三、「預售屋」與「新成屋」的價格落差套利。

 

  日本人非常喜歡朝南的房屋,非常討厭朝北的房屋。相信這點,各位朋友應該時有所聞。不過你知道嗎?有個統計指出,超高層塔式住宅(Tower Mansion)的價位,從預售時到中古屋時,朝南面向的房型,平均跌價1.9%,但朝北面向的,平均卻漲價11%。原因就是出在「日本人喜歡朝南,所以朝南面的,當時預售的價位,就賣得比朝北面的還要貴」。

 

  預售時,由於你沒辦法進去看到房屋的感覺,因此很多人不知道,其實超高層塔式住宅,雖然是朝北方,但因為周邊沒有遮蔽物,因此採光根本不成問題。反倒是朝南方的,因為陽光會直接照射進來,反而白天待在室內會很不舒服。

 

  房屋完工後,想要買的人就可以直接進入房屋內部,感受實際的採光,因此許多朝北的房型,反倒更受到購屋者的青睞,自然價位也就維持得比朝南邊的好。買超高層塔式住宅時,比起坐向,你更應該注意眺望。

 

  這招我也用過。我之前居住的超高層,之所以選擇朝西北,看得到富士山的,而不選擇朝東南,但看不到富士山的房型,就是這個道理。當然,這招套利的方式,現在可能也沒什麼用了。因為現在建商都已經把朝北的販售價格調高。或許,還是有某些建商的建案,仍然存在著些微的價格差。有可能是坐向,也有可能是樓層高低之間的價差。但這些價差,是否存在著套利空間,就考驗著投資人的智慧了。

 

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四、起漲時間點的價格落差套利。

 

  大家都知道東京房市現在是上升段的循環,但應該很少人知道,其實每個地方上漲的時機點是不同的。隨著每個地點,購屋者組成的不同,房價上漲的時期以及幅度也都不同。

 

  之前我的書曾經寫過,東京的不動產,起漲的順序是隨著「の」字型的上漲。「都心」漲完「城南」漲。「城南」漲完「城西」漲。最後才輪到「城北」與「城東」。這也就是為什麼2017年的統計數據會顯示,「城東」漲了10%,但都心卻已經漲不動了的原因。因為早就過了都心上漲的時期了。都心早就在2014~15漲翻了。

 

  如果你看得懂局勢,聰明+有膽量的投資人,就會在「都心」與「城南」上漲時,就趕緊去買「城北」與「成東」。但由於我是個沒膽的人,本身又對城北與城東沒好感,也不熟悉,因此我個人的投資策略不會去買城北與城東。我利用的,則是地區上的起漲時間落差。

 

  2013年,我西新宿的超層塔市住宅,價位是7500萬日幣。同年,我現在這間目白住的房子,價位是10350萬日幣。當時,我之所以選擇西新宿超高層,不選擇目白,就是因為知道「西新宿」的買盤構成與「目白」截然不同。西新宿屬於外國人會搶的國際買盤,然而目白屬於安靜的住宅區,只有當地人會想要。

 

  因此我當初得到了一個結論,如果要賺錢,就要買漲得動的「西新宿」。假設東京不動產往後整體會上漲,「西新宿」一定漲得比「目白」還要快,還要猛。因為有外國買盤(詳見下一項)。

 

  果不其然,2017年漲了一波後,我的西新宿以9500萬日圓賣掉。而2017年,目白的房價卻漲不太動,我現在的目白宅,價位僅來到11000萬日幣,可以說是沒怎麼動。為什麼會這樣?原因很簡單。目白沒有外國買盤以及投資買盤,最重要的是,沒有新的建案。沒有「量」,怎麼帶起「價」呢?

 

  然而現今情勢就是,整個東京都漲一輪了,甚至某些杉並區的高級住宅中古建案,還賣得比目白貴,杉並區沒有道理比新宿區下落合(目白)貴,因此我研判這裡會是個「落後補漲」的區域,等到自住客們「不得不」屈服目前的高房價時,目白勢必會補漲。2018年,我家附近相同大小的中古案件,開價以及成交價已經逐漸走高。去尋找落後補漲的潛力區來進行套利的投資手法,其實還是行得通。就看你有沒有辦法找到這樣物超所值的區域了。

 

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五、海外市場價格落差套利。

 

  套利,不僅限於同一個市場。還可以拿到不同的市場。同樣的一個產品,如果你只是刊登在日本的房屋銷售網站,例如at homeHOME’s等,就只是日本的國內市場而已。但你如果將物件拿去外國市場賣給外國人,價為多半都可以賣得比較高。原因除了外國人比較不熟悉行情外,外國人對於房價的認知都比較高。世界上很少首都精華區的房價,是像東京這麼親民的,自然以外國人的眼光來看,即便比行情價貴了一點,還是覺得很便宜。

 

  此外,許多中國人在東京置產的理由,並不是為了賺錢,而是「保全資產」。我們知道中國大陸的房屋沒有私有權,因此許多中國富豪是為了保全資產以及往後子女移民日本,而購買自用高級住宅的。因此把一個房屋放到中國市場去賣,多半會賣得比賣給日本當地客的價位還要好。

 

  或許這也間接說明了,為什麼HOME’s網站的LIFULL,要積極地與大陸的鏈家地產以及台灣房屋合作的原因。很可能就是存在著海外市場價格落差,套利的空間。祝各位套利愉快!

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