各位有在看我部落格的朋友,應該知道我最近都在遊山玩水,很少寫不動產相關的事。因為,其實真的最近的市場沒什麼好寫的。而旅行告一段落後,無意間又發現了劉黎兒小姐的日本不動產新文章:「數字告訴你,日本房產泡沫大崩盤全面開始了」(http://www.peoplenews.tw/news/f16c5f3e-bfc6-4ca2-abad-3be55c66af92)。

  嗯...應該這樣說,我的立場從來不是去打臉劉小姐的文章,因為劉小姐的文章有些部分,的確都是事實。不,應該說,反倒是她這篇新文章,讓我覺得,她似乎是不是有在follow我的部落格。像是她說的「華人投資最多的塔樓大廈開始了,許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售」,正好呼應了我10月22日的發文【超高層林立的兩大熱區「武藏小杉」與「晴海」的現在...】;她說的「現在日本國稅局已經要修稅法,加重高層稅金,因此原本價格就偏高不合理的塔樓大廈就開始崩盤了」,正好呼應了我10月25日的發文【超高層塔式住宅稅改,可能導致高樓層價位下修】。之前在我8月20日寫【享受人生!別墅溫泉宅能買嗎】之後,她就在9月20日PO出了「小心,你買的休閒地的房產,連10萬日圓也脫手不了」(http://www.peoplenews.tw/news/e765bafb-d18d-43a9-9502-68784252037c),讓我甚感光榮,難得頻率同步...

  但,東京的房地產市場真的有如她講的,岌岌可危嗎?我記得她曾在2015年中的文章「再忍一下,房產泡沫快破了」(http://www.peoplenews.tw/news/d7518106-f6d7-4e8d-964a-6a3bf0ac5652)就說2015年夏天就會崩盤,但...現在都2016年快過完了,怎麼房價還是高高掛呢?是也對拉,空久了,總有一天會對的。東京的房價總有一天會下來,只不過,我認為不會在2年內發生。

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1.先來談談她講的「日本房產已經開始大緊縮,大崩盤了,資產價格暴跌」、「許多的數字顯示日本房產泡沫已經開始大舉崩潰了」這段吧。

  根據不動產經濟研究所的最新發表,九月份的新建大樓發售量增加了40.9%,契約率也高達72%,雖然隔了四個月,但房價還是上升的。

  再來看看專管中古屋的REINS東日本不動產流通機構的發表,成交件數比起去年同期增加了13.6%,單價也漲了6%。無論是新成屋還是中古屋,就目前看來,都還嗅不出市場反轉的跡象。

  對的,我上面提出來的兩個數據,的確算是落後指標。而劉小姐可能認為她的預測是先行指標,因為漲了很多,所以她認為該下跌了。恩...,她的意見我表示尊重。另外,也有日本的不動產專家,認為現在許多建商的新成屋去化都非常慢,許多都完工了還賣不出去,這代表市場買氣不好,才會讓建商的物件賣不掉,變成「完成在庫」。但其實,如果最近有在觀察新成屋的朋友,應該有發現一件事。為什麼建商會賣不掉?原因很簡單,因為都開「天價」想要來「貢盤子」。雖然根據剛才的數據,首都圈的推案量有增加,但其實都心精華五區的新成屋推案量,今年少得可憐。也就是只要產品好一點,地點好一點,建商就想開高價貢盤子,而日本一般購屋者也不是笨蛋,所以你看不動產經濟研究所的發表,能夠當天完銷的,就是開價合理的郊區案,不像去年,許多當天完銷的都是都心精華區的個案。也就是「完成在庫」的物件,很有可能決大部分都是開價太高的都心精華區的個案。

  依照建商取得的土地成本跟建造價格,其實只要完銷個4~5成就已經回本了,加上目前的超低利率,而且又沒什麼新供給,建商當然可以不用降價,慢慢賣,等到哪天來個有緣人(笨蛋),來高價賣他不就得了。也就是都心精華區的建商,現在心態就跟前幾年台灣房市起漲時的心態,一模一樣。

  而為什麼都心精華區的建商敢囤著不賣呢?或許,他們認為,以他們在市場上混了好幾十年的經驗跟專業告訴他們,接下來,都心精華區只會更貴吧。

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2.再來談談劉小姐講的「華人投資最多的塔樓大廈開始了,許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售」。

