後持續下去的話,就要考慮賣房了。」

「Airbnb的收益率高達15%」

中國人的狂購熱潮不僅席捲了日本的家電及食品領域,而且還蔓延到了日本的房地產市場。其中,公寓類地產尤其受到個人投資家的熱切關注。摩根士丹利三菱日聯證券(Morgan Stanley MUFG)執行董事大室友良表示:「公寓是隱形的入境遊業務。來自中國大陸、台灣、香港的投資增加了許多。一下子購買2~3套而非1套房子的情況也不少見。在東京灣沿岸地區,有的公寓存在全部房子約1成多被外國人買走的情況,而在新宿及六本木等知名地段,甚至還有2成房子被外國人買走的公寓。」

購買公寓後的中國人紛紛利用Airbnb出租房屋。Airbnb從2008年開始在美國提供服務,提供房屋者被稱為「房主」,入住客人可通過該網站的服務平台進行預約,到房主家中住宿。中國人積極出租房屋的原因在於高收益率。

榊房地產市場研究所的榊淳司表示:「在東京,將新建公寓拿來用於普通租賃時的收益率約為4%。而利用Airbnb日租時收益率則高達15%。即使每月只出租半個月,收益率也比普通租賃高。」尤其是市中心,到日本旅遊的外國人急增,酒店需求緊張。伴隨這一趨勢,Airbnb在日本國內的註冊量增加到了去年的3倍,達到1萬戶以上。

而另一方面,認為「Airbnb的房主出租房屋行為按現行法律屬於接近黑色的灰色地帶」(瑞穗中央法律事務律師三平聰史)的也不少。日本旅館業法將「收取住宿費,供他人住宿的行為」定義為「旅館業行為」。有關法律制定了防火噴淋器及逃生通道等建築安全標準等消防、衛生方面的規定。經營旅館業時,必須要遵守法律,向地方政府提出許可申請。



Airbnb Japan的代表董事田邊泰之表示:「現有規定是否適用於偶爾出租自己住宅的行為並不明確,但如果將有償出租自己住宅的行為視為旅館業,那麼就必須要提出申請,沒有許可,就很可能導致法律問題」。

「接近黑色的灰色」將被洗白

不過,有關規定現在正要發生變化。日本政府2015年6月30日內閣會議上通過了「規制改革實施計劃」,顯示出了放寬限制的姿態。

「規制改革實施計劃」針對將自家住宅提供給他人有償住宿的家庭旅館行為表示,當「有大型活動舉辦時」,如果事先預見到住宿設施不足,這種家庭旅館就可以不受日本旅館業法的約束。對於大型活動以外的時候,通過網際網路提供家庭旅館的服務,也將於「2016年得出結論」。

伴隨Airbnb用戶增加而引發的問題,就是開篇提到的、房間的臨時客戶與原住戶之間的糾紛增多現象。麹町聯合法律事務所律師神戶靖一郎還指出,「由於不特定複數人群的進出,會導致安全喪失保障。容易成為犯罪的溫床」。那麼,公寓管理方究竟該如何應對這些問題呢?

在有些公寓中,目前已經出現了修改管理章程禁止使用Airbnb的動向。東京都江東區超高層公寓「Brillia Mare有明」2014年4月舉行管理組合大會,就通過了特別決議,禁止為不特定者或者為關係人士提供住宿並收取報酬的行為。「雖然制定決議的時候還沒有發生過糾紛,但象我們這樣的共用設施較大的公寓出現類似問題是可以預見的(該公寓管理組合監事池崎健一郎)」。

只要擁有所有權的業主有3/4以上表示贊成,管理規章的變更便可得到法律的認可。但如果公寓買主最初外籍業主就很多,或者想利用Airbnb的居民超過一定數量的話,那麼管理規章變更起來就會很困難。要想使整個公寓不發生糾紛,最現實的方法是提高租住戶的公共意識。

也有開始採取相關對策的公寓管理公司。公寓管理領域的大公司,東急Community正在準備有關文件,在簽訂售房合約時提醒外籍業主遵守公寓的管理規章。「那些日本人認為理所當然的事,外國人可能並不清楚。也許他們並不是有意不守規矩。需要讓業主具有危機感:一旦有糾紛發生,公寓的資產價值就會下降(東急Community經理武石秀一)」。

從全球範圍來看,Airbnb的用戶已經成長到了4000多萬人的規模。隨著限制放寬,日本國內的Airbnb用戶也無疑將會增加。對於這種情況,日本的公寓該如何做出對策?為了保護資產價值,相關探討已經「刻不容緩」了。 (記者:島津翔、染原睦美,《日經商務週刊》)

(本文僅反映專家作者意見,不代表本社立場。)

 

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