最近身邊許多在東京生活的人(非投資客),不約而同開始找起了自住屋(至少五對夫妻)。
這些人去年不看屋,前年不看屋,五年前不看屋,偏偏挑現在來看屋買房。然後感嘆為何東京房價跌不下來,還越來越貴?說好的武漢肺炎暴跌行情呢?怎麼買房的人還這麼多?每個人都這麼問我...。
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我說,為什麼你現在想要買房?他們回,因為覺得房子太小,租屋不是辦法,而且可以貸款貸很高。
是的。
可以貸款貸很高,是因為政府死命發錢死命印鈔,熱錢亂竄的緣故。可以貸款貸很高,代表每對夫妻的實質購買力都提升。每個人都可以很容易借到錢,每個人還款都可以拖個四十年,然後每個人都跟你們一樣這麼想,當然房價會被越拱越高。
這些人,看的物件不是地點不好,就是房子太小,要不然就是那種鳥建商蓋的透天還賣到七千多萬的,給AD還給到4%的那種地雷物件。也對,現在這個市場本來就沒什麼像樣的物件,但卻充滿了一堆購買力足夠的,所謂的Power Couple。
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我給這些人的意見,自然很保守。我不想灌輸他們「時機不對」的觀念,是因為買自住屋,沒有所謂的「時機對不對」。就是你有這個需求,沒辦法就是得買。畢竟雖然現在房價高,但是比起台北,東京的房價所得比,依然是租不如買,要繳房租倒不如繳房貸。
只能給他們建議,買房子先別想賺錢,自己以及家人合用最重要。自己住得舒服,就沒有時機對不對的問題。我也不想依我自己的觀點,強加在他們的身上,因為我的觀點並不見得符合他們的需求,只是給予一些新手可能會犯錯的建議而已。
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回到本題。為什麼會說這是有錢人越來越有錢,窮人越來越窮的遊戲?
不好意思這五對夫妻,我出賣你們一下。需要貸款買房子,買的房子坐落在6~7千萬,會拖到現在才買房子。光看這三點就知道你們不是富裕層,頂多小康。對你們來講,這6~7千萬應該是高過你們目前所擁有的全部金融資產好幾倍。買了,就是要分三、四十年來償還。而你們現在買房的理由,是因為「貸款很好貸」。
我記得我在書上也有寫過,基本上金融寬鬆(貸款好貸・利率很低)的時候,大概都是房價相對高點的時候。因為阿貓阿狗都能買房不用拿出太多的頭期款。但一但房市進入空頭期,最先斷頭的都是這些阿貓阿狗。因為他們沒有資產,一但沒了工作,房貸就繳不出來,然後,買的房子又跌價。就這樣再度陷入了貧窮陷阱。
然後房價一跌,阿貓阿狗急著賣房,這時候荷包滿滿的有錢人就很便宜地給你買了進來,等下個循環再高價賣掉。
而在金融緊縮(貸款難貸・利率較高)的時候,房價大多都是相對進入低點的時候。因為大家都貸不到錢,阿貓阿狗買不起房,這時只有手邊有滿滿現金的人買得起房。這時富裕層要拿出四~五成的頭期款,也因為他們手邊有現金,信用又良好,因此銀行也比較敢借錢給他們。就這樣,他們就能在房價低點的時候買到較便宜的房子,以後賺增值財。
就這樣,這就是一個有錢人越來越有錢,窮人越來越窮的遊戲。
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之後東京房價會跌嗎?看政府印錢印成這個樣子,短期內應該不太會跌。但這種實體經濟與股房市完全脫節的狀況能夠持續多久?我想沒有一個學者能夠準確預測。
又或者會不會因為疫情平穩後,熱錢導致流動性過剩而引發惡性通膨,讓房價更貴?看來這個問題的解答,就只能等待時間證明。
我還是穩穩收房租、寫寫檢定書、到處散散步,人生知足,就會幸福!
PS:當然,五對夫妻們,你們如果覺得房子負擔得起,又非常適合自己,做好財務規劃不會落入貧窮陷阱,那就勇敢買下去吧!

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