TiN's Blog

　　要調查有多少比例的外國人持有日本房地產，感覺上應該只要連線法務局的謄本資料，理應就可以立即知道大致上的比例。若想知道自住比例，理應也是連線稅務署或是地方戶政單位，調查看有無申辦自用住宅減稅或登記住民票即可。

　　不過因為日本政府之間的機關並沒有連線，而且法務局的登記資料上，也沒有國籍欄，因此即便有AI幫忙，似乎也不是這麼容易可以比對出來的。

　　此外，若光從登記的「姓名」來看，要判斷是否為日本人，也有一定的難度。歸化為日籍的外國人，從昭和27年至今，也累積了61萬人（法務局資料），這些人到底應該算是日本人還是外國人，也很微妙。

　　新聞中提到的「穴場（あなば）」，指的就是「尚未被大眾關注到的，有價值潛力的區域」。

　　在大江戶線還沒通車前，麻布十番被譏為陸地孤島，因此那一帶的房價嚴重被低估。通車後，它的地理位置被重新認識到，再加上90年代風靡一時的美少女戰士，舞台就是在這裡展開，時尚都會感配上東京鐵塔，加上周遭元麻布、廣尾等高級住宅區加持，近年來又因麻布台之丘完工，使得這裡的身價水漲船高。

　　10多年前，灣岸的有明，還被當作是郊區的垃圾，當時Brillia Mare建案，還得請美國的名歌星瑪丹娜來代言，才順利完銷。如今隨著灣岸區域的成熟，房價也水漲船高。

　　都心絕佳地點的高級住宅、豪宅，雖然很保值，但由於這些物件就是富豪資金追逐的標的，因此很容易在上行波段就頻創新高，漲幅也是好幾倍。

　　但它漲上去的「價格」不見得就符合他本身的「價值」，他的「開價」也不見得就合理。因此，像這種豪宅標的本身溢價太多的物件，一旦遇到了風吹草動，就很容易跌回原形。

　　如果你沒法承受上億日圓以上的跌幅，又無法精準判斷它的合理價位，這種東西，還是給有錢人去玩就好。他們賠得起，損失上億可能只是他的皮毛，但套在你身上，可能一輩子無法翻身。

　　日本人使用自住房貸款，除了可以享零點多趴的超低利率以外，還可以加入團信保險，萬一還款人過世，房貸餘額還可清零。此外，你繳出去的房貸，也可以減免你的所得稅，真是非常棒。

　　以往，自住房一定要滿50平米以上（約15坪）才可以被認定是「自住」，太小的房子，會被認為是買來投資的，而不能享有住宅貸款減稅的優惠，但由於房價高漲以及單身貴族或頂客族越來越多，政府正研擬將條件放寬至40平米（約12坪）。

　　雖然是好事，但也帶出了高房價，導致自住客不得不退而求其次，蝸居小宅的殘酷現實。

　　我之前一篇文章，說拿觀光簽證入境，卻「長期旅居拍YouTube開收益」，是違反入管法的一篇文章，莫名其妙被炎上。事後我也發了一篇文章，說明了你拿什麼簽證就只能做什麼事。但就有一堆法盲說，反正日本政府又不會抓。

　　來，看看這則新聞，這則新聞還是員工有取得簽證，只不過他的簽證是「技人國」，而老闆則是讓他從事「蔬菜加工」的單純勞動力。很明顯與他拿的簽證不符。

　　然後除了員工有事情以外，就連老闆都被抓。

　　當一個社區的中國人越來越多，自然他們的話語權就會變大。然後就可以修改規約，讓物件可以做民泊、走廊可以放雜物、大廳可以做大媽廣場操。

　　受不了的，有能力的日本人就會搬走，搬不走的，就是沒能力、沒錢的。這就叫做「劣幣驅逐良幣」。

　　一個在大阪開房地產公司的台灣女房東，將房子租給非法居留的越南人，然後她就被抓了。

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以下分享的新聞，由SuperGrok整理翻譯
https://news.yahoo.co.jp/articles/5dc852d70b94df69f0a3069477cb1e052a6ee49c

　　12年前，我買了一個空中店舗的物件，1500萬日幣。所謂的空中店舗，指的就是雜居大樓的2樓以上，可以用來做店面的商用物件。

　　4年前，我的隔壁跟我相同大小的單位，以2300萬成交。

　　這4年來，東京不動產漲幅很大，因此預估合理成交價可能可以落在3000萬~3200萬。

　　酒，是越陳越香。經典愛馬仕包，也是越放越貴。

　　在大家都瘋塔樓的現在，許多老錢富豪，往往更偏好所謂的「經典宅（Vintage Mansion）」。顧名思義，能冠上「經典（Vintage）」一詞的，一定不會是新屋。它經過時間的淬煉，又因為早期興建時，位於優越的地理位置，因此不像塔樓這樣可以大量供應。圖片就是新聞中也提及的，位於廣尾附近的「廣尾 Garden Hills」。雖屋齡已歷經數十年，卻因住人共識，維持頂級格調。

