【東京房市,雪崩式下跌後的V型反轉】

          〜武肺危機下的日本房市,新聞分享 #9

 

  2020年,在武肺疫情的籠罩下,也過去了三分之二。四、五月份時,東京房市受到外出自肅的影響,無論是新成屋還是中古屋,價錢雖然Hold住了,但成交量卻急凍。雖然本週(910日)東京都將感染的警戒程度下調一個等級,但這第二波近期每日的確診人數仍然維持在1200多人的高峰,絲毫不見好轉。雖然如此,東京的日常生活以及經濟活動皆已逐漸好轉(依業種不同),尤其是房市,似乎出現了遞延性買盤。原先春季的房市旺季似乎整個延遲到了暑假期間大爆發!

 

  根據東日本不動產流通機構的統計,中古大樓型產品四月份至八月份的成交件數已經出現了明顯增幅:

三月份成交件數:3,642件(比前年同月-11.5%

四月份成交件數:1,629件(比前年同月-52.6%

五月份成交件數:1,692件(比前年同月-38.5%

六月份成交件數:3,107件(比前年同月-11.5%

七月份成交件數:3,156件(比前年同月-2.4%

八月份成交件數:2,053件(比前年同月+18.2%

 

  中古大樓型產品的成交價則是穩定維持在每平米52萬~56萬日圓左右推移,可說是價位沒有暴漲也沒有暴跌。

 

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透天型產品也是一樣,在成交件數上亦出現了明顯增幅:

三月份成交件數:1,309件(比前年同月-3%

四月份成交件數:686件(比前年同月-41,5%

五月份成交件數:779件(比前年同月-20.5%

六月份成交件數:1,173件(比前年同月-4.9%

七月份成交件數:1,186件(比前年同月+2.4%

八月份成交件數:1,175件(比前年同月+21.8%

 

   但透天型的成交總價卻呈現了明顯增幅:

四月均價:2,722

五月均價:2,668

六月均價:2,975

七月均價:3,102

八月均價:3,216

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  以往七、八月份應該算是房市的淡季,而旺季往年則是落在二~四月份,算是日本人展開新生活的一個階段。但今年由於受到疫情的影響,原本的剛性買盤紛紛在暑假出籠。這也就是為什麼八月份的中古大樓型成交量,比起去年同期暴增了18.2%,還創下此統計有史以來的最高成交量的緣故。

 

  與以往稍為不同的,則是透天型產品。在東京,往往大樓型產品是在都心供給,而透天型的主力供給區域則是落在近郊。近幾年受到都心回歸、雙薪家庭、老人賣掉近郊透天轉往都心電梯大樓等因素影響,大樓型產品量價屢創新高。

 

但似乎是因為大樓型的產品,在疫情之下違反了三密原則(大樓就是居住密集、密接、又是集體密閉),尤其是超高層塔式住宅,聽說甚至有些社區還為了避免電梯群聚感染,規定只能同時幾個人搭電梯,因此搞到光是要搭個電梯就要等個好幾班,十幾分鐘以上。再加上現在許多企業推廣居家辦公,不需要天天通勤,這也讓購屋者將眼光重新放到價格相對比較便宜的近郊透天。或許因為這些因素,讓透天型的產品再度受到關注,除了成交件數比起去年同期增長了21.8%以外,價格更是節節高升。或許這樣的情勢如果持續,將來會有第二次的「逆甜甜圈現象」(從都心往近郊遷移的現象)也說不定。

 

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  大樓型產品的新成屋市場亦然。就不動產經濟研究所目前最新的七月份統計,七月份的新屋發售量為2,083戶,成交戶數為1,299戶,比起四月份以及五月份的雪崩式下跌,可說是回復到了正常的水準。

 

三月份:發售量2,142 成交量1,500戶(契約率70.0%

四月份:發售量686 成交量541戶(契約率78.9%

五月份:發售量393 成交量284戶(契約率72.3%

六月份:發售量1,542 成交量1,129戶(契約率73.2%

七月份:發售量2,083 成交量1,299戶(契約率62.4%

 

  三月份到七月分的均價分別為(6,156萬、6,216萬、6,485萬、6,389萬、6,124萬),可說是即便量縮,價格依然是在高點盤旋。

 

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  目前的房市走向,狠狠打臉了那些期待武肺暴跌的房市專家。雖然武肺危機規模以及影響遠大於雷曼風暴,但金融環境以及市場環境不可同日而語。此次各國央行反應迅速,死命印鈔,卯起來發錢,成功避免了因流動性不足而導致的股房市崩盤危機(但卻也讓股房市與實體經濟脫鉤)。而目前市場上的建商也多為體質完善的大公司,有體力可以撐過這波危機,不像雷曼風暴時,許多體質不健全的小建商因為槓桿過高而急售房屋,因而引發了連鎖效應,導致整體房價崩盤。

 

或許,原本期待奧運過後,房市下滑的人,看到了目前即便在武肺危機下、即便在奧運延遲下,房價仍然不見下跌。再加上自肅期間,整家人待在房子內,感覺到了房屋的狹小,知道了居住房舒適度的重要性,居家辦公時也需要多一點個人的安靜空間,因而終於看開(而起心動念)開始找尋好一點,大一點的自住屋也說不定。但後勢怎麼走?仍有待觀察。

 

 

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新聞連結:

https://www.jutaku-s.com/news/id/0000027624?mma=20200913070105

 

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