#14 管理費與修繕積立金,多少錢才合理】

 

    購買日本的房屋時,除了每年都要支付固定資產稅以外,如果你購買的產品是公寓大廈型的區分所有權物件,那每個月還得繳付「管理費」以及「修繕積立金」這兩項費用。也由於這兩筆金額都還蠻高的,因此銀行貸款給你時,多半也會連同這兩項一起併入衡量,評估你的還款能力。

 

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    管理費與修繕積立金是完全不同用途的兩筆徵用金。「管理費」用於社區公共設施的日常維護以及管理,例如聘請管理員、清潔公司,或者支付公用設施的水電費、電燈等消耗品以及火災保險費用等。

 

    「修繕積立金」中的「積立」,翻譯成中文,就是「分次累積儲蓄」的意思。因此這一筆錢,就是「每月累積儲蓄,以因應將來社區需要修繕」時的一筆費用。

 

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    公寓大廈型的社區,多半會每15年~20年,就進行一次大規模的修繕工程。例如外牆重新油漆、屋頂防水工程、又或者是老舊的給水管排水管的更新工程等。老舊一點的大樓,若需要更換新電梯、改修機械式停車場時,也是得從這筆修繕積立金中支出。除了這些預定好的修繕計劃以外,若遇到突發事故,例如日本當年發生311大地震時,如果大樓外牆因此龜裂或受到其他的損傷,也是得動用這一筆修繕積立金來維修。

 

    這些工程做一次少則上百萬、多則數千萬日圓,若平時沒有開始「存錢」,一下子要叫所有的住戶拿出一筆大錢,相當不容易。而越是老舊的大樓,將來需要維修的機率就會大增,因此隨著屋齡越來越老,修繕積立金也會隨之上揚。

 

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    社區「管理」,是維持大樓價值以及居住品質的關鍵。管理良好的社區,住的才會開心,房價自然也就保值。而社區「修繕」,也是時間到了,就不得不做的重要行事,因此無論是「管理費」還是「修繕積立金」都相當重要。

 

    台灣的大樓往往都沒有修繕的觀念,因此台灣20年以上屋齡的老舊社區,有許多看起來都殘破不堪。漏水、電梯故障、外牆剝落等,問題一大堆。但日本的老舊大樓,即便屋齡高達50年,外觀都還維持得乾淨整潔,這就是因為平時有在花大錢管理、又有在定期維修的結果。更何況,日本又是個地震大國,建築物要定期維修,也才能住得安心。

 

    不過,隨著通膨以及人力成本、物價上漲,有可能「管理費」將來會隨之調漲,「修繕積立金」亦然。十幾年前所排定的積立金,很有可能到了今日已經不夠用,若遇到這種情況,社區需要大規模修繕時,就很有可能會額外向每一位住戶再徵收一筆「一時金」,來彌補費用的不足。

 

    這筆費用少則幾萬日圓,多則上百萬日圓都有可能,端看社區本身的財務狀況,因此買房前,一定要確認社區的「長期修繕計畫」,查清楚目前社區大樓已經累積了多少一時金、有沒有住戶長期欠繳...等問題。根據國土交通省2018年的調查,有高達24.6%的家庭欠繳修繕積立金,而越是老舊的房屋,欠繳的比例就越高。為了防止你買到的房屋往後因為沒錢修繕而廢墟化,或者突然暴增的一時金,建議購買前要多留意這些問題。

 

    此外,如果你欲購買的社區,「修繕積立金」很便宜,又或者是根本不需要繳「修繕積立金」,你也不用高興得太早,因為很有可能將來某個時間點,管委會發現錢不夠將來修繕了,就會突然漲價。聽說還有原本一個月1.5萬日圓的社區,在八年內就漲到6萬日圓的情況

 

.....文章未完,書中會詳細介紹如何估算合理的修繕基立金。

 

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