　　古典音樂之所以超越百年，還受人喜愛，正是因為它是「經典」，不隨時間流行而褪色。

　　這篇新聞分享了越南新娘在台灣努力工作賺大錢，買了很多間房子。其實日本也有很多日配台灣人，在日本也是很努力創業，賺了很多錢買了很多房的。

　　其實對於一個外國人而言，要在另一個國家立足，其實難度比起本國人高很多。首先就語言問題，你很難語言能力與母語者並駕齊驅。再來就是文化問題，你必須要重新適應一個與你長大國家完全不同的社會文化。即便這些都克服了，也還有簽證（身份）的問題。

　　能夠克服這些點，又能賺得比當地人多的，真的很不容易。

　　下列這則新聞分享了外國人買日本房時，需要注意的法規。要注意的，可能就是外匯法上的申報了。一般來說，你買來自住，是不需要申報的，但如果買來出租，在外匯法就要申告。詳細不要問我，去問你的房仲或税理士。

　　另外，作為外國人房東，收房租時，可能會被收取「源泉徵收」的費用，就是你無法拿到完整的房租，房客必須先幫你扣下來，並替你納稅，你再於年度申告時辦理退稅。（PS：事業用物件的房租才需要源泉徵收，但這並不代表居住用物件的房租不需繳納所得稅。）

　　對了，如果你要賣房子，賣出租房或超過一億日幣的，一樣會被先源泉徵收10.21%，而如果你房租平時都沒有在申告所得的，到時賣屋時，想要退這10.21%，就要先補齊之前的漏稅（有可能會被罰延遲納稅的錢）。

　　你需要做室內裝修，剛好你的親戚或朋友當中又有人做這一行的，你會去找他們做嗎？一般人的思維邏輯會覺得，「當然要找親友啊，他們會幫我們做比較好，又會算便宜」。

　　但我的經驗正好恰恰相反。

　　你找認識的人來幫你做裝潢，假設他是開裝潢公司的好了。其實他也需要另請工班、電器技師、泥作師父等完成部分的工程。對於這些師傅來講，即便這個案子是老闆的親戚朋友，但工作就是工作，為何他得因此算老闆便宜？

　　因此，這個老闆唯一能夠省下來便宜給你的部分，就是他得犧牲自己的利潤。

　　對你而言，的確是可以便宜一些，但其實有可能就是500萬的工程，變成450萬而已。但對於你親戚而言，他接你這個案子，算你便宜50萬，在比例上對你而言只是打九折而已，但對他而言可能就會少賺蠻多的（因為他要付給工班的錢以及材料的錢一毛都少不了）。因此他就有可能疏於監工、或者給你用的料沒那麼好。

　　在地居住很久的居民，對於土地都有一片熱愛，這已經不只是住宅，更是承載著當地的歷史與文化。

　　我現在住的地方，周遭居民也都很重視環境，這也是我事後才聽說的。在十多年前，附近曾經有一塊土地，因為興建了「重層長屋」式的共同住宅，到最後周遭居民聯合起來控告區政府，說東京都違反建築基準法核發建築執照。

　　到最後，房子蓋好了，但區政府打輸了官司，結果就是整棟大樓全部打掉，夷為平地.....。

　　日本的建商很重視自己的口碑以及品牌建立，日本的消費者也是偏好良好信譽的大建商所蓋出來的房屋。

　　大建商有財力，有保障，蓋出來的房子除了品質好以外，即便不幸遇到有瑕疵的大樓，住戶有很大的機率打贏官司，叫這些大建商賠錢重蓋或者補修至完善。甚至重蓋的這段期間，大建商都還要提供搬家費用以及租房費用。

　　那麼？哪一間建商的房價最會漲呢？可以看看下面這則新聞！

　　日本的稅金很高，因此這一篇新聞當中的專家就提到，「不賣，就不課稅」。

　　這讓我想起了前幾天台灣吵得沸沸揚揚的超過兩萬就要課2.11%補充保費的新聞。

　　如果制度真的實施，那麼其實，只要不領股息，就不會被課稅。但不領息有什麼好處？有，好處可大了。我們都知道複利的力量，而領息，就相當於將你的資金從市場當中硬性退出，中斷複利。

