TiN's Blog

你喜歡年輕的都會風格鬧區生活，還是安靜的住宅區？兩種截然不同的身活型態，答案恐怕見仁見智。

自住型的大樓產品，最極端的兩個例子，莫過於「低層住宅」與「超高層塔式住宅」了。兩者可說是個性截然不同，喜歡哪種可以說是見仁見智。

  前者之所以會蓋成「低層住宅」，就是因為那塊土地有非常嚴格的限建，只可以蓋低樓層，且不能當作獨立店面使用。此外，建蔽率也規定不能蓋太滿，只能蓋到土地的50~60%左右，容積率也是不高，也因此，「低層住宅」除非基地非常大（都心不可能），不然多半都是屬於中小規模的產品，戶數頂多20~60戶左右。

  而「超高層塔式住宅」，多半都是座落於容積率與建蔽率都很高的商業用地，也就是那塊土地可以蓋出很高的大樓產品，再加上大規模的再開發（都更）所獲得的容積獎勵，可以蓋個40~50層樓，戶數500~1000戶左右。

  因此，「低層住宅」的建地比較值錢？還是「超高層住宅」的建地比較值錢？當然就不言而喻了，一定是後者容積高的土地值錢多了。

  雖然「麵粉」是超高層的用地值錢很多，但「麵包」，也就是蓋出來分售的產品，那可就不見得了。

  首先，「超高層」的房屋，由於這塊土地已經由數百個人共同持有，因此你所分到的土地持分甚至不到一坪。而雖然超高層的建物本身造價昂貴，價值較高，但由於建物是會折舊的，因此你的房產當中會折舊的建物比例佔很高，不會折舊的土地部分只有一丁點。

  但「低層住宅」剛好相反，很大的土地僅能蓋出一點建物，因此你的土地持份有時可以高達10幾~20多坪，反倒不會折舊的土地，佔比比較高。

  就居住機能及環境面而言，由於超高層塔式住宅多半位於商業區，因此生活「機能」很方便，但生活「環境」就比較欠佳，較為吵雜。另外，雖然超高層有美麗的眺望，但因為超高層戶數過多，住戶的密度太高，等電梯也常常要等很久。且超高層因為大坪數與小套房參差不齊，出入份子也相對複雜。而因為小套房多半都是投資出租使用，因此公德心差的人也不少。另外，超高層讓我覺得最不喜歡的點，就是跟鄰戶間的牆壁，因為結構問題，只能使用乾式壁木板隔間，無法使用水泥牆。我個人覺得有點沒「依靠」感。

  相反地，「低層住宅」區在都市計畫上，週邊是不能有超過一定規模商店的，因此低層住宅區，附近除了住宅跟一些中小學、高中跟神社、公園以外，什麼都沒有。如果要去買個東西，就必須走到大馬路上或車站附近的商業區。採買上有一些不方便。不過就是居住環境很安寧，附近沒什麼閒雜人等在走動。同時，也由於都心精華區的低層住宅區域，這樣的用地本來就不多，而且這些區域都從早就有人居住，因此不可能有太大的土地可以搞造鎮。也因此，都心的低層住宅社區規模都不大。正因為是低層住宅，頂多也就三、四樓，所以也不會有超高層那種等電梯等不來的困擾。

  記得當初在日本補習班上不動產經紀人課程的時候，老師在講解容積率最低的「第一種低層住居專用地域」時，還附帶了一句說「這就是所謂的高級住宅區」。當時這句話讓我印象深刻，才發覺原來這才是真正日本人所追求的生活環境啊。也因此，我也決定要從容積率最高的商業地域，搬到了容積率最低的第一種低層住居專用地域，從超高層塔式住宅搬到了都心的低層住宅。

  當然，第一種低層住居區，如果是在市郊或郊區，那可就一點都不值錢。像是杉並區的那幾個超大型的低層造鎮，就最好少碰為妙。真正有價值的，是在精華區的中心，還有限制高度以及綠意盎然的第一種低層住宅區，這才是日本人心目中的好住宅。交通方便，生活機能完善，但又同時擁有安靜的住宅環境以及綠意盎然的公園。因此，好地段的低層住宅資產性，總是維持得比超高層還要好，銷售上也來得容易許多。因此在我選擇新房屋時，「都心」與「一低層」就成了我選屋的條件之一。

  不過攤開都心五區的都市計畫圖，擁有「一低層」用地的，千代田區跟中央區港區都沒有，新宿區也只有「下落合、中落合」一帶，也就是俗稱的「目白」住宅區。渋谷區就多了一些，例如松濤、上原、神山町、富ヶ谷、大山町、広尾...等。的確，這些都是高級住宅區的代名詞。

  關於脫手性，當初我在賣超高層塔式住宅時，平均每個星期頂多一組賞屋客，但我要買現在的低層住宅時，這個案子幾乎天天都有人來賞屋（因為我買屋，會在各個不同的時段跑去看好幾次，也會在入口附近徘徊一、兩個小時，看出入住戶的氛圍以及周遭居民的氣息，所以在這期間我看到了很多組仲介在帶看。對，像我這樣看屋很累！）

  此外，我也連續觀察了一年多現在購買的社區，以及隔壁跟附近的社區的銷售成交狀況。只要不是離譜天價，多半都會在一兩個月內就成交。但之前的超高層塔式住宅，或許因為量體龐大，每個物件的銷售期，都賣了半年以上，甚至有些條件較差的房間（合理價）一年都還賣不掉，因此低層住宅的「稀少性」也間接為將來的脫手性打了包票。

  超高層由於週邊沒有遮蔽物，因此不用太在乎坐向，採光不會有什麼大問題，但買低層住宅，「朝南」就顯得非常重要，有自然的陽光照進來，才會為低層住宅加分。祝購屋愉快。

---------------------------------------------------------------------------------------------
※　原文刊載於「TiN's 東京房市月刊 2017.02」，請至下面網頁下載：

http://www.pekos.co.jp/
進入後，點選右上角的「房市月刊」，或者是直接拉到畫面最下方，點選當期PDF即可。若看不見，請按重新整理即可。