#09 事業用物件,稅制上的陷阱】

 

    台灣人投資房地產時,非常喜歡買商辦跟店面。來日本投資時,也都只找辦公室或黃金店面。然而,分售的辦公室或者獨立出售的一樓店面在日本非常稀少以外,這些「事業用物件」,在稅制上還有三個地雷,你不可不知!

 

--------------------------------------

1.「消費稅」

 

    日本的消費稅為10%。原則上,你出租物件收取租金屬於商業行為,因此租金會被課消費稅。只不過在日本的稅制上,對於「居住用物件」,有給予免徵消費稅的優惠,因此,你在日本買房,出租給別人當「住家」使用,並不會產生消費稅的問題。但如果你的房屋為「事業用物件」,那很明顯,這就是商業行為,因此需要繳交房租的10%作為消費稅。

 

    但消費稅的徵收是有特例的。如果你的出租事業規模不大,年營業額(年租金)在1,000萬日圓以下的話,則可免徵消費稅。如果你的年營業額超過了1,000萬日圓,那你會在「兩年後」變成「消費稅課稅業者」。兩年後,你的房租就必須要繳交10%的消費稅了,即便兩年後你的房租又掉回到了未滿1,000萬日圓的水準,一樣需要繳納消費稅(但超過1,000萬的那一年不需要繳納)。

 

--------------------------------------

2.「源泉徵收(預扣所得稅)」

 

    另一個稅制上的問題,就是「源泉徵收(預扣所得稅)」。如果你不是日本的居住者(你在日本沒有合法簽證),那麼日本的稅務機關要向你課稅會比較困難,因此日本的稅制有規定,「非居住者」在日本境內的所得都必須先「源泉徵收(預扣所得稅)」。源泉徵收的義務者是房客,也就是説,你的房客必須在支付給你房租之前,先行預扣房租的20.42%,作為源泉徵收所得稅,代你繳稅,然後才可以把剩餘的79.58%的房租匯給你。

 

    簡單來說,就是你房租若為一個月10萬日圓,那麼你每個月都只能拿到78,580日圓,剩下的20,420日圓,房客要先幫你拿去繳稅。等到隔年報稅季時,你再自己(或聘請税理士)幫你做報表,去稅務署申請退稅。當然,能退下多少錢,要看你的總所得。請税理士幫你報稅,也需要一筆數萬~數十萬日圓的花費,費時費心又費錢。

 

    而這源泉徵收也一樣有特例。如果租客不是要做事業的,而是租來自己「居住用」的,就不需要幫外國房東先行預扣所得繳交源泉徵收。因此台灣人買一般的「居住用物件」來出租,只要租客的目的是「自己或者親人居住用」而非租來做生意的,那就不會遇到源泉徵收的問題。但「事業用物件」很明顯,租客一定是租來做事業的,物件租給公司行號當做辦公室或者店面,就一定會遇到源泉徵收的問題。

 

--------------------------------------

3.「適格請求書制度」

 

    事業用的物件,除了上述「消費稅」以及「源泉徵收」的問題以外,還會受到即將上路的「適格請求書制度(Invoice制度)」影響。自2023101日起,你的店面或者是商辦的租客,如果他們公司在報稅時,想要扣抵租金的消費稅部分,就必須要請你(房東)發行「適格請求書」。而這個「適格請求書」可不是人人都可以隨便發行,是需要向稅務署做登錄申請的。

 

    如果你本身並不是「消費稅課稅業者」(年營業額沒有超過1,000萬日圓),就算想登錄也沒辦法。這代表著說,你將無法發行「適格請求書」給你的租客。換句話說,就是你的租客在租金消費稅的部分就無法做控除,對於租客而言,等於是稅金的負擔增加了。若租客覺得不划算,搞不好就不想向你租了,或逼你降租金也不一定。因為無法發行「適格請求書」是你(房東)的問題,不是他(租客)的問題!

 

    如果你真的很想發行「適格請求書」,即使你不是課稅業者,其實你也可以「自願」向稅務署說「我願意變成消費稅課稅業者」。不過,這就代表著你收進來的每筆租金,都要上繳10%的消費稅給國家,因為商辦與店面就是屬於消費稅課稅物件。也就是不管怎麼做,你不是在消費稅虧錢,就是只好自行吸收租客負擔的消費稅部分,降租金給他。

 

    因此對於外國人而言,買「事業用物件」是否划算,算盤可得打得精了

 

--------------------------------------

 

※本文內容節錄自2022930日即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書,由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市,請各位多多支持。

IMG_6180.JPG

 

 

arrow
arrow
    全站熱搜

    TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()