東京都心精華區的超高層塔式住宅 Tower Mansion,最近推出的新案,只有「狂漲!狂漲!再狂漲」七個字可以形容。像是最近三井不動產即將推案的「赤坂檜町案」,案場銷售人員就透露,70平米要價兩億日圓,100平米要價3億日圓。也就是說,如果以一個東京年收千萬(實拿約700萬日圓)高收入企業主管級的人物,可能都已經買不起了。

   是外國人搶嗎?不是。因為據了解,外國人雖然狂買東京,外國人雖然財力雄厚,但畢竟東京不是他們的國家,鮮少「個人」會將三億日圓的資金一次通通壓在一間房間裡面的。一般外國個人的購屋客,購買東京屋的價位,較有錢一點的,大概是落在6000萬到8000萬日圓之間,當然也有會買一億左右物件的。不是外國人沒錢(外國人超有錢),而是因為他們的目的是投資,因此就會有其「收益性」的考量。假設這個外國個人投資客,預算超過兩億以上,多半會選擇「一整棟RC收益物件」,而不是「Tower Mansion 其中一間」。原因很簡單,因為兩億日圓已經可以買到有完整土地,收益性佳的一整棟RC收益物件了。就一般投資者的角度來想,多半會選擇後者,而非前者。

 

   那,一間三億的Tower Mansion是賣給法人嗎?其實更不可能。法人不會去買「單間」的Tower Mansion,法人,又或者是私募基金,追求的投資標的,多半會是二、三十億乃至於數百億的整棟收益大樓。因為他們必須顧及投資後的現金流,能否有良好的經營績效,是否能夠使用槓桿之類的。這種三億圓一間的Tower Mansion,基本上投資報酬率很差,可能不到1%,因此這也不會是投資法人會購買的標的。

  那到底誰買呢?答案就是「節稅需求者」。之前的文章以及我的著書「東京買房最強攻略」中也有介紹到,日本現在調漲遺贈稅,因此許多人會買Tower Mansion來節稅。目的就是利用Tower Mansion土地持份小,且市價與公告現值相差甚遠的「資產評價壓縮」特質來節稅。而其實這樣節稅的空間,超乎你想像之外的大。

 

    我們都知道,房價,你現在買三億,有可能會跌個三成,變成兩億一。最近常常聽台灣的網友說,「如果叫你的房價跌三成,你願意嗎!!」之類的話。但我可以告訴你,日本的這些節稅族,就算現在買貴,就算未來跌三成,他們都可以不在乎。因為即使房價跌了三成,還是比繳掉的稅金便宜!也就是因為這樣,現在才會出現了東京超高層(而且也只有超高層)一直創天價的市況。舉個例子。如果你有六億日圓,你拿現金贈與給兒子,你會被扣超過三億日圓的贈與稅。但如果你會節稅,利用「設立法人」+「Tower Mansion節稅術」,你的稅金可是一毛都不用繳啊。

 

    日本人怎麼做呢?我們就來介紹一下2015.09.12,朝日新聞所分享的實例:

  首先,老爸先設立一間「公司法人」,然後用這六億日圓,當作是自備款,再向銀行「借四億日圓」,總共10億日圓,用公司的名義來買超高層Tower Mansion。注意,重點就是一定要「去借錢」喔。

  接下來,把這十億日圓,全部都拿來買東京都心蛋黃區,變現性高的超高層。絕對不能買都心三區以外,最好是只買六本木,赤坂這些地方,因為到時候才拋得掉。買新宿區或買中央區灣岸,一定挫屎。

  買完之後,再把你公司的股份送給你兒子就好啦!這樣他就是「實質上」這十億日圓超高層的所有者啦!

 

    疑?不對啊?股份送兒子?不會被課稅嗎?嘿嘿!這就是剛才為什麼叫你一定要「去借錢」借四億的原因。因為要把公司弄成負債。按照目前日本的稅制資產評價,港區十億日圓的超高層,評定現值大概是「兩億日圓」,而你公司的負債卻是「四億日圓」!你等於是送了一間「負債兩億日圓」的公司給你的兒子,這樣的情況下,贈與稅當然是「0圓」囉。接下來你兒子只要按照市價,將這十億日圓的房子賣掉,還掉銀行貸款四億日圓,你的六億日圓不就回來了嗎!這就是有錢人的「乾坤大挪移」。

 

    來,就算房價跌三成,這位老爸還是划算。為什麼呢?十億日圓跌了三成,剩下七億日圓。你還清房貸四億,不是只剩三億嗎?慘賠三億耶!問題來了。如果今天你是用現金送給兒子,依照現在的稅制,贈與稅就是55%(400萬控除額),你會被國稅局扣掉(6億-400萬)x55%=3億2780萬的贈與稅,真正落到兒子口袋的只剩2億7220萬,被國稅局吃掉的比你房地產虧掉的還多。也就是說,就算買來後,房價立即跌三成,這老爸都還划算就對了。當然,我個人不認為目前港區赤坂或者六本木的超高層,短期內會有跌三成的可能性。這也就間接說明了,為什麼最近東京都心蛋黃區的Tower Mansion價格敢這麼硬,搶得這麼兇的原因了。

 

  換句話說,就是人家日本人高價搶進,是因為有那個屁股可以去賠三成,而且賠三成都還划算。你呢?投資前,務必注意房價是否已經到頂了,很重要。若貿然搶進,只會增大你的斷頭機率而已。笨投資客:「買來賣他們啊!」TiN:「Good Idea!But...你確定你買到的東西他們要嗎?你確定赤坂的Tower Mansion你抽籤抽得到嗎?」

 

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http://www.asahi.com/articles/ASH966G1JH96ULFA00L.html

 

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