港區超高層，價位會繼續漲？有錢人的乾坤大挪移。 @ TiN's Blog

東京都心精華區的超高層塔式住宅 Tower Mansion，最近推出的新案，只有「狂漲！狂漲！再狂漲」七個字可以形容。像是最近三井不動產即將推案的「赤坂檜町案」，案場銷售人員就透露，70平米要價兩億日圓，100平米要價3億日圓。也就是說，如果以一個東京年收千萬（實拿約700萬日圓）高收入企業主管級的人物，可能都已經買不起了。

是外國人搶嗎？不是。因為據了解，外國人雖然狂買東京，外國人雖然財力雄厚，但畢竟東京不是他們的國家，鮮少「個人」會將三億日圓的資金一次通通壓在一間房間裡面的。一般外國個人的購屋客，購買東京屋的價位，較有錢一點的，大概是落在6000萬到8000萬日圓之間，當然也有會買一億左右物件的。不是外國人沒錢（外國人超有錢），而是因為他們的目的是投資，因此就會有其「收益性」的考量。假設這個外國個人投資客，預算超過兩億以上，多半會選擇「一整棟RC收益物件」，而不是「Tower Mansion 其中一間」。原因很簡單，因為兩億日圓已經可以買到有完整土地，收益性佳的一整棟RC收益物件了。就一般投資者的角度來想，多半會選擇後者，而非前者。

那，一間三億的Tower Mansion是賣給法人嗎？其實更不可能。法人不會去買「單間」的Tower Mansion，法人，又或者是私募基金，追求的投資標的，多半會是二、三十億乃至於數百億的整棟收益大樓。因為他們必須顧及投資後的現金流，能否有良好的經營績效，是否能夠使用槓桿之類的。這種三億圓一間的Tower Mansion，基本上投資報酬率很差，可能不到1%，因此這也不會是投資法人會購買的標的。

那到底誰買呢？答案就是「節稅需求者」。之前的文章以及我的著書「東京買房最強攻略」中也有介紹到，日本現在調漲遺贈稅，因此許多人會買Tower Mansion來節稅。目的就是利用Tower Mansion土地持份小，且市價與公告現值相差甚遠的「資產評價壓縮」特質來節稅。而其實這樣節稅的空間，超乎你想像之外的大。

我們都知道，房價，你現在買三億，有可能會跌個三成，變成兩億一。最近常常聽台灣的網友說，「如果叫你的房價跌三成，你願意嗎！！」之類的話。但我可以告訴你，日本的這些節稅族，就算現在買貴，就算未來跌三成，他們都可以不在乎。因為即使房價跌了三成，還是比繳掉的稅金便宜！也就是因為這樣，現在才會出現了東京超高層（而且也只有超高層）一直創天價的市況。舉個例子。如果你有六億日圓，你拿現金贈與給兒子，你會被扣超過三億日圓的贈與稅。但如果你會節稅，利用「設立法人」＋「Tower Mansion節稅術」，你的稅金可是一毛都不用繳啊。

日本人怎麼做呢？我們就來介紹一下2015.09.12，朝日新聞所分享的實例：

首先，老爸先設立一間「公司法人」，然後用這六億日圓，當作是自備款，再向銀行「借四億日圓」，總共10億日圓，用公司的名義來買超高層Tower Mansion。注意，重點就是一定要「去借錢」喔。

接下來，把這十億日圓，全部都拿來買東京都心蛋黃區，變現性高的超高層。絕對不能買都心三區以外，最好是只買六本木，赤坂這些地方，因為到時候才拋得掉。買新宿區或買中央區灣岸，一定挫屎。

買完之後，再把你公司的股份送給你兒子就好啦！這樣他就是「實質上」這十億日圓超高層的所有者啦！

疑？不對啊？股份送兒子？不會被課稅嗎？嘿嘿！這就是剛才為什麼叫你一定要「去借錢」借四億的原因。因為要把公司弄成負債。按照目前日本的稅制資產評價，港區十億日圓的超高層，評定現值大概是「兩億日圓」，而你公司的負債卻是「四億日圓」！你等於是送了一間「負債兩億日圓」的公司給你的兒子，這樣的情況下，贈與稅當然是「0圓」囉。接下來你兒子只要按照市價，將這十億日圓的房子賣掉，還掉銀行貸款四億日圓，你的六億日圓不就回來了嗎！這就是有錢人的「乾坤大挪移」。

來，就算房價跌三成，這位老爸還是划算。為什麼呢？十億日圓跌了三成，剩下七億日圓。你還清房貸四億，不是只剩三億嗎？慘賠三億耶！問題來了。如果今天你是用現金送給兒子，依照現在的稅制，贈與稅就是55%（400萬控除額），你會被國稅局扣掉（6億-400萬）x55%=3億2780萬的贈與稅，真正落到兒子口袋的只剩2億7220萬，被國稅局吃掉的比你房地產虧掉的還多。也就是說，就算買來後，房價立即跌三成，這老爸都還划算就對了。當然，我個人不認為目前港區赤坂或者六本木的超高層，短期內會有跌三成的可能性。這也就間接說明了，為什麼最近東京都心蛋黃區的Tower Mansion價格敢這麼硬，搶得這麼兇的原因了。

換句話說，就是人家日本人高價搶進，是因為有那個屁股可以去賠三成，而且賠三成都還划算。你呢？投資前，務必注意房價是否已經到頂了，很重要。若貿然搶進，只會增大你的斷頭機率而已。笨投資客：「買來賣他們啊！」TiN：「Good Idea！But...你確定你買到的東西他們要嗎？你確定赤坂的Tower Mansion你抽籤抽得到嗎？」