我已經好久沒有發不動產的文章了。一來是因為最近忙著出日文檢定的教科書,二來,是因為這個市場不再吸引我。前幾天有網友貼出一篇日本房產專家「榊淳司」發表於「週刊現代2019.07.06」的文章『何かの予兆? 首都圏の新築マンションが、パッタリ売れなくなった(這是預兆?首都圈的新建大樓突然賣不掉了?)』,文中暗示崩盤的意味濃厚。網友想聽聽我的想法,今天就趁著寫書告一段落,跟大家一起來分享這一段文章。看完之後,或許你會知道為什麼我最近都不想發文了。

順便告訴大家一下,這個榊淳司其實就是個房市記者。週刊現代則是一本八卦雜誌,並不是財經雜誌。榊淳司經常寫一些崩盤聳動的言論,發表於這份雜誌上。當然,八卦雜誌如果沒有聳動的標題就沒有點閱率跟銷量,因此這個人跟這份雜誌可說是天生一對。榊淳司從2015年開始喊著房價太高會崩盤,喊到了2019年似乎都還沒有喊對。旅日情色小說家劉黎兒也從2015年就開始抄他的文章,抄到前幾年可能發現自己看錯了,最近就不抄了。雖然我說得酸,但其實榊淳司的分析並不是毫無道理,他的講話其實都有所本。只不過他大概只了解不動產市場,不了解整體經濟的運作以及富裕層和外國人的思維,因此文章難免見樹不見林,經常用自己過去20幾年的房市經驗來推定未來可能的走向。但金融情勢瞬息萬變,20幾年前跟現在怎麼能同日而語?自然預測也就頻頻失準。

這篇文章,我以分段方式貼出簡單的中文文章大意內容,再加上個人意見構成。有興趣讀全文的朋友請點選下列出處。看不懂日文的話,可以買我即將出版的日文檢定教科書,從頭學習日文,謝謝支持。^^

新聞原文出處:

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190717-00065902-gendaibiz-bus_all&p=2

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文章大意:

榊淳司提到,許多人都認為地價會一直漲到東京奧運為止,而這些深信不疑、買了都心樓房的人,過不了多久就知道慘了。

有一間大建商的社員說道:「其實大建商大家都很著急,包括我們。都心的新建樓房完全銷不掉啊!一般認為,在樓房第一期首發售時,如果沒有在開賣第一天就銷掉一半,大概這樓房就很難全部消光了。」「安倍經濟學剛開始之際,當日完銷根本就是理所當然,但搞到現在,(為了數字上好聽)現在第一期只拿1/5的戶數出來賣,為得就是要營造出完銷的熱況。」

TiN意見:

  房子蓋得又爛又貴,當然賣不掉。安倍經濟學之初為什麼可以當日完銷?還不是就是因為房子又好又便宜。雖然說建築成本上漲,勢必要轉嫁到購屋者身上,但就我看來,建商利潤還是抓得很高。例如2017年左右,一平米單價大概就110萬左右的地區,現在建商就開150萬來賣,打算槓潘仔。然後賣了很久賣不掉,最近狂call客叫人去看的案子一堆。老實說,貴,倒不是最大的問題。因為以日本富裕層的水準以及現在的金融利率,貴還是買得起。而都心「高級」房本來就不是賣給一般受薪階級,本來就是賣給富裕層的。但現在這些賣的東西,是豪宅的單價,但卻是平價宅的品質。當然,有錢的看不上,沒錢的買不起。

  賣不掉怎麼辦?當然就只好降價。但建商表面上表價不降,實際成交價有沒有降,真的就只有當事人知道。據耳聞有許多建商為了銷售,對於有興趣的客戶,其實都有一成以上的讓利降價。但這資訊是否屬實,查不到。日本「沒有實價登錄」。但就算150萬降到135萬,依然太貴。如果這樣還是賣不動,建商就應該要讓利讓到合理的110萬。產品不特殊,地點又爛,消費者當然不會用高價去買。對!我現在講的「產品不特殊,地點又爛」是通案,不是個案。近一年來我還沒有看到過入流的案子。原因就是好地點的好土地,很可能都被旅館業者搶去了,建商只能搶這種次級品。至於為什麼會這樣,我之前的文章都有講,就不再累述了。

  但各位也別誤會,從150萬降到110萬,這不叫暴跌,這叫回歸合理而已。所謂的「暴跌」,是指跌破合理價110萬,只剩90萬之類的。至於奧運過後有沒有機會「回歸合理價」?其實有,但就目前看來,促使建商降至合理價的壓力可能還不夠大(例如寬鬆的金融、融資利率、用地供給不足等問題)。到時候會怎麼樣,還是要看屆時的整體情勢才知道,我現在也看不準。

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文章大意:

大致上就是說新建樓房發售戶數減少,即日完銷的案子越來越少。然後以前超高層只要蓋了就會賣,現在超高層很多庫存。例如「勝鬨 View tower」。然後最後提到2019年的完成在庫有3539戶,比起安倍經濟學初期的1000戶還多很多。

TiN意見:

發售戶數減少的原因,是因為銷售速度變慢。銷售速度變慢的原因,是因為價格變高。這幾年好不容易價格變高,如果在這種價格高漲的情況下,建商還是笨笨地增加銷售戶數的話,只會造成房價下跌。房價高時,供給又多的話,自然供需法則就會讓房價往下掉。建商才不會笨到一次拿太多戶出來賣,反正融資利息很便宜,慢慢撐著慢慢賣。而且現在用地又搶不贏飯店業,太快太便宜賣完,以後吃什麼?

