東京不動產近幾年來漲翻天,許多投資家其實已經有點看不清接下來的趨勢。是會一直漲到奧運前,還是會先盤整再續漲?沒人說得準。2015.10.10出刊的東洋經濟,就對今後的商用不動產市況,有稍作討論。

  報導引述了國土交通省9月份所發表的基準地價,指出這三年來,地價漲最多的,就屬「南青山五丁目」,也就是「表參道」一帶了。由於這裡可以說是精品大道,而最近也多虧了中國觀光客來日本「爆買」之福,連帶使得這一帶店面租金上漲了不少,租金漲,一定勢必拉抬店面價格,這裡光是官方發表的基準地價就上揚了20.2%,可見實際應該漲更多。

  同時,也由於日本緩步的景氣回升,再加上空前的量化寬鬆政策,使得對於商用不動產的投資額更是直逼2007年迷你泡沫當時。雖然有許多專家認為現在這種市況,可能有過熱的疑慮,但根據JLL仲量聯行的推測,2015年的總投資額,很有可能會超過2014年的總額,來到5.5兆日圓之多,絲毫無減速的徵兆。

 

  但其實,這波商用不動產的景氣走到現在,似乎也不完全是這麼地前途一片美好。J-Reit指數,一般都被認為是商用不動產價格的先行指標,卻於今年1月16日達到前波迷你泡沫高點1990.45後,就一直持續往下修正。就根據這篇報導著記者推論,或許是因為REIT主要的收益來源,就是商辦的租金,因此價位漲多後,投報率不再誘人,使得收益變差,才導致REIT價格狂瀉。

  原本商用不動產這一波的榮景,是否會持續一直上漲到2020年的奧運,各界早就議論紛紛。但今年七月,上海股價的狂瀉,加上全世界股市大跌,以及日圓不貶反升等國際經濟情勢,卻對日本的商用不動產市場投下了一顆震撼彈。同時,接下來又有美國升息問題,以及歐洲難民潮問題,是否有可能使得投資家們,再度啟動避險模式,讓資金再度停泊到日圓避險,再度走回先前2012年之前的「股票跌,日圓漲」的態勢,這也並不無可能。若是這樣的情勢再現,就很可能會再度引發海外投資家出清手中的商用不動產。

 

  根據JLL仲量聯行的資料,外資購買日本不動產的比例,於2007年高達35%,到了2011年居然降低到了剩下4%。而這一波到了2014年,則是回穩到19%。若從過去的經驗看來,這些外資似乎都在日圓便宜的時候購買不動產,在日圓貴的時候出售不動產,因此瑞穗信託銀行的都市未來綜合研究所的平山重雄常務就指出,若日圓持續回漲,很有可能再度引發外資倒貨潮。

 

  當然,市場上總是有樂觀的一派。他們指出,目前的經濟情況跟當時完全不同。第一點,就是商辦雖然價位高,但其實租金也正在緩步上漲,且同時借款利率也不高,因此還是可以穩定持有。且同時也因為亞州其他國家,不動產已經長到高點,因此相對於這些亞洲國家,日本的不動產,在收益回報率上還是很有優勢。第二點,則是金融方面的情況。雷曼風暴時,由於許多投資都是以高槓桿的方式操作,甚至全額貸款,因此一旦不動產價格下滑,就會加速其不動產被斷頭的情況。但現在的情況不同當時,目前大部份的貸款都只到六成左右,也就是相對安定許多,即使發生不動產下跌,也不容易引發斷頭潮。

 

  週刊也指出,目前之所以商用不動產導致過熱感,有很大的原因是因為釋出的物件不足,許多物件都沒有釋出到市場上交易。也就是要買的人,甚至會有20~30間公司以上針對同一個標的投標,但要賣的人,卻是一點都不愁賣不掉,甚至坐地起價。就像是當初的目黑雅敘苑,「森トラスト(Trust)」2014年8月,以1300億日圓買進後,五個月後就已1430億日圓,輕鬆倒貨給中國政府基金,輕鬆落袋百億。可見現在都內百億圓,至千億日元之間的物件釋出有多少。

  世界經濟的不透明感,究竟會為日本商用不動產帶來怎樣的變數?會一直漲到奧運後嗎?這期的週刊也採訪了五名專家,有些認為會續漲,有些會認為漲到2017年後會盤整,後下滑,當然也有人認為盤整後會繼續往上。沒人說得準,只能提供報導跟各位朋友分享。

 

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