住在日本的朋友,可能會因為工作改變、家庭成員增加或是小孩學區的問題,有換屋的需求。但換屋,容易嗎?

 

    房地產業界盛傳一句話:「會買房的是徒弟,會賣房的才是師傅」。買房,只要你看了喜歡、荷包夠深,就可以買下去。但換屋賣房時,想要成功出售房產,除了要碰到心儀的買家外,開的價位是否被市場所接受?賣掉的時間點會不會卡到資本利得稅?到底要先賣後買還是先買後賣?銷售期間會拖多長?如果自己還住在裡面,會不會一直受到看屋者來看屋,干擾到生活作息?...等。可見要賣房的難度比起買房高很多。

 

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    換屋,第一個碰到的問題,便是到底要「先買再賣」還是「先賣再買」。

 

    疑?難道我不能「買賣同時進行」嗎?當然可以。但基本上買賣同時進行能否成功,跟運氣也有很大的關係。如果「買方」先出現,你勢必得在一定的期間內(一、兩個月內)立刻找到新屋、清空搬走。這種情況下,很有可能會因為你急著搬家,而高價買下你的下一間房屋,或者買新屋時思考不夠周密,以至於買下了一間可能不是那麼適合你的房屋。反之,如果你「下一個理想屋」先出現,你很有因為急於週轉,而將自己的舊屋急售、便宜賣掉。房地產的交易,最忌諱的就是「急」。擬定策略,先決定好要「先買」還是「先賣」,再以從容的態度來處理,才是換屋成功的不二法門。

 

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    「先買再賣」,其實是最理想的模式,因為你可以先搬到新家後,把舊家整理乾淨再慢慢銷售。這點非常重要,因為每個人的家裡面,或多或少都有居住者獨特的「氣味」,有些購屋客對於這些味道會特別敏感,只不過你一直長期住在裡面,沒有自覺罷了。此外,除非你家裡一直保持著窗明几淨,不然家裡呈現出個人的生活感,也會影響房屋的賣相。賣屋時,最好能將房屋清空並打掃乾淨,最好再把室內擺設成類樣品屋的感覺(有些房仲有提供這種服務),這樣對於銷售上會有非常大的助益,也有助於拉抬房屋售價。

 

    先買再賣的好處還有一點,就是你在挑選新屋的時候可以慢慢看、好好選,如果看不到理想的房屋、談不到理想的金額,也可以不需要急於一時。

 

    若你的資金充沛,同時擁有兩間房屋並不會為你造成太大財務壓力的話,舊屋也可以慢慢賣,可以慢慢等到願意用比較高價格的買方出現再決定是否出售,因此這種方式,你的獲利會是最大值。但就是要有錢就是了。

 

    但如果你的資金並不充沛,第一間房屋貸款都還沒還清,基本上要貸到第二間房屋的房貸,困難度相當高。但最近,有一種叫做「つなぎ融資(串場融資)」的換屋貸款,可以讓你先借到第二間房屋的貸款,再來慢慢賣第一間房屋,順利完成「先買再賣」的過程。這種串場融資多為一年以內的短期融資、且利息偏高,有些甚至還高達3%5%

 

    此外,要使用這種串場融資,多半都必須得和房仲公司先行簽署「如果在一定的期間內,舊屋沒有賣掉,就必須要以某個價格賣給不動產公司或者是買取再販業者」的合約。因此你實際能夠出售房屋的期間,其實也不會長到哪裡,大約也都只有三~六個月左右,並不是真的能夠慢慢等待有緣人的出現。因此,最後你是否能夠以理想的價格賣掉,其實也不一定。

 

    但其實我覺得最恐怖的是,你確定你的房仲業者會專心幫你賣嗎?一旦他知道你的房屋如果在半年內賣不掉,就得低價回售給他的時後,他會不會故意封鎖你的物件、不幫你介紹客戶,為的就是等著低價來接手你的房屋呢?這裡我就不多加想像了!

 

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    至於「先賣再買」,雖然在資金計畫上會比較順利,但你勢必會面臨到賣掉房屋之後沒地方住的窘境。屆時就得先去租屋,等到你看到心儀房屋時,再買下搬進去,這就代表你要搬兩次家。搬家,除了勞心勞力以外,日本的搬家成本是相當高的。請一次搬家公司少說三、四十萬日圓跑不掉,搬兩次再加上租屋的一些成本,搞不好上百萬就這樣飛了也說不定。

 

    同時,又有如上面提及,先賣再買,就表示你還住在裡面。有人住在裡面的房屋就是會比較難賣,除非你的物件真的立處精華,大家搶著要,不然很有可能因為賣相差,而導致一直賣不到你的理想價位。假日也不能亂跑,還得待在家裡配合仲介帶看,真的勞心又勞力。

 

    上述這些我個人認為都還算小事,「先賣再買」最大的風險,就是遇到像現在這樣通膨、房價上漲的時期。若你從「賣掉舊屋」到「買進新屋」的這段期間,一年就給你漲個一、兩成,那不就代表你的購買力也因此被削弱了不少嗎?搞不好就只能換到比原本房屋更小、地點更差的房子,就此被洗出了精華區也說不定。

 

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    換屋是個很棘手的問題,我這二十年來從台北換到東京,台北換兩次、跨國換一次、東京換一次。現在回想起來就覺得耗力費神,有幾次也真的只是運氣很好、有神明保佑,才能有驚無險順利換屋。

 

    之前就有住在日本的朋友打著「先求有,再求好」的心態,想說反正就先買,等以後兒女長大後再來考慮學區的問題。在此還是奉勸在日本要買自住屋的朋友,換屋大不易,買屋時一定要思考周全啊!

 

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