2019年東京不動產市場最熱的話題,莫過於選手村Harumi Flag案了。總戶數4000多戶,第一期600戶,於這個月初舉行抽籤申購。這個案子說多熱就有多熱,平均抽籤倍率高達2.6倍,最好的房間還有高達71倍的。也就是說,這個案子大部分的房間,不見得你想要買還買得到。平均要與2.6個人競爭比運氣,最有人氣的房間還要跟71人大車拼,必須要非常好運才會抽中。也因為這塊土地是東京都很便宜地賣給建商的,因此分售價格也比起市場行情低,因此等於是買到就賺到的概念。頂樓18樓眺望彩虹大橋的無敵景觀房,127平米1.3億左右,抽籤備率也高達44倍。也就是如果有幸抽到這間,將來轉賣不怕賣不掉,因為很多人想要。

雖然熱銷,但這個案子很詭異的是,並沒有「當日完銷」。一般像是這種人氣案件,如果大家都想要,業務會引導客戶,或者客戶本身會挑選抽籤倍率沒這麼高的房間,會比較有機會買到。但為什麼這個人氣案件卻不見這樣的情況?道理很簡單:「沒人抽的房間就是沒人要」。也就是說,這個案子很極端,有些房型大家搶著要,但有些房型就是沒人要,即便很便宜。

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為什麼會這樣呢?我們先來思考一下買房最重要的三要素。買房最重要的三要素,莫過於「地段」、「環境」、「可及性」。這個案子說「地段」好,其實沒多好。雖然是中央區,但卻是中央區填海而來,且位置不怎麼好的地區。說「環境」好?看似大規模再開發,環境很舒服,但其實造鎮出來的東西就是欠缺人文涵養,而且人很多的地方,自然住起來就不舒服。就像超高層一堆的武藏小杉,就是因為蓋太多了,人太多了,地方居民還成立了反對超高層建築運動。至於交通「可及性」當然是非常差。最近的電車站太遠,BRT運輸量堪慮。也就是客觀衡量下來,這個案子的三要素,通通不及格。那導致它熱銷的原因是什麼呢?答案就出來了:1.「價格競爭力」、2.「無敵景觀」。

也就是說,會想要買這個案子的人,不是看在他的「價位便宜」,就是看在他的「景觀超棒」。景觀的價值,每個人認知不同,有些人認為這樣的景觀可以加價兩成購買,有些人甚至覺得可以為了景觀甚至加價五成。我記得幾年前三菱地所新宿御苑前的個案,景觀戶跟非景觀戶的價差就超過1.5倍甚至更高。

雖然說選手村這個案子的「非景觀戶」有比「景觀戶」便宜,但對消費者而言,還沒有便宜到讓他可以心動的價位,可以便宜到因為「價位」單一要素就捨棄「地段」、「環境」、「可及性」。也因此,這個案子那些沒人氣的房間,才會賣不掉,案子才沒當日完銷。但「景觀」就不同了,有些人認為,景觀無價。1.3億的價位、這樣的景觀,足以讓他放棄「地段」、「環境」、「可及性」,也都還想要這間房,所以才會有高達71個人想要搶同一間房間。而且這麼多人搶,代表有這麼多人的價值觀判斷都一樣,買到自然不用怕將來脫手不了。

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好,我們來談談這71個人。根據報導,記者採訪抽籤購屋者,發現這裡面有蠻多是投資客的。許多人都知道抽到等於賺到,所以都來搶同一間房間。這71個人當中,到底真心想買來自己住的有幾個?買來投資炒短的有幾個?沒人知道。但我想,應該至少有一半以上是投機心理的買家。炒家的心態是1.3億買到,將來轉賣1.5億(or更高)。但剛剛有說過,這個案子會吸引人家買的最大兩要因就是1.「價格競爭力」、以及2.「無敵景觀」。一但1.3億變成了1.5億,這個案子就只剩下「無敵景觀」這個要素。沒抽到的70個人,過幾年完工後,還會有幾個人會為了單單一個「無敵景觀」要素,就寧願捨棄「地段」、「環境」、「可及性」、「價格競爭力」等四個重要要素呢?自住客我不知道,但投客肯定不會要(除非那時東京又有另一波房市高潮)。而且這個案子還有二期、三期、四期。有無敵景觀要素的房間也不只一間,那70個人或許有幾個人將來也許也會抽到他們心中理想的房屋也不一定。屆時想要轉賣雖然不成問題,但能否「高價」轉賣?這就不知道了。

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疑?日本不是沒投客嗎?誰跟你講日本沒投客,日本人在炒房的時候台灣人都還不知道在哪裡勒。只是之前房市差的時候只剩專業投客,做的投資也不是這種轉賣的。現在房市好了,自然而然散戶投客都跑出來了。那為什麼現在日本這麼多散戶投客呢?當然就是量化寬鬆,容易借錢,房子很好買啊。但寬鬆的金融,不是永遠,等到房屋完工後,你要拋給下一個老鼠時,他有那麼容易融資嗎?這就不知道了。

我個人不喜歡在容易借錢(但房價高檔)的時期投資房地產。因為不確定性太高,你看我在本文當中說了幾次「這就不知道了」。這也就是為什麼最近我都不太愛發文,不太關心東京房市的緣故。還有,房子就是「買得起的漲不了」,選手村會熱賣,說穿了就是剛好對上了中產階級的購屋能力而已。像這種以價位取勝的產品,我個人不認為有多高的漲價空間,有啦,無敵景觀戶買到賺到啦,賺多賺少而已。但,也要你抽得到才行。這個案子,有買到無敵景觀戶的話,炒短可以,長抱?「這我就不知道」囉。

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