  這點,文章開頭我就有提到,這是真真實實的事實,地點就在晴海。為什麼晴海會有拋售潮?因為地點不好,交通不便,這些華人投資的大樓,他們一開始就是看走眼。這句話,如果長期都有在follow我文章的朋友一定很熟悉,我從3年前就叫大家不要買灣岸,就是因為這樣。至於他們哪裡投資錯誤?請參考我10月22日的發文【超高層林立的兩大熱區「武藏小杉」與「晴海」的現在...】。

  但,買對地點的人呢?現在當然是笑開懷。何謂買對地點?我前一陣子寫了一系列的文章:「房市散步」(http://avalon1119.pixnet.net/blog/category/5413214),基本上,我寫的這些地方,就是「對的地點」(PS:但是對的地點,也要挑到對的產品)。我寫過的這些地方(當然還有更多我沒寫到,但也是對的地點),你去查查看,幾乎沒有什麼人要賣。也就是安全得很,不會有拋售潮。即使有人拿出來賣,也是想賺錢想瘋的屋主,想說趁著房市高點,藉著自己黃金地段的門牌,也來貢個潘仔。像是這樣的物件,千萬不要買,不然你就真的就會套到天荒地老。

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3.接下來,關於劉小姐提及的黑田的貨幣政策,我不想多談。因為我不是金融方面的專業人士。不過我知道最基本的,就是「量化寬鬆」一定會導致「資產通膨」。是「資產通膨」喔,不是「物價通膨」。當全日本的資金供給量多了三倍,而土地跟建物等資產卻沒有變多三倍時,就一定會稀釋貨幣的價值,讓不動產往上漲。所以我一直認為,這一波日本不動產的漲,並不是在漲「奧運」,而是在漲「量化寬鬆」。就像許多專家的講法一樣,日本的建設已經過度成熟,不會因為奧運而讓房價有所上漲。奧運,充其量只是個話題,導致上漲的主因,是因為「量化寬鬆」導致的「游資充沛」。所以,日本這三年來,物價無法通膨2%,但房價(資產)卻上漲了2~4成,就是這個原因。只要持續低利率,只要持續維持資金的寬鬆,以目前日本人手上握有的資產以及房價所得比,東京的不動產要下來,很難。(不過可能暫時上不去,因為大家無法接受新的高價格。)

  就連劉小姐自己文章當中都提到「根據日銀的統計,日本金融機關對房產業的貸借金額,到今年3月底高達67兆6991億日圓」,這就是標準的「量化寬鬆」導致「游資沒地方去」,只好來炒房。所以只要資金潮不退,房價也不會下來。

  台灣的房地產在2016年,之所會死得這麼慘,就是因為資金潮已經撤退,好幾兆的資金逃離了台灣,跑去海外房地產,這樣,當然台灣房市沒得撐。

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4.關於「日本金融機關對房產業的貸借金額,到今年3月底高達67兆6991億日圓」「這個數字甚至超過1980年後半的泡沫經濟時期,是非常異常的數字」

  今非昔比。現今的金融環境與泡沫時期無法相比。現在各國相繼競爭印鈔,貨幣戰爭,日銀「印」出來的錢,當然要透過死命買國債與ETF釋放到市場。至於這樣的金融政策合不合理,我們留給時間去判斷就好。也就是當你知道有N十兆資金憑空變出,在市場上亂竄時,就一定會跑去股市與房市。這時,若不跟著進去買些相對抗通膨的資產,等於是讓你自己的資產縮水。劉小姐自己也講了「日本的金融機關又沒有地方可以運用,結果唯一的借貸對象就是房產」,既然你都知道自己的貨幣價值一直被(你口中錯誤的金融政策?)稀釋掉了,那為何還不進行資產保衛戰呢?

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5.關於推案量縮的這段「像2016年上半年度首都圈公寓大廈上市發售戶數已經比去年同期少了12.4%,是最近24年來最低水準」

  其實這早就在我之前的文章說過了,土地資源有限,這幾年房子都被買光了,建商找不到土地,又或者地主惜售,又或者地主開高價,建商算一算覺得不划算,當然發售量(推案量)會變少,因為沒土地蓋、沒房子賣啊。

  在2015年房市爆大量後,2016年,建商也沒什麼案子可以推,想要有房可賣,還得慢慢地獵地,規劃,跟地主把酒言歡...等。一棟大樓無中生有的過程,是非常辛苦的。這也就說明了為什麼今年的都心精華區,幾乎沒什麼有看頭的代表性的大案。

