有在日本看房經驗的朋友,應該多多少少都聽過所謂的「非公開物件」。在路邊拿的傳單,或者是到房仲店時,仲介介紹物件給你時,也都跟你講說這是「非公開物件」,只有這邊才有喔之類的。

 

  疑?奇怪,你不是都「公然」在路邊發傳單了,為什麼DM上面還寫「非公開物件」?到底什麼是「非公開物件」呢?其實,業法規定,只要賣方的房仲接進「專任」或「專屬專任」約的委售物件,就必須有義務將物件資訊刊登於全國仲介都看得到的連賣系統(REINS)裡面。當買方的仲介看到賣方仲介PO出來的物件時,就能介紹這個物件給買方。也就是說,如果這個房仲沒有將物刊登到REINS,其他房仲就無從得知這個物件的銷售資訊,因此稱作「非公開物件」。所謂的「非公開物件」,指的就是「沒有公開給其他房仲賣的物件」。因此,即便賣方仲介將這個物件「空開」發傳單給你,或者是「公開在自家網站或者Suumoathome等網站上」,都算是「非公開物件」。

 

對的!也就是說,想買這個物件的人,只能向賣方房仲購買。成交時,賣方房仲就可以從買方抽3%的仲介手續費,又可以從賣方那裡抽3%,總共可以抽高達6%。因此好的物件、可以輕易賣掉的物件,賣方仲介大多不會將其「公開」於聯賣網「REINS」,因為他自己賣就可以賣得掉,然後又可以抽6%,幹嘛分別人賺呢?

 

從這個邏輯倒推回來,似乎「非公開物件」都是「比較好的物件」!

 

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  真的是這樣嗎?關於這個問題,我們恐怕要先問另一個問題:「到底怎樣的物件,是好物件?」。有人說是建材、有人說是規劃、有人說是地點、有人說是居住者的素質等。但說實在的,我覺得決定一個物件是不是好物件的重點在於「價格」。地點再怎麼好,建材規劃再怎麼棒,只要價位不合理地高,就是爛物件。因為高價買進的下場,就是賠錢出場,而且往往都是賠很大。

 

而一個大家認為是爛物件的物件,雖然地點不好,房子老舊,但只要「價格」非常便宜,買進裝修後還會有獲利空間,那就是「好物件」。(當然,某些賣不掉的地點,就算免費送你也不要。)

 

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    回到「非公開物件」的題。也就是因為許多人「誤以為」非公開物件就是比較好的物件,因此有些房仲公司想要賣高價賺價差的物件,會以「非公開物件」的方式來銷售,藉此營造限定感、神秘感。反正物件只有一個,不用公開賣,不用賣太快,只要能遇到一個呆胞,就賺翻了。

 

    我們也會常常收到日本同業傳來的物件資料,說這些物件是「非公開物件」,因此不能做廣告,不能貼在店面,只能私底下拿給客戶看。但其實詳細看一下物件資料,就會發覺裡面有一大半以上,都是爛貨(因為價錢高得不漂亮)。有些根本就是只有外國人會想買的,本地人不會買的物件,就在特定國家群組裡面丟來丟去而已,因為這樣的物件即便公開銷售,日本人也不會買單,倒不如就在群組裡面傳來傳去就好。而有些則是想要賣高價,來騙不懂行情外國人的,雖然地點看起來不錯,但因為買的價錢高於市場行情,多半只能認賠收場。

 

當然,也有些物件看似行情價七、八折,但其實是再建築不可的。這種物件買進,由於土地使用不自由,到時候可能五折要賣都沒人要買

 

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  仲介業者這種「非公開物件」式的行銷方式,其實對於屋主並不是好事。因為你的物件並沒有被廣為流通到全國流通網,能接觸到你物件的潛在買方有限,因此,很有可能錯過願意以較高價格向你買的買方。但其實仲介並不會care你的房屋能不能多賣個5%還是一成,因為即使貴個一成成交,他可以收到的仲介費其實也差不了多少。但如果他能自己找到買方,可以收到的仲介費則是高達一倍。

 

對於買方也見得是好事,因為你只能透過這個仲介才能買到這個物件。如果這個仲介不是好仲介,不想管你的條件,不想顧你的權益,不想多花時間幫你跟屋主溝通交涉,你也沒辦法。但如果是公開物件的話,你至少還能換間不動產公司,請有心的業務幫你跟屋主交涉。

 

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  TiN,你講得很像非公開物件都不能買,都很危險似的。其實也不見得!其實有些「非公開物件」,很單純的就只是屋主賣屋時,不想讓鄰居知道而已。怕鄰居在那裡閒言閒語,或者不想讓隔壁鄰居知道自己可能財務狀況有問題之類的。而有些地區型的,長期紮根耕耘的房仲店,這些老店長本身不太會使用電腦系統,而他們自己有都有口袋名單,知道怎樣的物件,可以找怎樣的客人來買。甚至有些地區的物件,只有區域上的當地人會買,大肆廣告其實也沒什麼效果,因此就乾脆「不要公開」。

 

  「非公開物件」,就只是「沒有空開給大家賣的物件」而已,不見得就是好物件,也不見得就是不好的物件。投資時,還是要自己審慎評估。

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