TiN's Blog

  相信熟悉金融運作的朋友們，對於這個名詞應該不陌生。所謂的「套利(Arbitrage)」，指的就是投資者利用某項資產在同一市場或不同市場上，擁有兩個價格的情況，以較低的價格買進，然後再以較高的價格賣出，從中獲取利益的行為。像是日幣的利率低，就去借入低利率的日圓，拿去投資利率較高的美元或歐元，以賺取其中的利率差。

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  講日圓套利似乎有點困難。我們來講某偶像團體的周邊商品好了。日本現在有一種APP，叫做「メルカリ（Mercari）」，非常火紅。主要是讓一般的人，可以將家中不要的物品簡單貼到APP上銷售，換取現金的跳蚤市場APP。操作方式很簡單，只要將一個物品拍下照片，上傳後打上商品描述，再打上定價即可。如果有其他人想要，即可以直購價購買此物品。

  而假設某偶像團體曾經出版了一張限量的CD，但對於賣家而言，或許不知道這個限量CD很多人在找，如果拿去網拍，可以賣到日幣5萬元。對於這個賣家來說，這就只是一張聽膩了的CD，因此就把它放到APP上去賣，只賣當初定價的7折，2000日幣，想當然爾，PO上去過沒一分鐘後，就被買走了…被識貨的「套利家」買去轉賣！

由於這個APP本來就不是拍賣形式的，因此不是價高者得，而是先搶先贏。因此日本現在有很多專門的「套利家」，專門盯著這個APP，等著笨蛋的賣方便宜賣出，然後再拿去日本的雅虎拍賣，讓想要的紛絲競爭出價。到最後甚至可能以六、七萬日圓結標，這專業的套利家就因此賺到了價差。

  疑？難道粉絲們不會自己去APP撿便宜嗎？當然會啊。問題是，粉絲們要上班、要上課，怎麼可能每隔五分鐘就去刷一次APP？當然都搶輸這些幾乎24小時都在盯著APP的專業套利家團隊（當然，粉絲偶爾還是會搶贏專利套利家）。

  好，接下來，我們來講講日本的不動產，怎麼套利。

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一、「收益還原法」與「比價法」的價格落差套利。

  大約在90年代至2000年這段期間，日本不動產的價格，正好是從與隔壁鄰居相比的「比價法」主流，逐漸過渡計算物件本身投報率的「收益還原法」。當然，這兩種價格所衡量出來的房價，會完全不一樣。

房價如果一直再創新高，物件互相比價的情況之下，就會一直創新高。反之，如果房價一直在跌，周遭物件互相比價之下，就會一直破底，儘管這個物件擁有很高的收益性。但收益還原法，主要就是從物件本身的收益，來判斷其合理的房價，因此，從收益還原法的觀點來看，不至於會被亂漲的高價迷昏了頭而一昧追價，房價跌時，也不至於過度恐慌，將收益性良好的物件隨亂殺價賣出。

  而2000年初期，正好是日本房價泡沫破裂後，跌到近谷底的時期。也由於當時日本的投資客以及房仲，都還不熟悉所謂的收益還原法，因此房價在比價法的影響下，下跌時，才會跌到這麼深，變得物超所值。這時，熟悉收益還原法的歐美大型基金，就是因為看到了「比價法」與「收益還原法」當中的價格落差，知道中間有套利空間，因此不費吹灰之力，幾乎不擔任何風險地大賺特賺。這就是利用不動產當中的兩種價差以及資訊不對稱所進行的，典型的不動產套利。但當現在日本房市也變成收益還原法為主流後，這招再也行不通了。

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二、「空屋」與「Owner Change」的價格落差套利。

  這招，其實我自己本身有使用過。我們都知道，日本買正常家庭房時，「空屋」的價格，會比「有租客，帶租約賣（Owmer Change）」的價格還要高。原因就在於，有租客時，房子你不能使用，只能用來收租。因此買這種有帶租約賣的房屋的人，目的就是要收租，因此他會很在乎收到的租金多寡，投報率的高低。如果房價太高導致投報率過低，買的人不會有意願承接。

然而，目前日本的房市處於上升波段，新成屋的供給又變少許多，價位也上漲許多。因此導致許多自住客將眼光轉到可以自己住的中古屋。也就是說，自住客買屋的目的，是想要自己住的，並不是為了收租。因此只要房型不錯，設備不錯，裝潢也不錯的話，他們甚至願意出比較高的錢來買進。

就是因為這個邏輯，即便是同一間房屋，但「空屋時」拿出來賣，可能會賣得比「出租時」，價位還要好。

我就曾經運用這「空屋」與「Owner Change」的價格落差，再加上前幾篇提到的「不動產收益遞減法則」，順利套利了上千萬日元。

我買了一間帶有租客的Owner Change兩房產品。購買時為2000萬日圓，每個月扣掉管理費跟稅金，實際收租10萬日圓。過了三年後，房客搬走了。我又花了大約300萬日圓將裡面的設備全部換新，裝潢全部重做。結果以3000萬日圓賣給了一位自住客。裝潢的成本光是收的租金都還有找。

這招，其實一直到目前的市場上都還有效。因為東京的新屋供給越來越少，因此如果你能找到合適的，具有潛力的帶租約賣的房屋，或許還是很有機會可以藉由這個手法套利。