雖然我人在東京,但托現在網路發達的福,都可以同步追台灣的新聞。總統大選當天也可以在東京的家,跟大家同步開票。雖然我是在東京做不動產,但其實也會關心台灣的房市,因此有空的時候,就會看看57新聞王跟聽聽張欣民老師日光大道之類的節目。

  昨天剛好看到57新聞王的來賓討論說,有一個網友似乎碰到一個良心仲介,這網友我們先姑且稱它為B先生好了。B先生看上了某間房,於是下了斡旋。但因為他排在第二順位(日本稱作:二番手),因此他必須和第一順位(一番手)的人互相競爭出價。也由於B先生很喜歡這間房屋,因此他跟第一順位的A先生一直互相競標加價,只求可以買到這間房屋。沒想到B先生的房仲居然叫他不要再跟A先生惡性競爭,把房價拱高了(昨天看電視,似乎A先生跟B先生都是同一間公司的客人),因此B先生覺得怎麼會有這麼良心的房仲,居然阻止自己的客戶買到高價!!!

  或許,B先生真的是遇到良心的房仲,但節目的來賓有不同的看法,詳細內容我就不贅述了,自己看影片26分鐘的地方吧。

  「東京買房」的網站,提台灣這個例子幹嘛?其實這樣的情形在日本還蠻多的。如果這個是發生在日本,很有可能就是B先生的財力比較差,或者是B先生要貸款,又或者是B先生太爐了。我曾經就遇到一個例子,是我的日本仲介朋友告訴我的。他也在賣一間透天時,遇到兩個客人,也是分別為第一順位跟第二順位。當然,都是我朋友的客人,因此也沒有什麼賺3%或賺6%兩手的差別。這間房屋屋主開價6400萬日圓,不過第一順位的出價只有6150萬,而第二順位出價6200萬。但到最後仲介不讓出高價的6200萬買,把他搓掉了(當然仲介沒讓屋主知道)。原因就在於6150萬的,財力比較漂亮,大公司上班的,光看書面資料就知道貸款帶得下來,但6200萬的,很有可能貸款貸不下來。與其冒這個貸款貸不下來導致破局的風險,倒不如直接賣給6150萬的,省得到時候一場空。當然,如果B先生今天是以現金付清,我想,仲介一定會想辦法把A先生搓掉。因為仲介要的是成交,成交不了,一切就是白忙一場。總價高個五十、一百萬,其實沒什麼太大的意義。

  有時候看起來出高價的人反而會沒買到,常常就是因為自己條件看起來沒這麼好。抱歉,再讓我打書一下,新書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》中的第3-2節「不殺價就買得到?不見得喔」,就有提及七種外國人有可能出高價(或出原價),但反而無法買到的例子。

http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001

  不只是買屋,有時候租屋時,條件看起來比較好的,卻意外被搓掉。我就曾經在出租房屋時,把一個年收入800萬的,第一順位的租客搓掉,反而租給大家都不想要的「生活保護者」。哇,TiN你的邏輯也真怪,有好的幹嘛不租,要租給非老即殘的生活保護者。說實話,這兩個條件都不是很好。可以的話我兩個都不想租。800萬的,是59歲的英文老師(日本人),基本條件上看起來很不錯。但說實在的,就我當過老師的經驗告訴我,老師接課不穩定,年收800萬也是他自己講的,又沒有公司轉帳證明,就算有納稅證明,這也是你上一年度接課很好的情況,下一年度的學生在哪裡都還不知道。重點是,他租屋的目的,是因為最近在這間房子附近有新開班授課,而他又住在外縣市,因此他租這間房子主要是當作暫時居所,比起住飯店便宜。嗯,根據日本的借地借家法,他隨時都可以拍拍屁股走人,那我很擔心是否過了兩個月後,他招生不順利,是不是就要給我退租?到時候已經過了出租旺季(1~3月),我的房子就沒那麼好出租了。想出租,可能我還得多付個一個月的廣告費跟承受一段時間的空屋期!

  而生活保護者,其實他們在日本不容易租到房屋。因為屋主其實多半不願意租給這種有病的。但換個角度想,生活保護者雖然有病,但他的房租等於是政府機關幫你繳,你完全不用擔心他繳不起房租。又因為他們不好租到房屋,所以他們也不會亂搬家。因此這個生活保護者房客,看在我的眼中,我覺得他比800萬年收的穩定,因為他搬不走。甚至就是因為他們不好租,我還把房租提高了比市價高4000日圓,這筆錢,全部都轉嫁給政府,叫政府出(高風險本來就要收取較高的投報才行)!

  不過租給有病的人,你就是要承擔高風險。例如會不會死在裡面之類的。但其實因為我評估過,即使他給我死在裡面,只要不是兇殺死亡,就不算事故物件(凶宅),因此這風險我評估後,認為擔得起,因此我也決定放手一搏試著經營看看租屋給生活保護者的感覺。而且若從正面的角度來思考,其實我是在幫助不易租到房屋的人,有個溫暖的避風港。以後若有碰到什麼奇怪的問題在分享給大家知道。當然,如果你覺得這對你來說是一種冒險,建議你不要租給生活保護者。

  另外,我出租房屋時,一定都要要求房客加入保證公司,因為日本人很皮,不繳房租的人比你想像中的多,又因為借地借家法,趕也趕不走,所以保證公司就成為一個出租時,很重要的必需條件。而說也奇怪,租屋保證公司的眼光似乎還跟我蠻一致的。800萬那個送審查時,過了三、四天都下不來(雖然到最後有過),但生活保護者那個,當天送件,卻當天就批准下來了。可見保證公司也覺得後者比較穩定的樣子。出租經驗與大家分享。

★喜歡這篇文章嗎?更詳細的東京不動產投資,請購買TiN的最新著書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》喔。

http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_003_017

arrow
arrow
    全站熱搜

    TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()