TiN's Blog

   先不管買一、兩億豪宅的人了，因為他們荷包深，因此大概也沒什麼資金周轉的問題。不過最近倒是許多小資族的想法，讓我頻頻捏了一把冷汗。

   怎麼說呢？因為最近有不少人，為了投資東京的不動產，竟然開始動起了自己台灣屋的歪腦筋。他們的想法真的很天真：想說「東京高投報，所以打算把自己台北的 房屋，再向銀行增貸出來，作為東京買屋的頭期款，然後欲購買的東京屋，也打算用貸款」。也就是想要來個高槓桿的無本生意。因為他們認為：「東京高投報，收 進來的房租可以完全繳貸款，甚至還會有多出來的錢，可以拿來償還台北這裡增貸出來的錢。因為TiN在他的書1-1節有講過，東京房屋貸款現金流為正，台北 的現金流為負啊！」。

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   艾，我只能說台灣小資投資客，還真是賭性堅強啊！每當客人跟我這樣說時，我都直接跟他講「你這麼做必死無疑」！講的時候心裡順便罵一下說：「阿你是沒有再看57新聞王喔，財政部長都叫你要看了，連我這個在國外的，都會透過YouTube看了」。

   來，干台灣房市什麼關係呢？當然有啊，因為你要增貸的，是你的台北屋來買東京屋啊，抵押品是你的台北屋啊！根據許多台灣的報章雜誌顯示，現在台北房市正在 反轉，而且許多量大的地區甚至出現了七折價之類的。在這種你的台北屋房價可能下跌的前提下，第一點，我不認為現在這種市況，銀行還會讓你增貸現金出來。好 拉，就算你信用良好，或者跟銀行關係好，增貸到了，但如果哪天台北房價下滑太多，你的房屋擔保價值不足，銀行是有可能叫你先大額還款，補齊房價跌掉的部分 （回去看看你的房貸合約），否則你的台北屋將會面臨斷頭被法拍的命運。

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   第二點，就是你看到的東京高投報，只是表面投報率而已。此外，東京目前房價已高，投報率已經沒有你預估的這麼好了，況且還有空屋以及稅金等其他費用等著 你。因此這麼做，很有可能到最後，你的現金流還是為負，還是得從台灣再搬錢來貼補東京屋的房貸。而如果真的有一天，上述的第一點成真，也就是台北房市價格 大幅度修正了，這時，如果你想要賣東京屋，來救台北屋，事情可能不會有你想像中的順利。因為根據2015年10月20日出刊的「住宅新報」報導東日本不動 產流通機構的數據顯示，目前東京二手房市正處於「價漲量縮」的局面。但前幾季的「價漲量縮」，是因為「沒物件賣」，才導致的「量縮」。但最近待售物件其實 也已經明顯增多回復常態了，因此可能目前的「量縮」，不是「沒物件賣」，而是因為「太貴，導致買家縮手」的。因此到時如果你急售東京屋，可能就得大幅降價 賠售，才有機會順利脫手了。

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   其實東京的不動產，雖然前一季市況熱銷，像是目黑指標個案Brillia天價當日完銷等，看起來似乎可以一路漲到奧運前，但其實有許多東京房市專家開始提 醒，接下來東京房市可能會面臨修正的局面（之前也有PO出相關報導）。且根據2015年10月24日出刊的「週刊ダイヤモンド」報導，其實現在超高層塔式 住宅的銷售，籠罩了一片烏雲。除了因為現在價位已高，導致賣方縮手外，還有另一個原因，就是之前的PO文也提過的，許多人買這種塔式住宅，都是買來節稅用 的。因此，當這種節稅的手段變成常態後，日本的國稅局就會開始想辦法去防堵。因此，將來是否購買超高層塔式住宅，還是能有目前節稅的功能？實際上增添了許 多變數，也因此最近許多有錢人都已經開始縮手不買了。或許這也就說明了，為什麼另一個指標個案，三井不動產的「Park Court 赤坂檜町 The Tower」的正式發售時期，一延再延的緣故了吧。

   投資使用高槓桿，無非就是「富貴險中求」。如果你可以承受台北屋跟東京屋都大幅下跌的風險，當然，上述的操作方法不是不行，但如果這是你所有的身家財產，建議你還是別這麼冒險，晚上會睡不好的。