#05 台灣與日本的房價租金比】

 

    無論在台灣還是日本,「買屋划算?還是租屋划算?」,這似乎是一個永遠的問題,怎麼討論都不會有一個定論。

 

    台灣的「房價租金比(Price-to-Rent Ratio)」懸殊,房價往往都快要等同於5060年份的租金。例如一間月租1.2萬(年租金14.4萬)台幣的房子,若賣到900萬台幣,意思就是要收租62.5年,才有辦法將買房的本金回收(總價900÷年租金14.4萬=62.5年)。基本上一間房子如果屋齡已經62.5年了,也差不多該打掉重建了,因此即便收租62.5年後,本金回收時,你手邊剩餘的有價值的資產,也就只剩持分沒有幾坪的土地了。更何況這62.5年的期間,大小稅金與管理費不說,總是會遇到需要重新裝潢、管線老舊、設備換新等問題,林林總總加起來,可能數百萬台幣也跑不掉...。但租房,則是可以想換屋就換屋,不用承擔稅金、裝潢等費用,也不用面臨有可能的房價下跌風險,因此「租屋划算派」的人就會認為「租比買划算」。

 

    然而這二十幾年來,台灣的房價漲不停,即便有回檔也只是小幅度拉回個一、兩成,過沒多久就又漲了回來,而且還漲得比前一個波段高點還高。再加上全球通膨的環境,房價別暴漲就不錯了,還談什麼下跌?因此早買早划算,以後賣掉也可以賺到價差。此外,台灣的稅金以及管理費等成本,與其他先進國家相比,根本就是微不足道。更何況,如果老了以後,自己沒房子,就算有錢想租房,房東都還不見得願意租給你。因此「買房划算派」的人,就會認為「買比租划算」。

 

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    在日本買房的台灣人,有很大一部分並非投資目的,而是有自住的需求。例如長期在日本工作的人、嫁來日本或在日本成家立業的人、或兒女來日本讀大學的人。而日本的「房價租金比」並沒有像台灣那樣,動不動就60倍(60年),可能就大概2030倍而已,因此與其租個小套房,倒不如直接買一間。

 

    例如,一間月租5萬日圓(年租金60萬日圓)的小套房,可能售價大概也就1,000萬日圓初頭。換算為「房價租金比」,也才16.6倍。換句話說,如果是用租的,光是大學4年就得付出240萬日圓的租金。若兒女順利畢業後,在日本找到工作繼續租房,假設工作個4年好了,那這8年所付出的480萬日圓的租金,都快等於是半間房子的總價了,當然「買比較划算」。

 

    但是也別忘了,日本的固定資產稅、大樓的管理費用、修繕基金,以及設備故障時的更換成本,都比台灣高上數倍甚至十倍以上。而且日本房市如果不是剛好遇到這次安倍經濟學下,長達十年的大牛市,基本上房價是會隨著屋齡增長而下跌的。因此精算這些費用以及跌掉的房價之後,或許反而會是「租比較划算」也說不定

 

.....文章未完。

 

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※本文內容節錄自20229月份即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書,由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市,請各位多多支持。

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