2015年只剩下幾天,馬上就要結束了。今天這一篇,是今年最後一篇PO文了,就來為各位來回顧一下今年的東京房市,與明年的展望吧。

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  說到東京的「新成屋」市場,今年可以說是頻創新高價位。尤其是今年11月份,根據不動產經濟研究所的最新調查顯示,當月份首都圈的平均新成屋發售價格為6,328萬日圓,整整比起去年同期增長21.1%,也比起前月10月份的單價,硬是漲了18%!這個價位之所以振奮人心,是因為這已經來到了1991年泡沫時期的高級物件平均價格的6,000萬日圓價位了(當時最高點平均價格為6,946萬日圓)。不過仔細看一下統計資料的內容,即可得知,11月份之所以可以在一個月之內就暴漲18%,是因為有特殊地點的高級物件「Park Cour 赤坂檜町 The Tower」發售,當日完銷所致。此案雖然是剛爆發橫濱歪腰樓事件的「三井不動產Reisidential」所發售,但是地樁事件似乎完全沒有影響此案的銷售,每戶平均價格2億6768萬日圓,一期一次共152戶還是當日完銷,也因此瞬間拉高了首都圈的新成屋平均價格。當然,12月份以後可能無類似的指標大案發售,因此平均價格可能會再回落至原本的5,000多萬日圓,但此一個案的完銷,無疑是東京房市信心早已回復的最佳證據。
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  儘管仍有許多專家認為,高漲的房價,會導致價漲量縮,使得新屋銷售不理想,但從都心的高級物件「The Parkhouse Grand 南青山」、「Brillia Towers 目黑」、以及上述的赤坂檜町案、甚至就連橫濱的「Branz Tower みなとみらい」都接連傳出當日完銷的銷售捷報來看,似乎越是高價位的產品,賣得越好越快。

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  不只「新成屋」市場絕好調,就連「中古屋市場」也不遑多讓。根據東日本不動產流通機構(REINS)十一月份的月例速報,中古「大樓」產品也是比起前年同月,價漲了3.8%,自2013年1月以來,連續上漲了38個月,這也完全打破了日本不動產只跌不漲的迷思。不過很有意思的是,中古「一戶建」(木造透天)產品卻不漲反跌了1.4%!可見我之前在部落格上、以及書籍上的分享,方向大致正確。產品選擇,非常重要。

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  除了新成屋與中古屋等「住宅市場」以外,「商用不動產」市場更是搶搶滾。由於日銀的異次元量化寬鬆政策,使得海內外熱錢流竄至東京不動產市場。這兩年更是因為外國觀光客的急增,使得店面租金價格漲不停。根據《週刊ダイヤモンド》新年合併號指出,東京商業地的基準地價,例如:南青山、銀座、虎之門等地,也都比起去年,有17%~20%的漲幅。

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  記得先前的文章,曾經就有分享過,東京不動產如果要漲,是呈現「の」字型的漲法。(http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/427496192)如今東京的都心、西邊、甚至是橫濱都已經漲翻天,因此。瑞穂証券經營調查部的石澤卓志上級研究員就大膽預測說:「即使2018年後日銀總裁黑田卸任,日銀仍會以某種形式持續量化寬鬆政策,因此只要這波配合奧運動工的基礎建設完善後,23區東邊的房價也有可能因此而上漲」。石澤研究員也提及,雖然現在都心有許多大規模的開發計畫案正在進行,但因為東京不動產市場有一定的需求性在,因此即使奧運過後,市場也不見得就會立即冷卻,失去需求。不動產投資管理顧問公司仲量聯行(JLL)更是預測,今後東京的A級商辦,至2020年為止,租金以及價格上都還會有20%左右的漲幅。

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  當然,有樂觀的意見,就有悲觀的看法。德意志證券的資深分析師(Senior Analyst)大谷洋司就認為,反而會因為都心的大規模開發,大量增加供給,但在都內工作的人數卻逐年減少,因此這些新的商辦落成後,招租上是否會順利都還是未知數。此外,也由於不動產價格已高漲,導致投報率低下,也為今後的商用不動產市場蒙上了一層陰影。且大谷分析師也提及,就經濟上來看,今年的家庭平均開銷比起去年同期減少了2.4%,家戶的實質所得也比去年同期減少了0.9%,更何況2017年四月還有一次消費稅增稅,很有可能使得民間的消費力道因此減弱,景氣更加沈寂。

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  2016年的東京不動產市場,很有可能是這波景氣的一個轉折點。可能向上續漲,可能維持平盤,也可能小幅回檔,因此可以說是關鍵性的一年。感謝各位這一整年的支持,讓站長的著書《快狠準!東京買房最強攻略》一書能夠創下銷售佳績,明年一月份有機會加強火力,浴火重生為《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》。內容厚達500頁,除了新增許多精彩篇章以外,舊有的篇章也幾乎一半以上都重新編寫,加入最新趨勢以及更犀利、詳細的解析,希望各位明年繼續支持。最後,祝各位聖誕快樂、新年快樂、2016猴年投資賺大錢!

 

 

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