相信熟悉金融運作的朋友們,對於這個名詞應該不陌生。所謂的「套利(Arbitrage)」,指的就是投資者利用某項資產在同一市場或不同市場上,擁有兩個價格的情況,以較低的價格買進,然後再以較高的價格賣出,從中獲取利益的行為。像是日幣的利率低,就去借入低利率的日圓,拿去投資利率較高的美元或歐元,以賺取其中的利率差。

 

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  講日圓套利似乎有點困難。我們來講某偶像團體的周邊商品好了。日本現在有一種APP,叫做「メルカリ(Mercari)」,非常火紅。主要是讓一般的人,可以將家中不要的物品簡單貼到APP上銷售,換取現金的跳蚤市場APP。操作方式很簡單,只要將一個物品拍下照片,上傳後打上商品描述,再打上定價即可。如果有其他人想要,即可以直購價購買此物品。

 

  而假設某偶像團體曾經出版了一張限量的CD,但對於賣家而言,或許不知道這個限量CD很多人在找,如果拿去網拍,可以賣到日幣5萬元。對於這個賣家來說,這就只是一張聽膩了的CD,因此就把它放到APP上去賣,只賣當初定價的7折,2000日幣,想當然爾,PO上去過沒一分鐘後,就被買走了被識貨的「套利家」買去轉賣!

 

由於這個APP本來就不是拍賣形式的,因此不是價高者得,而是先搶先贏。因此日本現在有很多專門的「套利家」,專門盯著這個APP,等著笨蛋的賣方便宜賣出,然後再拿去日本的雅虎拍賣,讓想要的紛絲競爭出價。到最後甚至可能以六、七萬日圓結標,這專業的套利家就因此賺到了價差。

 

  疑?難道粉絲們不會自己去APP撿便宜嗎?當然會啊。問題是,粉絲們要上班、要上課,怎麼可能每隔五分鐘就去刷一次APP?當然都搶輸這些幾乎24小時都在盯著APP的專業套利家團隊(當然,粉絲偶爾還是會搶贏專利套利家)。

 

  好,接下來,我們來講講日本的不動產,怎麼套利。

 

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一、「收益還原法」與「比價法」的價格落差套利。

 

  大約在90年代至2000年這段期間,日本不動產的價格,正好是從與隔壁鄰居相比的「比價法」主流,逐漸過渡計算物件本身投報率的「收益還原法」。當然,這兩種價格所衡量出來的房價,會完全不一樣。

 

房價如果一直再創新高,物件互相比價的情況之下,就會一直創新高。反之,如果房價一直在跌,周遭物件互相比價之下,就會一直破底,儘管這個物件擁有很高的收益性。但收益還原法,主要就是從物件本身的收益,來判斷其合理的房價,因此,從收益還原法的觀點來看,不至於會被亂漲的高價迷昏了頭而一昧追價,房價跌時,也不至於過度恐慌,將收益性良好的物件隨亂殺價賣出。

 

  2000年初期,正好是日本房價泡沫破裂後,跌到近谷底的時期。也由於當時日本的投資客以及房仲,都還不熟悉所謂的收益還原法,因此房價在比價法的影響下,下跌時,才會跌到這麼深,變得物超所值。這時,熟悉收益還原法的歐美大型基金,就是因為看到了「比價法」與「收益還原法」當中的價格落差,知道中間有套利空間,因此不費吹灰之力,幾乎不擔任何風險地大賺特賺。這就是利用不動產當中的兩種價差以及資訊不對稱所進行的,典型的不動產套利。但當現在日本房市也變成收益還原法為主流後,這招再也行不通了。

 

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二、「空屋」與「Owner Change」的價格落差套利。

 

  這招,其實我自己本身有使用過。我們都知道,日本買正常家庭房時,「空屋」的價格,會比「有租客,帶租約賣(Owmer Change)」的價格還要高。原因就在於,有租客時,房子你不能使用,只能用來收租。因此買這種有帶租約賣的房屋的人,目的就是要收租,因此他會很在乎收到的租金多寡,投報率的高低。如果房價太高導致投報率過低,買的人不會有意願承接。

 

然而,目前日本的房市處於上升波段,新成屋的供給又變少許多,價位也上漲許多。因此導致許多自住客將眼光轉到可以自己住的中古屋。也就是說,自住客買屋的目的,是想要自己住的,並不是為了收租。因此只要房型不錯,設備不錯,裝潢也不錯的話,他們甚至願意出比較高的錢來買進。

 

就是因為這個邏輯,即便是同一間房屋,但「空屋時」拿出來賣,可能會賣得比「出租時」,價位還要好。

 

我就曾經運用這「空屋」與「Owner Change」的價格落差,再加上前幾篇提到的「不動產收益遞減法則」,順利套利了上千萬日元。

 

我買了一間帶有租客的Owner Change兩房產品。購買時為2000萬日圓,每個月扣掉管理費跟稅金,實際收租10萬日圓。過了三年後,房客搬走了。我又花了大約300萬日圓將裡面的設備全部換新,裝潢全部重做。結果以3000萬日圓賣給了一位自住客。裝潢的成本光是收的租金都還有找。

 

這招,其實一直到目前的市場上都還有效。因為東京的新屋供給越來越少,因此如果你能找到合適的,具有潛力的帶租約賣的房屋,或許還是很有機會可以藉由這個手法套利。

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