常常有朋友問我說:「TiN,我看中一個案子,這個案子的合理價應該是多少?」。我有時候遇到這種問題都不知道怎麼回答。因為,即便知道「合理價」是多少,你也不見得就有辦法用「合理價」買到。嗯我應該換個描述的方式,應該說「成交價」,不見得「合理」,因此有時候會有「買貴了」、「賣便宜了」,或者是整個區域「漲過頭」或「跌過頭」的局面。

 

  至於有沒有辦法計算出「合理價」?當然可以。估價師就很會計算「合理價」。但「成交價」是多少?這又是另一回事了。我記得以前曾經有某公司要標某塊法拍的土地來蓋大樓,找了估價師來估價,結果估出來的市值是6億日圓。到最後多少錢成交?據說是17億,整整差了快三倍!

 

  估價師是笨蛋嗎?不是的。估價師一定是有所本,參考了許多數據,例如工示地價、土地容積,以及出租時的租金行情來預估土地價值。但到最後為什麼成交價會差這麼多?其實這個案子,據了解有很大的原因,是因為日本目前旅館嚴重不足。如果將這塊地拿來蓋旅館,收益性將會非常高,而且很有可能住房率也可以高達九成多。也就是說:標17億的業者,本身以「未來」收益的角度,來評估這塊土地的價值。而估價師,則是以「過去」的指標(公示地價為落後指標),來衡量這塊地的價值,當然就會產生這麼大的落差。

 

  或許在估價師眼中的「合理價」是6億,但你卻必須出到17億的「成交價」才買得到。「合理價」跟「成交價」的落差,非常大。

 

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  好啦,我們舉個比較庶民的例子好了。有一棟新建的分售大樓。假設經過「成本法」計算後,得知你所欲購買的房間,土地成本加建物成本,大約為3000萬日圓。若以一般來說,建商會需要有利潤以及管銷成本,因此成本再加上三成,可能會是「合理價」。若以上例來說,「合理價」就是3900萬。

 

  但如果今天是雷曼風暴剛過,建商負債累累,急著出清手上餘屋,建商想賣「合理價」3900萬,可能會非常困難,因此你也很有可能談到以3200萬成交的價位。甚至如果建商急了,爛一點的房型,甚至建商還會賠售。這時的「成交價」,就會遠低於「合理價」。

 

是喔?建商賠售的情形會不會發生?ㄝ還真時有所聞。甚至也聽聞過有些建商笨笨的,土地買得太貴,剛好又遇到建築成本上揚,導致蓋出來的房屋無利可圖,只好賠售。

 

  換個時空背景,假設那一個地區,已經好幾十年都沒有新推案了,而許多在地人都想找新建屋,那麼,這間「合理價」3900萬的房屋,建商可能開價就會賣到5000萬日圓(哇!也搶太兇了吧!沒錯,這就是建商)。雖然「合理價」可能是3900萬日圓,但由於剛好碰上利率史上新低,貸款容易的時期,若加上當地居民的二代,剛好又有許多人成家立業需要添購新屋,想要買在周邊區域,或許「成交價」就可以落在4800~5000萬日圓,建商口袋賺飽飽。因為基本上,利率只要往下降個12%,購買力就會往上衝個幾百萬。

 

  但你問我「成交價」4800日圓或者3200日圓,合理嗎?當然,很明顯地,一個太貴,一個太便宜。買貴了,以後就沒有獲利空間,甚至可能會賠錢。買便宜了,你以後就有機會賺很大。

 

假設你是買到4800萬那個貴的價格的人,如果地區上一樣維持少少的供給量,十年才來給你推一個新成屋,房貸利率也一直都是低低的,那或許以後你要賠錢賣的機會也不大。但如果區域上的老房子,全都開始重建、都更,或者開始升息了,那麼很有可能會因為供給量出來,或者因為購買力減弱,會使得以後這一帶的新屋價位會逐漸修正成接近「合理價」的3900萬。只要新成屋價下修,你的中古屋絕對賣不了什麼好價錢。

 

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  接下來,我們來看看「比價法」的角度好了。一直以來,涉谷區的A住宅區,與新宿區的B住宅區,房價大概落差是30%。如果A區一坪賣500萬,B區一坪大概就是350萬。最近我看了涉谷區A住宅區,離車站七分鐘的某案,開價是一坪850萬日圓。同時,也去看了新宿區B住宅區,離車站十分鐘的某案,開價為一坪420萬。

 

  條件不一樣,怎麼比呢?這樣比:

 

1.
當涉谷區A住宅區,離車站七分鐘的新成屋一坪賣850萬日圓時,
則新宿區B住宅區,離車站七分鐘的新成屋一坪的「合理價」就會是600萬日圓。
(約七折)

2.
新宿區B住宅區,離車站七分鐘的新成屋如果一坪「合理價」是600萬日幣時,
新宿區B住宅區,離車站10分鐘的新成屋一坪「合理價」,就應該是564萬。
(多走一分鐘,房價少2%,因此再打94折)

3.
涉谷那個案子是一流建商蓋的,新宿那個是二流建商蓋的,品牌力的差距,應該再打個九折。因此新宿區B區住宅區,離10分鐘的那個案子,合理價應該是500萬左右。

經過上述的比價後,我們就知道:

如果A的開價為850萬,那麼,B的合理價就應該是500萬。但實際上B卻只開了420萬。這就代表著,不是「A賣太貴」,就是「B賣太便宜」(廢話)。

 

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我們先假設AB兩案的開價等於成交價好了。如果真的是A賣太貴,那總有一天,A的價格一定會修正回來。如果是B賣太便宜,那總有一天B一定會漲上去。

假設結論是「A賣太貴」,那很有可能是因為A地區目前有話題,有資金集中,因此可以導致他賣得比合理價高。

假設結論是「B賣太便宜」,那很有可能是因為B地區目前沒什麼話題性,因此被低估。而且可能目前B區也沒太多外來資金進入,因此如果開500萬,可能現在當地的原住民還沒辦法接受這樣的價位。

…AB的價位,將來就一定有一方會修正嗎?其實這也不見得。有可能A區越來越發展,而B區越來越被人們遺忘,人口越來越減少。這樣就會導致現在不合理的「成交價」,在未來修正成了「合理價」。

投資,就是這樣。晚安!

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