相信對日本房產稍有涉略的人,多少都聽過這樣的說詞:「日本的房子會折舊」、「日本人買新不買舊」...等。

 

    的確!過去的日本,確實存在著這樣的「新築信仰」。因為過去的日本處於通縮時代、房價不高,自然新成屋的價位也不至於高到讓首購族望屋興嘆。就供給量方面來看,2000年代首都圈的新屋供給量(這裡指的是大樓型「分譲マンション」,不包含一戶建),一年高達將近10萬戶,然而同時期的中古屋(中古マンション),成交的戶數也才僅僅2萬戶左右。新屋供給量足足是中古成交量的5倍。藉此窺知,當時的購屋者的確多是「買新不買舊」。

 

    然而近年來,尤其以安倍經濟學開始之後,新屋供給量就越來越少、中古屋的成交量則越來愈高。2016年~2018年這三年間,甚至還出現了中古屋的成交量比新成屋的供給量還要多的逆轉現象。去年2021年的最新數據顯示,新成屋供給量跌到只剩4.1萬戶,同年中古屋的成交量為3.9萬戶,雖然新屋現在稍佔上風,但這兩者仍處於在拉鋸戰當中。

 

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    新成屋的供給量減少,有許多複合式的原因(如:建築費用以及人事費用高漲、建築用地難以取得等)。且新屋供給量減少,又在多重因素的相互作用下(如:日圓下跌帶來的原物料上漲、量化寬鬆導致市場資金充沛等),連帶拉高了新成屋的價位,這也讓許多購屋族難以負擔。更多的購屋者不得不與自己的荷包妥協,考慮轉向中古屋。

 

    正因為中古屋的買賣市場幾乎已經與新成屋的供給市場平起平坐,因此許多不動產業者除了原本的房屋買賣的仲介業務以外,也搶進了「買取再販」的中古市場,做起了「老屋翻新(リノベーション/Renovation)」的事業。

 

    什麼是「買取再販」呢?簡單來說,就是「低價買入老屋,重新裝修後再高價賣出」。對!就跟台灣那些人見人惡的投資客所做的事情是一樣的。只不過這件事情在日本不是由「個人投資客」來做,而是由專門的「宅建業者(不動產業者)」來做。

 

    這種「低買高賣賺差價」的行為看在台灣人眼中,可說是吃足了買方以及賣方的豆腐。在台灣還曾經有房仲業者因為串通自己認識的投資客來做這樣的事情,被賣方認為是詐欺而告上法庭。但在日本,這樣的行為不僅完全合法,而且還受到政府的鼓勵,甚至對於業者還有稅制上的優惠。因為這樣的行為,除了實質上提升了老屋的品質外,也促進了中古市場的流通。相信常看日本售屋網的朋友應該會發現,有許多物件上面都會標明「売主物件(業者為賣方的物件)」,這些物件絕大部分就是這樣的老屋翻新宅。

 

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    疑?看起來蠻好賺的,又有政府的獎勵,那為什麼都是「宅建業者(不動產業)」在做,怎麼都沒有像台灣這樣的「個人投資客」在做呢?因為日本的宅建業法有明文規定,如果你從事「反覆販賣不動產給不特定多數的對象」,那你就必須取得「宅建業(不動產業)」的營業執照。

 

    這裡指的「宅建業」執照,並不是你去考過「宅建士(不動產經紀人)」的證照就可以。你必須還要開公司、登記立案、取得主管機關的認可才行。沒有「宅建業」的執照還從事這類轉賣的生意,屬於違反業法。輕則罰錢、重則直接被抓去關。也就是說,像台灣早前那批有名的三黃一劉投資客,多次轉賣房屋,若這行為是在日本,他們百分之百會被抓去關(雖然他們在台灣也是有人被抓去關,但原因是「逃漏稅」。在日本則除了「逃漏稅」以外,還違反業法)。

 

    疑?那我自己住的房屋拿出來賣,不給仲介賣也不行嗎?當然可以!因為你並不是「反覆」,你只有「一次」。疑?那我自己投資了七、八間房,自己賣也不行嗎?又或者我有一片很大的土地,自己切成四、五塊小土地拿給仲介委賣,這樣也不行嗎?原則上,上述兩種情況因為都是「反覆、且對象屬不特定多數」,因此都「必須」取得宅建執照。但如果你「不是那麼頻繁買進買出」,又「沒有與人結怨、被人檢舉」,基本上應該是不會被盯上(別與人結仇很重要)。我知道台灣很多投資客在日本都頻繁進出市場,也有合法報稅,但你沒被抓,就真的只是運氣好(或規模太小人家不想鳥你)而已。

 

    結論就是說,「買取再販(買房屋來重新裝潢再賣出)」這門行業,是業者的特許行業,老百姓不能做!

