台灣的房地產,尤其是大台北地區的房地產,近幾個月聽說大幅跌價,幅度高達8%~15%,連我這個住國外的都感受到了台灣房市的冷清。雖然台灣房地產的「只漲不跌」神話似乎已經破滅,但是台灣人還是積極錢進海外房地產。不只日本,也積極錢進馬來西亞,柬埔寨及菲律賓等國。台灣人如果沒有像這樣,在房市裡衝進衝出,很像就沒有存在感一樣,因此一定要出手買房,證明自己還活著。也因此甚至風險再大,資訊再不透明,都有人冒險錢進。但很奇怪的是,日本人在這一點則是跟台灣似乎完全不同,即使日本房價(東京精華區以外的地區)仍然相對低檔,投報率也高達7%~8%,但他們就是不會積極投資不動產,反而是華人積極購買。

  像是最近中資買下北海道的星野渡假村,就讓日本媒體感到不可思議,甚至認為中國人買貴了。在媒體的言談當中,甚至不認為這是個好的投資。為什麼華人社會的態度,跟日本人對於不動產「投資」的態度差這麼大呢?除了之前的泡沫經濟,讓日本人「一朝被蛇咬,十年怕草繩」,認為房地產是「負債(消耗品)」,而不是「資產」以外,我認為還有其他四點。這篇指的是「投資」不動產的行為,而不是「買來自住」的行為。

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  第一點:銀行態度不同

  我們台灣,在判斷一個人有沒有錢的時候,判斷是魯蛇(Loser)還是溫拿(Winner)的時候,往往都會將其名下的不動產也列入考量。銀行也是。銀行也認為有房一族,就是有產階級。但日本銀行在評估一個人財力時,或者在計算看你是不是屬於富裕層時,往往都不把名下的不動產列入評比項目當中。也就是日本的銀行對於不動產的價值,態度仍趨於保守。因此,除非你是買自住的新屋,否則太舊的中古屋在日本,投資客貸款的難度很高。因此在日本要貸款投資不動產,銀行審核的角度跟買自用不動產的角度完全不同,會嚴格許多,會以「事業」的角度來審核你這筆投資貸款。房子若稍微舊一點,或者是投資報酬率稍微差一點,貸款就下不來。同時,利息也會比自用住宅貸款高出許多,甚至高達3%~5%,不像自住屋貸款這麼便宜,還享有優惠。

  但台灣的情況剛好完全相反,銀行樂得配合投資客貸款。因為有投資客貸款,銀行才有利息錢可賺。而且之前台灣房價在漲,變呆帳的可能性較低,同時,也有許多比較「冒險」的投資客,使用一些偽造文書的手段來做假合約,墊高貸款成數,投資起房地產可以說是無本生意。

  投資不動產的人都知道,銀行的放款態度,是決定一項投資是否成立的重要關鍵。若無法使用槓桿,在投資不動產上面是非常不利的。就是因為上述銀行的態度,使得台灣人較容易投資不動產,而日本人不易投資不動產。

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 第二點:理財教育迥異

  台灣的投資理財節目很多,甚至許多投顧公司都會買電視時段來「教育」會員,教大家怎麼在股市衝進衝出,怎麼技術分析。房地產也是,常常會有許多專門講述房地產投資的節目,甚至每天播,而且名嘴們也總是分享許多如何買房致富的概念。就在這樣耳濡目染的環境之下,台灣人已經被教育成「選擇永遠比努力重要」、「買對一間房,勝過擁有一技之長」。

  但日本的節目很少這類教導大家「投資理財」的節目。反倒都是講述關於產業的新聞,例如最近有什麼最新科技,業界推出什麼新的服務,以及如何才能成功創業,經營事業。很少聽到教導日本人怎麼創造「被動收入」的論調以及節目。

  也就是因為這樣的國民理財教育不同,使得台灣社會,教出了許多「投資家(客)」,年經人夢想買股買房一夜致富(也真的許多人成功),而日本社會年輕人則是比較嚮往創業。台灣人重投資獲利,日本人重經營創業。

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第三點:業界構造使然

  日本的不動產業界,沒有你我想像中的透明。也就是不動產的生意,可以說是業者全贏的機率較高。日本沒有台灣那樣確實的實價登錄,真正的成交價一般人難以得知。此外,日本也鮮少類似台灣591售屋網的平台,可以讓買賣雙方直接對上。雖然Sony 不動產即將與Yahoo聯手推出「おうちダイレクト(Ouchi Direct)」服務,但是否能為業界投下震撼彈,現階段還不得而知。因此,在這樣業者與百姓資訊不對稱的情況之下,往往中古屋的交易,都是業者全贏。業者透過「干す、値こなし、囲い込み」等養套殺的手段,來坑殺買賣雙方(即將於明年出版的改版新書有詳細介紹),因此導致一般的投資大眾,刻板性地認為中古屋的買賣,要獲利極為困難。

  除了買賣之外,出租部分亦然。看似收入屋主口袋的禮金,其實多半變成仲介業者的廣告費或獎金。看似屋主應得的契約更新費用,也一大半都落入業者口袋。更遑論一般屋主委託集金代行手續費以及高額的管理修繕以及稅金費用,再再都降低了不動產投資的獲利空間。

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第四點:強大競爭對手

  房地產的投資,若要賺錢,除了賺價差以外,另一個獲利管道就是收租金了。賺價差時,所課的資本利得稅金,很有可能讓你白忙一場。而若想要穩定收租,其實有許多大的不動產公司與你競爭。日本的前幾大建商,其實自己都有許多整棟的不動產,是只租不賣的。而這些產品之所以建商不賣,就是因為他們知道這東西地點很好,可以穩定收租。而建商會拿出來一般分售的,可能在出租市場上,地點都不如建商自己只租不賣的物件。也因此,一般投資客買到的產品,若要出租,其等級跟收益都會比建商保有的物件,出租情況還要差。

  此外,東京的不動產也是個國際市場,因此一般個人投資客的競爭對手,除了大建商外,還有許多外資法人。他們也是買下一整棟一整棟的收租物件與你競爭。建商跟外資財力雄厚,也多半持有整棟的完整產權,因此在物件的管理上,在規劃上,都會比起一般分售物件來得強。

  不過在台灣,由於很少這種只租不賣的產品,大部分的大樓,都還是分售式的,較少有日本這樣整棟產權集中的,也因此,只要你在區域上是買到不錯的產品,穩定收租多半不成問題,不會有其他太強大的競爭對手(而且台灣租客比較不挑)。

  當然,在日本,較次級的物件也不是沒有競爭空間。「只要」壓低租金,還是有很多預算不足的租客願意承租。但這也相對的,你的投報又變差了。

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  就是因為這幾點台日間的差異,才導致了兩國人民對於不動產「投資」的態度截然不同吧。以上純屬個人淺見,僅供參考。

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