　　許多人股市大跌就心生恐慌，深怕自己的資產一夕蒸發。也有許多存高股息ETF族群的人，一聽到配息縮水，就急著想要換標的。

　　會有這樣的恐慌心態，很可能是因為「資產配置不夠分散」以及「收入來源不夠多元」這兩點。

　　先講「資產配置的分散」。

　　我們都知道，單押個股會有個別性的風險（非系統性風險），如果公司經營不善，還有可能會下市，讓你的股票變壁紙。正因如此，這幾年台灣的投資人已經很會利用ETF等工具來分散個股的風險。但避得了個別性風險，卻避不開系統性風險。市場大跌的時候，ETF還是跑不掉。為了避開市場系統性下跌時的恐慌，有錢人會不只將資產配置在股市，而是會分散到「相關性低」或者是「無相關性」的資產上，例如債市、黃金、房市、原物料...等，甚至更近一步，可以分散至藝術品、NFT、甚至你對於你事業的投資或者是投入時間寫書所收取的版稅、YouTube頻道的收益、你做為一名KOL的流量，這些能夠產生收益的東西，都能算是一種資產配置的分散。

　　而上述這些資產，除了黃金、比特幣與藝術品等，本身不會產生收益（只能靠增值賺錢）外，這些資產只要你持有，都會帶來「收益」。這就導出了第二點「收入來源多元」的重要。

　　日本空屋問題日益嚴重，空屋放置不管，容易形成「破窗效應」，這在前幾天的文章已經講過。嚴重時，將影響整體社區近鄰居民的環境。

　　新聞中就有律師提及，有許多外國人跑到日本鄉下買便宜的房屋來自用。雖然這樣的確也是活化空屋的一種方式，但最忌諱的，就是當你不想要使用時（又賣不掉），就想說「反正便宜，就丟著不管拍拍屁股回國」。

不要浪費你的時間去貨比三家，就只為了省一點小錢。
你的時間應該用在更有意義的事情上。

你應該做的，是利用你的時間來培養你的專業技能以及財商知識，當你擁有一定財富後，用原價買頭等艙時，你就不會覺得痛。

　　很多台灣人跑來日本買房的邏輯，就跟下列分享的新聞當中講的一樣，怕習近平打台灣，至少日本還有房子，到時候可以跑過來躲。

　　但我一直很好奇的是，你為什麼覺得台海發生戰爭時，日本就一定得收留你？

　　你知道俄烏戰爭，日本才收留烏克蘭的難民幾千人而已嗎？跟歐洲的數百萬人，差距非常大，而且認定難民非常困難，你為什麼會覺得你是天選之人，可以順利入境日本，還可以住在你的房子？

　　大部分的人買房時，第一個優先考量的點，就是距離捷運站/電車站走路幾分鐘。但其實你知道嗎？即便同樣是走路5分鐘，也會因為途經的路況，會讓你會有截然不同的感受。

　　比如說，如果你的房子是位於和車站出口同一側的，你出站後只要彎進後面小巷，不用經過大馬路與紅綠燈，走五分鐘即可到家。那這五分鐘，你就會感覺其實一點也不遠。

　　但即便物理距離相同，你的房子若位於車站的對面，你出站後，還要等紅綠燈或走過天橋，跨越大馬路，而途中的路況又是山坡、又是與卡車並行的產業道路，那麼這五分鐘的路程你就會感到非常痛苦。若途中還要經過平交道，那可能又會讓你痛苦指數直線飆升。

　　東京有些平交道，一到了尖峰時刻，可能會連續幾十分鐘平交道都不會舉起來，號稱「開かずの踏切」。你光是要等電車通過，就會等到發瘋。

　　「大馬路」、「紅綠燈」、「平交道」以及「山坡」等「路況」，會讓人在主觀上對於時間的流淌感覺不一樣，這就像「快樂的時間總是過得特別快、痛苦的時光總是特別慢」是一樣的道理。

　　每個人都想撿便宜，買到比市價（或實價登錄）便宜的房子。但在正常的流通市場（不是關係人交易那種），一間房子會比市價便宜，一定有他的理由。

　　有很高的機率不是再建築不可（既存不適合建物），就是借地權。或者是法令上的權利關係本身上有瑕疵的，例如出租中無法自用、土地本身沒有道路，需要倚靠袋地通行權（通行地役権）才能出入的、或者被劃為道路預定地.....等。

　　你對一個人太好，久了，他就會認為理所當然。只要其中有一次不順著他的意，他就會覺得你是壞人。你之前對他得好，會全部被他遺忘。

　　新聞分享的這個案例，幫房客找工作雖然最後成為佳話，但，你永遠不知道人心險惡。

　　「可憐之人必有可恨之處，可恨之人必有可悲之苦」，有些人或許就是命運不好，導致他的人生一團糟。但這樣的人生經歷，也可能是造就他「只在乎自己，不顧別人」個性的深層原因。