那為什麼發售戶數少,完成在庫又越來越多?因為蓋出來的都是很貴的爛貨啊,即便蓋得少,都沒人想買啊。這也就說明了為什麼最近中古屋會越來越夯的原因。就是因為大家都跑去買中古屋了。

另外,文章中拿「勝鬨 View tower」舉例,有失專業。你不是說2013年左右,Tower只要蓋了就會賣嗎?那為什麼2010年蓋的「勝鬨 View tower」沒有在2013年時完銷呢?這不是自打嘴巴嗎?原因就是這間建商ゴールドクレスト的性質本來就跟其他建商不一樣。他們的自我資本比例很高,有60%以上(住20%、三菱地所、野村、東京建物皆約30%),從銀行借錢的比例很低,因此「一直以來」他們就「賣很貴,慢慢賣」,一副就是「反正老子不缺錢,又沒跟銀行借錢,不急著還錢」的心態。這就是為什麼「勝鬨 View tower」到現在還沒賣完的原因。因為建商太強勢,價格開太高(而且其實房子品質也沒多好)。

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文章大意:

四年前在灣岸地區買2LDK Tower的三十歲男性說:「住了兩年,加價300萬,想要賣卻賣不掉。然後降了600萬才賣掉。」

TiN意見:

誰叫你買灣岸。買錯地方還想賺錢?標準散戶。買一個量很大,生活機能很差的地方,讓你住了兩年只賠了300萬,算是很好運的了。如果你這兩年是用租的,以月租30萬來說好了,你可能就花掉720萬了。所以只賠300萬,算是你賺到了。

  難道你買灣岸之前,不知道它量很大嗎?不知道到那裡都是投資客嗎(oh對齁,你自己也是不專業投客。)難道你不知道選手村要分很多年倒貨4000多戶出來嗎?那你還買?我只能說你活該。

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文章大意:

  舉出全宅連所發表的不動產市況指數,說明很有可能是地價到頂了。

TiN

  這點倒是不可否認。但到頂了,會不會往下走,又是另一回事。還是老話一句,影響地價走勢的要因有很多,現在看不出來。

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文章大意:

榊淳司說:「灣岸以及武藏小杉等地,中國人買盤已經開始在賣。然後中國人對於市況敏感,一但他們撤退,崩盤速度將會更快。」「三鬼商事調查,都心商辦空屋率一直下降,然後飯店需求越來越高。所以商業用地土地一直漲,但住宅地的地價開始下跌了。

TiN意見:

外國人買來本來就是要賺差價,拿出來賣是因為有獲利。他們買屋貸款的比例很低,甚至全額現金購買。沒有資金壓力就不會降價賣,就像剛剛那個「勝鬨 View tower」的建商態度一樣,老子錢多放著慢慢賣,高價我才賣!這樣的態度,怎麼會是拿出來賣就會引發崩盤呢?而且中國人好不容易逃出來的錢,怎麼可能會「撤資回中國」?這麼乖?

  最後,「商業地上漲,住宅地下跌」的邏輯我不是很懂。信義計畫區百貨公司商業地地價上漲,但松仁路住宅區地價下跌?我才疏學淺,實在不懂這個道理,抱歉。

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文章大意:

舉出十月消費稅增稅可能引發房價下跌。

舉出世田谷與大田區的新屋案件苦戰。

舉出北千住、浦和、松戸等區的物件漲超過它原本的價值

舉出山手線新站高輪Gate Way周邊房價保值。

 

TiN意見:

消費稅增稅只衝擊到新成屋,因為中古屋個人賣屋不課消費稅。至於增稅並不是房價部分增2%,而是建物部分增2%。一億的房子可能就是貴個100萬,相當於貴1%而已(因為土地部分不會課消費稅)。我倒覺得引發消費者不買的,不會是這1%,而是房價太貴東西太爛的問題。

   世田谷跟大田區賣不掉,一點也不意外。那裡是近郊,現在是都心回歸,那裡早就沒人氣了。

北千住、浦和、松戸近幾年聲勢會好,是因為都心漲太多,沒錢的人只好去買東邊。再加上大規模開發,進而推升它的價位。但「林口」就是不會變「台北市」。蓋得再漂亮,交通再方便,他就是有天花板在。當然,反轉時首當其衝的,一定就是「林三淡」用東京的講法就是「北浦松」!

高輪Gate Way周邊保值,沒有意見。周遭有城南五山、白金等高級住宅區,又近品川站。但要注意的是,買到的價位如果高於它原本的價值,你一樣賠錢收場。

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