 

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    或許有些人會覺得不動產業者有這樣的特權可以從事低買高賣、買取再販的事業很黑心,但事情並不是這樣看的。畢竟,能夠找到便宜且有獲利空間的物件,也是業者們的營業努力。他們必須花費許多心力跟時間去開發客戶、去打電話、去拜訪客戶、去與同業交際應酬,才有辦法找到願意將自己中古便宜賣的屋主,並且搶先在一般消費者之前就先買下。買下的同時,業者還必須承擔「賣不掉」的風險。如果業者眼光太差,看走眼了,即便將這老屋改造得美輪美奐,但如果這個物件在市場上就是沒有需求,那業者也只能賠錢。

 

    更何況,買進房屋再重新整理賣出後,本來就有為這個房屋附加上更大的價值,如果今天他們買賣的不是房子,而是車子,將他們看作是中古車的業者,或許就能稍微理解為什麼這樣的事業模式在日本能夠成立的原因了。

 

    消費者總是容易受到當下情境的影響。有時候沒裝潢的老屋,即使便宜賣,也有可能賣很久都賣不掉。但常常也有那種在市場上賣很久都賣不掉的老屋,經過買取再販業者買來裝潢之後,過沒多久就高價成交的也比比皆是。可見人類真的是很容易受到眼見事物影響的感性動物。

 

    當然,你買中古屋再自己裝潢,房屋價錢加上裝潢費用,一定遠低於買取再販業者裝潢之後賣給你的價位。業者要賺錢啊!也就是說,你買進的「買取再販業者」的物件,絕大部分都是「高於市場行情價」的。但你卻省下了惱人的裝修事宜,一卡皮箱就可入住。因此這種「老屋裝修」的物件到底能不能買,就看你認不認可這個業者所提供給你的附加價值。

 

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    那,會不會有黑心裝潢的問題呢?

 

    既然他們是業者,他們在從事這樣的事業時,就必須在法令的規範下做。宅建業者必須承擔「瑕疵擔保責任」,如果交屋之後,買方發現有什麼可歸咎於賣方的瑕疵,業者在2年內都必須承擔責任,而且業者多有立案,也有加入保證協會,因此也比較不會遇到台灣那種買到黑心裝潢的房屋,最後索求無門的局面。

 

    不過畢竟老屋就是老屋,仍有許多改變不了的缺點。如房子本身的斷熱性不足、格局不符合現在的人的生活、建築物本身耐震度不足。更況且,有些業者為了賺錢,並沒有進行全方位的翻修。與其說是「リノベーション(Renovation)」,更多的都只是換換壁紙跟地板以及故障的設備、回復原狀等「リフォーム(Reform)」等級而已。因此購買這樣產品時,務必睜大眼睛、仔細打量、才不會買貴了,又買到廉價裝潢。

 

    此外,即便「老屋翻新」的中古屋仍是比新成屋便宜,但它實際上就是中古屋,因此就銀行審核房貸時,借款成數與還款期間都會比較差,太舊的物件甚至還貸不下來。因此挑選不會太舊的新耐震基準的物件、施工確實的物件、以及管理良好的物件,就成了選購此類產品的一大重點。

 

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    但不可否認的是,有很多中古屋的地點都比新成屋還要棒,這也是都市發展的必然現象。3040幾年前,都市還不像現代擁擠,大樓型產品也不像現在這麼多,自然有比較多漂亮的建地以及較棒地點的土地可供建商開發。當時建商一定是先挑選這些漂亮的土地來開發,但越到後面,都市開發越完善,剩下的,多只剩形狀較差的土地、地點較差的土地,這也就是為什麼「中古屋」很多在地點上都比「新成屋」還要來得棒的原因。綜合評估下來,或許這些好地點的中古翻修宅,將來的保值性還比新供給的新成屋更佳也說不定!

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