專家的意見我不同意。
1.不要賣掉都心買郊區。房價高的地方，「民度」不一樣。
2.重點不是建物資產，而是土地資產，所以更應該買都心。
3.不要迷你化，住大房子就是比較爽，高檔住宅漲也漲比較多。小房子你在家裡待不久。
4.房價上漲不會只是紙上富貴，可以透過銀行融資來活化資產，關鍵時刻還可以救你一命。
5.住址也是一種身份象徵，地址難看會被看不起，老後更不應該離開燙金地段。
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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
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https://news.yahoo.co.jp/articles/26a34fe8c6e7e6da1bae146032630fb6eadcdec3------------------------------------
首都圏中古マンション價格飆漲 買入時2倍變現大喜的50世代 不動產專家卻勸：「現在馬上賣掉吧」
首都圏中古マンション價格持續高漲，對於已經擁有マンション的屋主來說，等於資產價值大幅上升，不少50世代屋主看到自家マンション市價變成購入時的2倍，興奮不已。然而，不動產事業プロデューサー牧野知弘卻對這些人提出忠告：「既然如此，現在就趕緊賣掉吧！」
這篇文章摘自牧野知弘新書《50歲後的不動產：不被不動產仲介與銀行煽動》（中公新書ラクレ）部分內容經再編輯而成。
■人生100年時代 建物資產價值難以長期期待
根據厚生勞動省數據，2024年日本人平均餘命男性為81.09歲、女性87.13歲，百歲以上高齡者已超過9萬9000人，日本已正式進入超長壽社會。
假設能活到100歲，購屋時多數人並未考慮到自己會活那麼久。即使30年房貸已還清，只要身體健康，生活還會持續很長一段時間。以55歲購入築15年的マンション為例，到100歲時建物已達築60年。築60年的マンション在東京都心部或許仍有價值，甚至可能成為重建對象，但一般物件呢？中古マンション購入時的築年數還會再加上，輕易就變成築70～80年。建物本身價值有限，除非極度細心保養與翻新，否則資產價值難以長期維持（土地除外）。
■長壽時代 住宅應多次更換、迷你化生活
長壽社會下，住宅應視為會隨著年齡、體況、家庭結構變化而多次更換的物品。許多人好不容易還清房貸，卻又要煩惱下一次購屋，經濟壓力大，實在不想再買。
牧野建議採用「迷你化」（Minimize）思維：將生活空間依需求縮小。過去70㎡的3LDK適合一家三四口，但孩子獨立後，兒童房空置卻仍保留，這些空間對生活毫無貢獻。父母應「與孩子分離」。普通夫妻平日生活，1LDK就足夠；若想有各自房間或興趣空間，2LDK也綽綽有餘。透過斷捨離衣物、舊物，70㎡空間就能有效縮小。
■不必執著都心通勤便利性
定年後生活，不再需要每天通勤，擠早晚高峰電車的必要性消失。過去為了上班方便選擇離都心近的區域，現在不必再拘泥。定年後的住宅應考慮「適合自己的年齡」。
夫妻兩人生活，面積可再縮小，價格更低的物件更容易入手。想親近大自然可移往郊外；想沉浸都市氛圍也可犧牲面積留在都心。55歲後的住宅選擇，應以自身需求為主，而非公司或學校。
■マンション價格高漲 含み益只是「紙上富貴」
根據不動產經濟研究所，2024年首都圏新築マンション平均價格達7820萬日圓，單價117.7萬日圓/㎡，較2010年價格漲65.8％、單價漲1.77倍；東京都區部更達1億1181萬日圓、單價171萬日圓。
中古市場同樣火熱。東京カンテイ數據顯示，2024年首都圏中古マンション（70㎡換算）平均4747萬日圓，較2010年2965萬日圓漲60.1％；東京都區部7720萬日圓，較4303萬日圓漲79.4％。
許多屋主看到自家マンション市價翻倍，沾沾自喜。但牧野強調：自宅是「生活成本」，不住在裡面就無法實現利益。含み益永遠只是「含み」，不賣就拿不到現金。
■賣掉後再租 或「迷你化＋換區」才能真正實現利益
想實現滿額含み益，需賣掉自宅後暫時租屋，手中現金增加。日本有3000萬日圓譲渡所得特別控除（自宅用），稅負較輕。但新租屋仍需付租金。
若55歲後換屋，孩子獨立後可迷你化面積、移往郊外（如湘南地區），賣高價後買低價物件，就能創造手頭資金。例如：2010年4000萬日圓購入的マンション如今賣6700萬日圓，扣除仲介費約207萬日圓（3％＋6萬日圓）、剩餘房貸1000萬日圓還清後，手頭約5493萬日圓。用此買湘南4500萬日圓中古戸建，無貸款還剩約1000萬日圓現金。
若堅持留在都心，換屋價格同樣高漲，利益全數「轉貼」到新屋，無法真正獲利。
■55歲後正是實現含み益的最佳時機
牧野結論：在房價持續上漲下，單純持有自宅難以致富。55歲後，人生進入新階段，正是調整面積、區域，活用含み益、為老後生活創造資金的絕佳機會。應擺脫公司人生價值觀，以「自己為優先」選擇適合長壽時代的住宅。
牧野知弘（まきの・ともひろ）
不動產事業プロデューサー