  另外又有一說:日本建商因為經歷過好幾次的房市循環,知道在2015爆大量後,如果在2016又強行大量推案,只會讓供給量過剩。因為很多人都已經在2015年買房了,如果2016年,還大量推案的話,豈不讓好不容易回溫的房市,又再度崩盤嗎?因此在需求可能會減少的情況下,建商寧可從源頭管制,2016年不推太多案量,手上握有土地的建商,留在下一次增稅前,有機會催出買盤的時機再來推,才是明智之舉。這反倒讓房市崩盤的原因減少了一項。建商打算將好不容易回升的房價,稍微撐個一兩年,等大家都習慣現在的價位了,2018再來推高價,也比較容易銷售。

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6.至於有關超高層節稅那一段,劉小姐講的就跟我在10月25日的發文【超高層塔式住宅稅改,可能導致高樓層價位下修】一致。高樓層一但失去了節稅的功能,原本高漲上去的房價,一定會下修至合理的價位。但絕不是暴跌。另外,這個政策是不是會溯及既往,連帶影響到中古超高層?這還是得等法令訂出來後才會知道了。

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  最後,劉小姐苦口婆心,提醒日本房地產崩盤的風險,她說的話也不是毫無道理。如果你買的產品不是在精華區,而是在什麼神奈川,千葉,又是出租木造公寓,恭喜你,應該真的會死得很慘。因為外縣市的確人口減少,供給過多,就算用「崩」的,也不足為奇。但反而是地方都市以及郊區越是人口減少,越會因為磁吸效應,把人吸到工作,生活都方便的都心地區。

  但,都心也是有地雷區。所謂「量大價必亂」,供給量太大的地方別碰,灣岸就是一個例子。

  「環境形塑價格」,隅田川以東的下町,現在都屬於準工業區居多,環境不好,地盤不穩的地方,房價自然沒支撐。日本人喜歡的環境,是「山手地區」以及「城南地區」之類的,「灣岸」與「下町」,人氣的會比較低。

  「交通便利可及性」也很重要。只要環境不錯,交通便利,可以快速到都心,即便是外縣市的武藏小杉,房價還是可以高過中央區的晴海。鐵道公司的信譽也很重要,東急電鐵沿線的房價,就是會比西武線還要貴。

  最後,下手購買時,一定要留意想要貢你盤子的建商以及屋主,「一間房子賺錢與否,在你買入時就已經注定了」。祝各位投資愉快。

 

レインズ.png

不動産経済研究所.png

 

劉小姐文章:

【日本now】數字告訴你,日本房產泡沫大崩盤全面開始了

通縮大舉逆噴射,塔樓大廈無法節稅而開始崩潰,但是日銀黑田卻還不下台

2016-11-02 20:50
 
旅居日本的資深媒體人與知名作家。台大歷史系,後進入台大歷史所,1982年赴日,曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長,現為專職作家,書寫對於日本都會情愛和生活文化的觀察與解析。
【日本now】數字告訴你,日本房產泡沫大崩盤全面開始了
東京灣岸古老地區的佃島、月島都蓋了許多塔樓大廈。圖/劉黎兒攝影

“日本房產已經開始大緊縮、大崩盤了,資產價格暴跌,影響重大,新屋發售價格跟房租也會暴跌,通縮將更為加劇,而金融機關將會背負鉅額的不良債權,而這次比1990年時還要嚴重;沒房子的人會慶幸自己沒有這些「負動產(跟「不動產」同音)...”

日本因為安倍首相盲目地讓日銀總裁黑田東彥操盤,「黑田機關砲」大吹泡沫,不但怎樣都無法達到他所訂的物價上漲2%的通膨目標,這還沒關係,現在通縮大舉逆噴射,許多的數字顯示日本房產泡沫已經開始大舉崩潰了,而且從華人投資最多的塔樓大廈開始了,許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售。

安倍上台後,黑田這3年半就不斷搞異次元的銀根寬鬆,他在2013年4月就任時,承諾2年內要讓物價漲2%,副總裁岩田規久男甚至還說大話,說是如果無法實現,就要辭職。

但黑田10月上旬終於承認要達成目標的時間還要延後,從「2017年度中」改成「2018年度以後」黑田任期就是到2018年4月,看來他在位期間根本無法搞出通膨來,大概在跟通縮搏鬥都來不及了。

物價漲2%當然無法達成,連《日經》都說這是「妄想經濟政策的極限」;黑田覺得只要不斷印鈔票、再度降低利率等,就能擺脫通縮,認為通縮只是貨幣現象,他到現在還沒從妄想醒過來。

