【#06 接下來，日本房市會漲還是會跌？】
房價的漲跌，永遠是購屋者最關心的議題。市場上的專家也總是意見分歧，有看空市場的專家，也有看多市場的專家。
--------------------------------------
認為「房價到頂」的專家，舉出來的論述不外乎就是：
1.價位已經超過一般老百姓的負擔，就連高薪一族要在東京都心買房都極為困難。
2.房貸利率跌無可跌，壓縮銀行的利潤。很有可能因為日銀的政策稍稍轉彎，就讓房貸利率大幅上揚，引發房價下跌。
3.成交件數減少，就「量先價行」的邏輯來看，高點「量縮」，就代表價位即將下跌。
4.少子化的問題並沒有解決，且空屋率持續創新高。日本2018年的最新空屋統計顯示，全國空屋共848萬9千戶，佔總數的13.6%，因此早晚供過於求。
--------------------------------------
至於認為「房價還會漲」的專家，則論述多為：
1.都心的房屋並不是賣給當地上班族，是賣給擁有大筆現金的日本富裕層。此外，都心的房地產市場也是國際買盤市場，低廉的日圓匯率正好提供了外資大肆購買的絕佳時機，根本不可能會跌。
2.日本國債因武漢肺炎創新高，高達1,200兆日圓。這筆龐大的債務會迫使日本銀行沒有升息的本錢。一升息，可能光是利息就會壓垮日本政府的財政。這也是為什麼即便日圓急貶，日銀還是堅持短期負利率、長期零利率的誘導政策。因此短期內，升息的機會不大。
3.便宜的日圓導致進口原物料以及建材價格上漲，成本就是這麼貴，新成屋根本沒有降價的空間。新成屋價格穩住，自然中古屋的價位就不會下跌。
4.無論是新成屋還是中古屋，目前市場上可賣的房屋數量本身就不多，當然成交件數會減少。但剛性需求並沒有減少，自然房價也不可能下跌。
5.日本終於達到了通貨膨漲2%的目標，根據2022年7月21日發表的消費者物價指數，已經連續10個月上漲，且4～6月這三個月還連續上漲超過2%以上，可見日本已經脫離了通縮，進入了通膨循環。通貨膨脹，房價怎麼可能會跌呢？
6.上世紀80年代，由於日圓高漲，導致許多日本的製造業出逃到海外，因此也引發了所謂「產業空洞化」的疑慮。但現在全球與中國的關係惡化，許多企業都積極地想要撤出中國，日企也不例外。當然，日本政府也鼓勵這些在中國（等海外）設廠的製造業可以回流日本。現在超便宜的日圓，正好提供了這些企業回流的動機。
雖然日本人口減少、勞動力不足，但近年日本逐漸放寬工作簽證以及永住權的門檻，2022年更打算進一步放寬「高度人才積分制度」，目的就是期望日企回流時，能夠一併將這些員工「帶回」日本，彌補勞動力的缺口。將來企業回流、工作機會增加、外籍工作者增多，房價怎麼會跌呢？（順道一提，「武藏小杉」一帶原本都是製造業的工廠，但就是因為當時企業出逃至海外，使得整個區域土地空出了不少，才讓這裡蛻變成了塔式住宅聚集的新興住宅區。）
嗯...。無論是看空還是看多，上述這些專家說話都還算是有所本，其論述也有一定的道理在。但我所認識的某機構投資家，卻給了我截然不同的角度來思考這個問題
.....文章未完。
--------------------------------------
※本文內容節錄自2022年9月份即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書，由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市，請各位多多支持。
留言列表
