由北川景子領銜主演的「房仲女王」,故事講述日本房仲如何賣房的故事,在2016年捲起一陣熱潮,過了三年又強勢回歸,推出續集。第二季的第二話,找來了日本老牌女演員「泉ピン子」來飾演居住在網咖的有錢老太太。「泉ピン子」相信台灣的觀眾朋友不陌生,牠就是以前飾演那個很可憐被虐待的「阿信」她媽媽。

 

這集,講述房仲女王三軒家(北川景子)先是把老公的戶頭存款,全部提領一空,把網咖整間買下來,再轉賣給老太太大賺600萬日圓的故事。然後轉賣這件事,似乎房像是在買菜一樣,全部的流程都在一天之內就完成。

 

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Case 1:個人名義買來轉賣

 

 來,我們先來想想,這個買賣如果真的是三軒家以個人名義,買來轉賣,到底會有什麼需要注意的細節呢?光是物件買進,即便是當天現金付清,即便當天司法書士就立刻將你的房屋產權移轉拿去法務局做登記,你的不動產登記權利情報證(類似權狀),也不會在當天就拿到,可能也要兩、三星期才可以拿到。也就是要等你拿到新的權力證後,再轉賣給下一位,可能也要一個月以上的時間了。

 

  另外,如果真的是三軒家拿老公的錢買房子,又立即轉賣,在日本還會被課39%的資本利得稅(30%的讓渡所得稅與9%的住民稅)。若如劇中描述,她賺進的六百萬日圓,等到明年度確定申告(報稅)時,也要繳掉234萬日圓的稅金。

 

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Case 2:中間省略當天轉賣

 

 如果真像日劇這樣演,當天買進就立即賣出,有沒有可能性?當然有。要如何操作?只要以中間省略的交易方式(類似台灣俗稱的三角簽),即可在當天從原屋主的名義,跳過三軒家,直接登記給網咖老太太。詳細的做法,之前的文章有提過,我的新書最後一個章節也有描述,這裡就不再重複。但基本上,如果真的是這樣,三軒家向原屋主買來時,並不需要支付到房價的全額,只要支付簽約款(手付金)即可。與原屋主完成簽約順序後,再立刻轉賣給網咖老太太就好。

 

如果網咖老太太是付現沒貸款,甚是三軒家與原屋主的交屋清算,以及網咖老太太的交屋清算,只要弄在同一天,三軒家就可以直接拿網咖老太太支付的尾款來支付給原屋主,這可以說是用小錢來賺大錢。(但如果網咖老太太需要貸款,還有融資設定抵押權的問題,會比較麻煩一點。)不過一樣,只要有賣屋所得,就必須申告所得稅。還是會有短期轉賣的稅金需要繳納。

 

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Case 3:以公司名義買來轉賣

 

 基本上,以個人名義買來做中間省略,比較不建議。因為日本的宅建業法規定,如果沒有領宅建業者的牌照,是不能從事不動產的「不特定多數,反覆買賣」的行為。做一次可能不會怎樣,但如果做個三、四次,就很有可能被認定違反宅建業法。

 

如果三軒家並不是使用自己個人的名義購買,而是以公司名義的話,基本上你就可以一直玩買來轉賣的這個遊戲。事實上,由於現在中古屋成交量、價都提升,因此日本現在也很多業者都是在做買來轉賣的遊戲。對啦,就是做台灣投資客做的事情。台灣以前是個人在玩轉賣的遊戲,日本現在是法人(不動產業者)在玩轉賣的遊戲。而且,如果你是宅建業者,以法人的名義買進,基本上獲利並不需要課讓渡所得稅的。因為你是業者,買房屋來賣等於是你的業務內容,獲益等於是你的本業賺進的利益。當然,如果你的費用(人事成本,交際費用等),沒有花掉很多的話,導致公司在期末決算時,稅前利益太高,到時高額的法人税、事業稅、法人住民稅,通通跑不掉。

 

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如果說我是三軒家,我應該會採取第三種的做法。而且沒記錯的話,三軒家與她的老公屋代課長,在鄉下另有成立一家不動產公司(嘿,我有在專心追劇!)。用那家公司的名義來做轉賣,至少有很多可以「做經費」的空間。

 

不過畢竟是連續劇,內容看看就好。如果真的像劇中這樣,跑去網咖常駐,開發買房的客戶,可能比較不實際一點。但基本上我還蠻喜歡這部戲的,可以推薦給對日本不動產有興趣的朋友看看。

 

第二話精彩剪輯官方頻道:

https://www.youtube.com/watch?v=kiqECL5mbWg

 

 

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