日本國民已經經歷了近廿年的通縮,對未來非常不安,不知道將來還有什麼能賺錢,不知道將來要靠什麼吃飯,因此不敢花錢,錢都存起來,準備將來用,不敢買東西,許多企業也因為對日本經濟的未來沒什麼展望,因此不敢投資。

經濟是要靠人才會活絡起來的,經濟是人的活動。但是黑田根本不看國民,不去推敲國民在想什麼,因此黑田的異次元金融寬鬆路線才會大失敗,原本利率提高才行的,但反而引進負利率,誰聽了都很怕,覺得未來一片黑暗;像年金運用最經典的是去買「10年國債」,這種國債到1990年時還曾高達6%,但現在卻是負0.1%,國民年金制度也會崩潰,不安更為增強,但黑田或岩田這些位居高處的人,根本不了解庶民的心理,泡沫越吹越大,只是讓人更不安而已。


東京塔樓房地產。圖/Art L@flickr

黑田的思考非常單純可笑,認為物價上漲2%的話,電費或學費等都會跟著漲,結果為了2%,亂推各種副作用嚴重的政策,像是買進80兆日圓的國債、實施負利率、買進6兆日圓EFT(指數型證券投資信託基金)而搞官製行情等,讓日本經濟面臨最嚴重的事態。

這後果就先從房產泡沫大崩盤開始,而且數字顯示問題真的很大條。

根據日銀的統計,日本金融機關對房產業的貸借金額,到今年3月底高達67兆6991億日圓(編按:相當於23兆台幣、11年的台灣中央政府總預算總和),是膨脹到史上最大的規模的,全日本各地都吹起房產泡沫,這個數字甚至超過1980年後半的泡沫經濟時期,是非常異常的數字,造成都會商業用地房產價格上漲,而且商業用地地價也上漲。

但吹過頭,當然會崩潰,而且已經開始崩盤了;像2016年上半年度首都圈公寓大廈上市發售戶數已經比去年同期少了12.4%,是最近24年來最低水準,房產泡沫崩盤明確,而且也會讓日本陷入嚴重不景氣。

為什麼對房產業界的融資會膨脹到這種程度呢?主要就是黑田搞的異常低利率政策所致;日本的金融機關又沒有地方可以運用,結果唯一的借貸對象就是房產。

這也是日本的銀行一直都只會拿抵押借錢的習慣,也不好好研究來把錢借給有展望的年輕人創業或新事業,沒有扮演任何引導作用,就是拿錢投入房產業,輕鬆賺利息。

雖然銀行也知道日本列島一起吹房產泡沫很危險,也很擔心,但也只能融資給房產業界,因為現在錢放日銀是負利率,只好借給房產業。


日本房地產公司對日本人說買房會節稅,但房價暴跌就沒什麼節稅可言。圖/劉黎兒

過去幾年,日本市場許多資金都投入房產市場,因為公告地價跟市價的差距很大,遺產稅、贈予稅等很划算,尤其是東京塔樓大廈最上層還有跟底層的2樓、3樓差到一倍的,但稅金一樣,因此日本有錢老人當作避稅的手段,許多華人也愛買塔樓大廈,不過現在日本國稅局已經要修稅法,加重高層稅金,因此原本價格就偏高不合理的塔樓大廈就開始崩盤了,陸客從今年都爭相脫手,也是不看好日本市場以及塔樓大廈高層增稅等。

日本房產已經開始大緊縮、大崩盤了,資產價格暴跌,影響重大,新屋發售價格跟房租也會暴跌,通縮將更為加劇,而金融機關將會背負鉅額的不良債權,而這次比1990年時還要嚴重;沒房子的人會慶幸自己沒有這些「負動產(跟「不動產」同音)」不過看來百業蕭條,日子也不會太好過,而更令人無法理解的是為什麼黑田還不下台,難道安倍也跟朴槿惠遭崔順實操控一樣,被黑田操控了嗎?

【延伸閱讀】台灣的房產泡沫有多大?


東京灣岸的塔樓大廈群,陸客紛紛脫手(劉黎兒攝影)


東京灣岸地區老地區都被更新蓋大廈,因為銀行只會拿抵押才融資。眼看手頭全是不良債權(劉黎兒攝影)


整個東京灣都被投資用塔樓大廈包圍,從此地引爆房產崩盤(劉黎兒攝影)


塔樓大廈原本高層跟低層課稅一樣,市價甚至查一倍以上,被當作避稅物件,但現在現在行不通,要加強高層課稅啦,因此房產崩盤已經從塔樓大廈開始了(劉黎兒攝影)

 


 

 

 

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