近年來國人熱衷海外不動產的投資,引發了一股資金出走潮,而國內各房仲品牌也因應此一需求,紛紛銷售起了海外房地產。在這些台灣人喜歡投資的眾多國 家當中,日本屬於政治經濟都相對穩定的國家,且日本不動產的租金投報率多介於4%~8%左右,也因此最受台灣投資朋友的青睞。但在日本當房東,真的有這麼 好康嗎?有些風險,你不可不知。

長期旅居於東京的不動產經紀人的陳適群(TiN),就於自己的最新著作《魯蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》中提到,日本的不動產投資產品多元,而其中最受國人喜愛的居住型產品為「木造一棟收租公寓」、「全新小套房」、「中古小套房」以及「超高層塔 式住宅」。由於日本的法律稅制上,以及日本人在不動產的觀念上,都與台灣大不同,因此錢進日本前,有些風險不可不知。

日本的法律稅制,以及日本人在不動產的觀念上,都與台灣大不同。 圖/行遍天下提供

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木造一棟收租公寓的風險

華人總覺得「有土斯有財」,因此特別喜歡這種擁有完整土地,一整棟的收租型產品。但這種產品之所以會蓋成出租的木造建築,就是因為其基地的容積率及建築限制重重,因此無法蓋成更高的電梯大樓。甚至往後改建時,還有可能面積只會縮小,或者甚至是無法改建的再建築不可物件。

同時,因為它是木造建築,所以折舊迅速。且建物的管理以及維修等變動成本也不容易掌握,一旦屋齡及設備老舊,或是營運招租狀況不理想,要向你接手的人,就很難獲得銀行的融資,因此常常只能低價賣給願意用現金付清的投資者。脫手時,價位可能與新屋時,落差會很大。

另 外一般日本人租套房時,比起木造出租公寓,會比較偏好有電梯的大樓套房。因此這類的木造公寓租金會比電梯大樓還低,低租金,就容易遇到經濟弱勢的租客,長 期欠繳房租。同時,又因為日本有極為保護租客的借地借家法,僅僅幾個月的房租拖欠,並無法趕走租客,遇到這種租客,可以說是勞心又勞力。

而 這一類產品,最怕遇到的競爭對手,就是附近的老地主了。日本的稅制上,只要是土地上沒有建築物,每年須繳交的固定資產稅(類似我們的地價稅)就會高出六 倍。因此有許多老地主,為了留下自己祖傳的土地,不願賣掉,會貸款將這塊土地拿來蓋這一類的木造收租公寓。有建物後,除了持有時的稅金減少六倍以外,還可 以有一筆固定的收益可以償還建築貸款。

而地主經營這樣的事業,本意並非全是為了賺錢,而是為了留下祖傳的土地。因為地主蓋公寓來出租,就等於是土地不用錢,只需要建物的成本,因此他會有很大的降租金的空間來搶租客。一般投資者,很難與這樣的老地主抗衡。

全新小套房的風險

而 日本的全新小套房,深受華人圈投資客的喜愛。不過這類的產品,十年中古屋時的轉售價,可能只會是新成屋購買時的七折。原因就在於這類的產品效用不大,在日 本,只有投資客會購買,沒有自住型的買盤支撐,因此下一個接手的人會以收益還原法來回推房價,要求高投報,在有利可圖的情況之下才會接手購買。

而 它新成屋時,即使日本人知道這種產品是會折舊迅速的,但卻還願意購買?原因除了是可以零自備款全額貸款購買以外,還有一點最重要的,就是全新屋的建物折舊 快。在日本,建物折舊的部分可與所得稅合併計算。這對於日本的高所得者而言,有很大的節稅效果,因此即便中古時房價會跌三成,但收進來的租金以及節省掉的 稅金,計算下來可能還是划算。因此不在日本工作的海外投資客,購買這種產品時可能得三思。

中古小套房的風險

而中古小套房最大的風險,TiN認為就是不識行情高價買進。也因為日本的實價登錄系統沒有非常透明完善,因而導致許多業者有操作的空間,透過新中間省略登記的方式(類似台灣的三角簽),便宜買進後加價個幾百萬轉賣給新手投資客。

書 中就詳細介紹,如何將800萬日圓的物件搖身一變,成為1,370萬日圓的物件出售。例如原本房租6萬日圓的房屋,若以投報率9%來算,房價就是800萬 日圓。屋主若有意做高房價出售,就會找自己人來簽一份8萬日圓的假租約。若以房租8萬日圓,再拉低一點投報率至7%,回推房價就立即變身為1,370萬日 圓。以現在的市況,7%的投報率仍然會有人願意接手,等到物件賣掉之後,這個假房客再找個理由退租即可。因此不熟悉區域行情的新手投資客就很容易誤入陷 阱。

超高層塔式住宅的風險

根 據TiN在《魯蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》書中的描述,這樣的產品是最有機會符合「資產通膨」,價格漲翻天的產品。當然,如果是以適當的價位取得這樣的產品,就有機會賺很大。且事實上 也證明了這兩年來,東京精華區的超高層塔式住宅已經漲了三成以上。尤其是港區赤阪的某指標個案的完銷,更是瞬間將首都圈的平均房價拉高了18%。

不 過TiN也提醒,此產品之所以屢創新高價,是因為日本的稅改,使得有錢人利用評價額與市價嚴重乖離的超高層住宅來行節稅之實。書中就詳細介紹日本有錢人如 何藉由這種超高層住宅,將超過三億日圓的遺產稅降至零。即使就算買了之後房價瞬間跌三成,都比原本要繳給國稅局的稅金划算。這些有錢人購買此類產品,甚至 是以會賠錢的前提之下購買的。若盲目追高,可能會使得投資風險大增

(本文出自《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》,陳適群 著,行遍天下出版,未經同意禁止轉載。)

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