我很懶，我很懶得交易。

　　我早期只投資不動產，然而，賣不動產很麻煩，因為個別性很高，然後賣的時候又要做很多調查、調閱很多資料。

　　我因為懶，懶得查周遭行情、懶得找仲介或者刊登上網做銷售的動作、懶得應對潛在買家的來電以及賞屋、所以買來投資的房子都懶得出售。

　　日本的健康保險與年金非常高額，例如一個月薪25萬的，可能扣掉健保以及年金就只剩20萬出頭。而由於年金保險以及入國管理隸屬不同單位，因此許多在日本工作的外國人，就刻意不繳這筆錢，以往即便這樣，簽證還是可以順利續簽（更新）。

　　然而後年（2027年6月）開始，厚生勞動省將與入國管理廳聯手，不繳的外國人，將不再給予續簽。

　　對了，六本木的點燈從昨天開始，今天剛好夜跑經過，有來東京，可以順道去逛逛喔！

來，我們來看看這幾年漲最多的物件！

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB298YE0Z21C25A0000000/?n_cid=SNSTW005

　　這是日經新聞的統計，因此多少有參考的價值。然後因為這新聞是會員限定的，只有圖表是公開的，因此沒有用AI來整理內容。

　　新聞個案提到，已簽約預售屋的客戶，只要在完工交屋前拿出來轉賣被抓包，建商直接會取消你的訂金跟解約。

　　嗯，看起來表面上的名義是「防止炒作」，「居住正義」。但我看起來比較像建商想要「全部自己賺、漲幅自己吃」，不分給投資客賺，不想讓你在他們手上還有餘屋的時候就拿出來轉賣，影響自己手上的存貨銷售。就是在「控盤 + 去化節奏」。畢竟之後可以買來蓋塔樓的好地段的建地，不見得那麼容易取得。

　　也就是說，建商大可一次開價開到頂，把未來三～五年的漲幅都先灌到房價中，然後慢慢賣，慢慢去化。他們可以賣個十年都不怕（之前住友就都這樣搞）。

【定期定額無法致富？】

在X上看到這段話：
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我認為複利效應確實非常強大。然而，問題在於：「在30到40年的時間裡賺到xx億日元究竟有多大意義？」當然，「20多歲時有1億日元」和「80多歲​​時有1億日元」的價值截然不同。也就是說，如果把錢拿來享受當下，那就會中斷複利。唯一的選擇要嘛是賺取高收入，要嘛是娶個富婆。

　　新宿區的外國居民很多，尤其是新大久保一帶，走在路上的幾乎全都是外國人。但你知道嗎？外國人居民比例最高的自治體，並不是新宿區，而是北海道的占冠村，比率高達36.6%，原因就在於發展觀光，蓋了「星野度假村・トマム」。其他外國人佔比很高的，很多也都集中在北海道，這也跟外資進駐發展滑雪觀光有關。

　　豐島區就不用說了，池袋北口簡直快要變成中國城。而日本全國的平均，外國人比例已經高達3%，據說如果這個比例像歐美這樣，超過10%，這些移民就會對居住環境帶來相當大的改變。

　　日本基本上來說，算是單一民族、單一語言的國家（嚴格說來其實日本不只使用日語，也不只是單一民族，其他還有愛奴語以及琉球語言），因此並不是這麼習慣跟外國人共存，這也是為什麼日本人現在這麼警戒外國人的原因。

　　今天來點輕鬆的。

　　你知道日本的社長都住在哪裡嗎？答案就是港區的赤坂。東京的精華地段，有所謂的3A1R，就是Akasaka（赤坂）、Azabu（麻布）、Aoyama（青山）、以及Roppongi（六本木）。其中，我覺得赤坂可能是最接近權力核心的地方。

　　東京的中心，就是皇居，而皇居的旁邊，就是政壇權力的核心，永田町。那裡除了有日本的參議院眾議院兩院以外，還有首相官邸。從首相官邸往下走不到五分鐘的地方，就是赤坂。

　　這個經濟評論家講的故事，可以看一下。

　　故事中的做法，就是典型的「引發通膨（＝毀損日圓價值）來壓縮債務」。讓國債/日圓貶值（也就是美元升值），央行再用美元來償還變便宜的日圓債務（被壓縮的債務）。這點，我在我的新書「韭菜逆襲」當中也有提及，「通膨可以壓縮負債」。

　　不過這實際上這種方式可能很難進行，原因就在於「價格衝擊成本（Impact Cost）」。意思就是「大單進出，只會把自己買/賣的價格買貴/賤賣」而已。這就像如果有海量資金的大單買入台積電，台積電一定會暴漲，到最後這筆資金不得已，只會越買越貴。因為市場上並沒有這麼多張台積電可以讓他買。