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【#03 你買得起多少錢的房子】

    許多人貸款買屋時，不知道自己的購屋總價應該要怎麼抓，不清楚自己的能力到底可以購買多少錢的房屋。其實，你可以透過每個月還得起的貸款金額，來回推購屋總價。

    日本的金融機構都會提供圖片上的這種「還款一覽表（返済早見表）」，可以試著從你每月的還款金額，依不同的利率以及年限來回推購屋總價。由於這個表格就是數字上的計算而已，因此也適用於在台灣購買房屋時的參考。

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    假設你的融資條件為「貸款20年、房貸利率為2%」，並使用最常見的「元利均等（本息平均攤還）」方式還款，那麼找尋一下表格就可得知，依上述的條件，你「每借100萬日圓，一個月就必須償還本金加利息共5,059日圓」。

    下面我們就舉兩個例子，分別為每個月償還能力15萬日圓以及20萬日圓，依序來看看，他們這樣的還款能力，能夠買到總價多少錢的房屋。

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Case 1：

    若你每個月的房貸償還能力為15萬日圓，就是可以貸款29.65百萬（150,000÷5,059），也就是2,965萬日圓。

    假設自備款為三成，那麼在可貸到2,965萬日圓的情況下，就是可以購買總價4,235萬日圓（2965萬÷0.7）的房屋，自備款為1,270萬日圓。

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Case 2：

    若你能力更強，每個月可償還的金額為20萬日圓，就是可以貸款到39.53百萬（200,000÷5,059），也就是3,953萬日圓。

    假設自備款為兩成，那麼在可貸到3,953萬日圓的情況下，就是可以購買總價4,941萬日圓（3,953萬÷0.8）的房屋，自備款為988萬日圓。

    以此類推。

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    接下來，這邊說明一下日本銀行放貸給一般日本上班族時的計算公式。

　　「疑？我又不在日本上班，我又不能跟日本銀行貸款，那日本上班族能貸到多少錢，到底與我何干呢？」

    其實有非常大的關係！

    要知道，日本人能貸到多少錢，就意味著將來你的房屋想賣的時候，能夠出貨給怎樣客層的人。同時，日本人能貸到多少錢，也與房價能漲到哪個程度息息相關。

    一般來說，日本人可以貸到的房貸金額，多半是年收入的6〜8倍左右。但近年來，由於量化寬鬆、利率走低，因此銀行也提高了不少放款額度，條件好的客戶及房產，甚至可以借到高達年收入的10倍左右。也就是一名年收約600萬日圓的人士，以前可以借到約3,600萬日圓（600萬×6倍），現在則是可以借到約6,000萬日圓（600萬×10倍），購買力著實放大了不少。

    但上述的計算方法，只是一個概算而已。究竟能貸到多少錢，銀行會從還款期間、還款比率、當時的「審查利率」等方面來進行評估。

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    所謂的「審查利率」，與「實際的放款利率」並不同。實際的放款利率可能只有0.5%，但銀行為了防止往後升息導致客戶還不出錢的風險，審查房貸時，會刻意從嚴，使用較高的利率來計算，這就稱作是「審查利率」。一般銀行的審查利率會抓個大概3%～4%，但如果是使用住宅金融機構所提供的固定利率Flat 35，則大約會以1.3%來作為審查利率。

   假設此人年收600萬日圓、還款期限35年、還款比例假設是收入的35%、審查金利為1.3%，則計算方式如下：

Step 1：600萬×35%的還款比例＝210萬

       也就是說，一個年收600萬的人，他一年的償還能力為210萬。

Step 2：210萬÷12個月＝17.5萬

       年收600萬（月收50萬的人），一個月的償還能力為17.5萬。

Step 3：若審查利率為1.3%，還款期限為35年，那麼查看上面的「還款一覽表（返済早見表）」就可以得知，每100萬日圓每月所必須償還的本利和為2,965日圓。

Step 4：每月還款能力175,000÷每百萬日圓每月本利和2,965＝59.02百萬

       59.02百萬＝5,902萬

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●統整Step 1～Step 4的快速計算公式：

　600萬×35%÷12個月÷2,965（一覽表數字）×100萬＝5,902萬

    藉由上述的步驟試算後，我們就可得知，銀行願意放款給此人的金額，最高為5,902萬日圓。將近年收入的10倍，但未滿。

    也就是說，在現在幾乎可以全額貸的情況之下，年收入600萬日圓的人，可以買到5,902萬日圓的房子。

    東京都千代田區的居民，平均年收為1,000萬日圓左右，港區居民的平均年收更是高達1,200萬日圓左右。也就是說，他們可以買得起的總價為.....

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