無論是台灣還是日本,租屋划算,還是買屋划算?似乎是永遠的問題。而這個問題的解答,也多半可以依照回答者的立場,來引導計算出「租屋比較划算」,或者是「買屋比較划算」。

究竟有沒有正確答案?究竟到底能不能模擬出哪個比較划算?當然有!不過,這個答案會「隨著問問題的時機點而改變」。

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舉例來說,如果你在1990年(相對高點),於東京都心買了一間房,買了一億日圓,假設它年租金是300萬,那麼十年後,2000年時,你如果問這個問題,你得到的答案可能會是「租比較划算」。因為,比起十年租金的3000萬日圓,你房價跌掉的可能遠高於這個價位,因為2000年時,東京的房價跌了許多,即將探底,可能這間房子只剩6000萬日圓。況且,買房子還有管理費以及稅金的問題。扣掉房屋的殘值,你可能會賠5000萬日圓以上。

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但如果同一間房子,同一個屋主,過了28年(2018年)再問這個問題,很可能會得到完全不一樣的答案。2018年時,中古屋的成交量以及成交量,都來到了相對高點,即便是28年的中古老屋,如果它是在都心五區內,價位很有可能早就回到了7500萬日圓左右。

若以28年的租金來單純計算,房租就是300萬x28年=8400萬。好啦,假設房價每年都會下滑一點點,我們就算28年的房租總和為7800萬就好。

你買房的總成本為1億日圓,加上每年管理費修繕費以及固定資產稅約100萬日圓,28年就是2800萬。總成本為1億2800萬日圓。若賣掉,扣除市價7500萬日圓,你這28年的居住成本就是5300萬日圓。

對比租房28年要7800萬日圓,買房的居住成本只需要5300萬日圓,當然是「買比較划算」!好啦,買賣時的交易成本仲介費,就算600萬日圓好了,都還是「買比較划算」(PS:不要跟我扯房貸利息以及通膨問題,日本這30年來只有通貨緊縮,利息低到不算也罷。)

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也就是,各位首購族們,現在東京2018年也是房價高點。你現在問我究竟是「租划算,還是買划算」?這個問題本身沒什麼意義。因為,誰都沒有辦法預測未來的走勢,誰都沒有辦法預測你未來的哪一年要賣屋。但你買的房屋,究竟自己住得開不開心,能否長居久安?你今後是否都會一直安穩待在這裡?還是每隔幾年就會換工作地點,要搬家?我想,這才是最重要的考量。

附錄這則新聞,會導出「買比租多賺3000萬」這樣的結論,純粹就只是因為2008年發生次貸風暴,是房價低點,而2018年,房價高點。這十年來,一個歷史低點,一個歷史高點,隨便算都嘛是「買比租划算」!新聞媒體上,號稱是專家的文章,看看就好。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181020-00057560-gendaibiz-bus_all&p=1

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