TiN's Blog

TiN：

　　五年內禁止轉賣的政策，是否有成效？我個人比較存疑。像是台灣的房地合一，不讓你五年內出售，依然對房價沒太大的影響。許多外國人或中國人買日本房，不見得是以轉賣賺價差為目的，更多的是以「置產」的觀點（應該說是錢逃出來），因此本來就沒打算要短期轉賣。

　　而且，限制短期轉賣，可能讓這裡的新屋供給更加稀少，進一步推升房價。因為就世界各大都市來看，東京即便是精華區，房價也還不算貴，五年內限制轉賣，應該很難打消國外有錢人的購買意願。

　　千代田區，這個核心區中的核心區，幾乎有一大半的面積都是皇居。換句話說，住在千代田區的人（大概就是番町、麹町一帶），等於與天皇比鄰而居。這樣的地段，無論是世界哪個大城市，都不應該是一般中產階級買得起的。房價高，也只是剛好而已。限制外國人或者短期轉賣，應該不是單一區域，而應該是國家層級的，從法令上來健全。
　　
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新聞連結：
https://news.yahoo.co.jp/articles/9e44588938bf564a673e2f9b9dea87aa469b3d50
https://news.yahoo.co.jp/articles/82ae5893f7ad32b7041afffd93ff5a9ac92a7fd8
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以下為AI整理與翻譯的新聞內容：

東京千代田區限制投機性公寓轉售：應對房價高漲與外國投資熱潮

　　近年，東京核心區域的房地產價格持續飆升，特別是千代田區等東京都心地段，新築公寓價格屢創新高，導致一般家庭難以負擔。房價上漲背後，除了建築成本增加，國內外投資者的投機性購買也是一大因素。為抑制投機行為，千代田區於2025年7月18日向不動產協會提出限制公寓轉售的要請，試圖確保居住需求優先。同時，海外國家對外國人房地產投資的嚴格規範，也為日本的潛在政策調整提供參考。以下整理千代田區的措施、房價高漲背景及國際比較，分析當前趨勢與影響。

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千代田區限制投機性轉售的措施

　　根據《日テレNEWS NNN》報導，千代田區於2025年7月18日向一般社團法人不動產協會（成員包括大型不動產企業）提出要請，針對投機性公寓交易實施限制措施。該要請針對市街地再開發事業銷售的公寓，提出以下具體要求：

1. **五年內禁止轉售**：購房者在房屋交付後，原則上五年內不得轉售，需在合約中加入特別條款。此舉利用日本較高的短期轉讓所得稅（五年內39.63%，含居民稅），降低短期投機的獲利誘因。

2. **禁止單一買家購買多戶**：禁止同一名義人在同一棟建築內購買多戶公寓，以防止投資者囤積房源。

　　千代田區的調查顯示，區內部分新築公寓雖全數售出，但高達50%的單位為空屋，另有40%的單位無實際居住紀錄。這些空屋不僅有外國投資者購買，日本本地投資者的登記比例也不低，顯示投機行為並非僅限外國人。區方指出，空屋增加可能影響管理組合運作與居住環境，因此採取行動以保障實際居住需求。

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房價高漲與外國投資熱潮

　　《產經新聞》報導顯示，2025年上半年，首都圈新築公寓價格創下歷史新高，東京23區內2億日圓以上的高價物件尤其受到外國富裕層青睞。據三菱UFJ信託銀行對不動產企業的調查，在千代田區、渋谷區與港區，13家企業中有9家表示外國買家占新築公寓購買者的20%以上，其中5家達30%以上，1家甚至超過50%。2024年，海外投資者在日本房地產的投資額達9,397億日圓，較前年激增63%，顯示外國資金對市場的顯著影響。

房價高漲的原因包括：

**建築成本上升**：建材與人工費用因通膨與供應鏈問題持續上漲。

**外國投資需求**：日本房地產對外國人具吸引力，因相較香港（價格指數263.5）、倫敦（205.2）與上海（162.0），東京高級物件（基準100）價格較低，且無外國人專屬稅負或所有權限制。

**日圓貶值與市場開放**：2025年7月美元兌日圓約1:150，使日本房產對外國投資者更具價格優勢。此外，日本允許外國人永久擁有土地與房產，且交易流程與日本人相同，吸引大量資金流入。


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國際比較：外國人房地產投資規範

　　與日本的寬鬆政策相比，許多國家對外國人房地產投資設有嚴格限制，以抑制投機與房價過熱：

**澳洲**：非居民外國人原則上僅能購買新築房產，且需經外國投資審查委員會（FIRB）批准。新築物件中，外國人購買比例不得超過50%。

**新加坡**：外國人購買房產需繳納高達60%的額外稅負，顯著提高投資成本。

**紐西蘭**：非居民外國人禁止購買中古房產，但可投資大規模開發的新建項目。

**美國**：針對軍事設施周邊的房地產交易，外國投資者需提交詳細資料，經對外國投資委員會（CFIUS）審查，必要時總統可禁止交易。

　　這些措施旨在保護本地居民的購房權益、穩定房價與確保國家安全。相較之下，日本的《外國人土地法》（1925年制定）僅針對特定國防區域設有限制，且實際執行寬鬆，導致外國投資者可自由購買房產，推高東京等地的房價。

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影響與未來展望

　　千代田區的限制措施是日本首次針對投機性公寓交易的地方性行動，顯示地方政府對房價高漲與居住權益的關注。然而，措施的成效仍有待觀察：

**短期影響**：五年轉售限制可能降低投機意願，但僅適用於再開發項目，未涵蓋中古市場或非再開發項目，影響範圍有限。

**長期挑戰**：如《產經新聞》引述不動產經濟研究所的分析，若規制擴大，房價漲幅可能趨緩，但效果需數年顯現。當前房價預計仍將緩慢上漲。

**社會影響**：空屋增加不僅推高房價與租金，還可能影響社區管理與居住環境，特別在千代田區等高價地段，普通家庭的購房難度進一步加大。

　　此外，2025年參議院選舉中，外國人房地產投資規制成為焦點議題，顯示政策可能進一步收緊。千代田區也表示將持續向中央政府與東京都要求提高短期轉讓所得稅等措施，以抑制投機。

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結論

　　千代田區針對投機性公寓轉售的限制措施，反映了東京房價高漲與外國投資熱潮帶來的挑戰。雖然外國投資者（以及部分日本投資者）推高了房價，但日本相對寬鬆的房地產政策與日圓貶值是主要誘因。國際上對外國人房產投資的嚴格規範為日本提供了借鑑，但任何新政需平衡經濟活化與居住權益。未來，隨著調查深入與政策調整，東京房地產市場的投機熱潮或將受到一定遏制，但能否有效保障居民購房權益，仍需持續觀察。

（資料來源：日テレNEWS NNN，2025年7月18日；產經新聞，2025年7月17日）[](https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/ntv_news24/nation/ntv_news24-2025071807445213)[](https://news.ntv.co.jp/category/society/c690a8222a044127b8c168c28ec7f204)