TiN's Blog

　　東京買房，不可不知的觀念，就是「山手」與「下町」。
　　「山手」，指的是東京西部，以武藏野台地為主的，地盤較穩固的區域。
　　「下町」，則是指東京東部，地勢較低，古早時期以商業、庶民為首的區域。

　　入境美國前，得先將SNS帳號先設公開？
　　台灣的新聞，只有提到申請H1-B、H-4、F、M及J赴美簽證者，須將社群媒體帳戶隱私設定調整為「公開」，但日本這裡的新聞是講，連免簽國辦理ESTA時，也要開示情報。
　　很多人的臉書以及推特，都是用來罵老闆跟同事的，而且推特還有肉帳之類的～設公開根本就是叫人家脫光衣服給你看。
　　那沒使用社群的人呢？那有兩個帳號，拿那一個沒什麼貼文的呢？而且臉書跟推特，都是匿名帳號，除非你叫Meta以及馬斯克配合。
　　歐洲也要開始「ETIAS」，日本預計2028年度也要實行「JESTA」，看來世界間的往來越來越困難。
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以下分享的新聞，由Grok整理翻譯

朋友去東京玩，帶個伴手禮給你，你是不是就會覺得不能欠他人情，之後有出國也會回送禮？你的朋友幫你的PO文按讚，你是不是也會下意識去關注這個人，並幫他按讚？　這在心理學上，叫做「好意的互惠性（Reciprocity of Liking）」。當一個人從他人那裡接受到好意、親切或喜歡的訊號時，會產生「我也想對對方好」的強烈心理傾向。　運用在愛情上，可以用來把妹　運用在事業上，可以用來成交　運用在詐騙上，就叫做殺豬盤　　先花幾周每天陪聊、送紅包、幫你點外賣，讓你產生「他對我這麼好，我也要對他好」的強烈互惠衝動，最後才開始借錢或誘導投資。　　昨天那個盜用我帳號的人，就是想利用我的帥照以及完美的人設包裝，誘騙各位粉絲們與他私訊。先是假裝分享新知識，過一陣子後，他就會說，有好案子，想要跟你一起投資之類的。　　先說，我這個人不會跟任何人合作投資。有好的標的，我自己賺就好，為什麼我要分你賺？如果金額過大，超過我能力，我也不會做超過我能風險承受的事。況且一堆人一起投資，人多嘴雜，會成的事都會變不成，而且各位應該也看得出來，我是一個很難合作的人。

　　日本的房價所得比，是以「70平米的房屋均價除以平均年收」計算，目前最新的調查，得知東京都內為17倍。但其實東京都很大，包含很貴的都心五區、其他比較沒有貴的區、再加上左邊很便宜的「市部」，因此其實光看平均的房價所得比也沒什麼意義。
　　台灣的房價所得比，是使用內政部提供的「中位數住宅價格除以中位數家戶可支配所得」計算，台北市很像是15.85倍。
　　但其實東京都的面積是台北市的8倍大，台北市外圍的區，也不像東京這樣房價落差這麼大。況且，日本是用「新成屋」計價，台灣還包含「中古屋」，因此光用房價所得比，也很難合理比較出哪裡貴，哪裡便宜。
　　唯一可以知道的，就是無論台北還是東京，對於一般上班族而言，想要在都會區擁有自己的窩，都不是件容易的事。
※住：「東京カンテイ」同時也有發表十年內新古屋的年收倍率，東京都為16.9倍。但沒有更舊中古屋的統計資料。
　　
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**2024年日本新築公寓價格飆升　東京年收需17倍才能買得起**
讀賣新聞　2024年12月9日
日本不動産調查公司「東京カンテイ」9日公布2024年全國新築公寓「年收倍率」（以70平方公尺換算平均價格除以當地平均年收）調查結果，顯示全國平均達到**10.38倍**，連續第8年上升，並連續第2年突破10倍大關，公寓價格漲幅明顯超越薪資成長。
據統計，2024年日本新築公寓全國平均價格（70平方公尺換算）較2023年上漲6.3%，來到**4,835萬日圓**；而全國平均年收僅成長3.3%，為**466萬日圓**，薪資成長遠遠追不上房價。
都道府縣別來看，**東京都**以**17.00倍**高居全國之冠，創下驚人的「年收17倍才能買一套新公寓」局面。包含神奈川、千葉、埼玉在內的首都圈平均為**13.74倍**。相對地，年收倍率最低的是**香川縣**，僅**6.38倍**。
2024年年收倍率超過10倍的都道府縣達**24個**，比2023年的18個進一步增加，福島縣、岡山縣等地首次突破10倍大關。
此外，東京カンテイ同時公布築10年左右中古公寓的年收倍率，全國平均為**7.55倍**，東京都仍高達**16.90倍**，幾乎與新築公寓相當。
東京カンテイ分析指出：「即使在地方城市，單價破億日圓的高級物件持續增加，強力推高整體平均價格」，顯示日本房價高漲已從東京等大都市擴散至全國。

　　前幾天分享的NISA攻略，已經告一段落。今天來分享一則關於NISA的新聞吧！
　　行為經濟學的研究指出，投資人投資時其實都是不理性的，常常會出現「近鄉偏誤」。所謂的近鄉偏誤 (Home Bias)簡單來說，就是人們會有投資過高比例在自己國家股市的偏好。明明就知道應該要分散到全世界，或者是應該在經濟強國美股上放較大的比例，但絕大部分的人，都是配置自己國家的股票偏多。像是台灣人買0050的比例，一定高於買VT（全世界ETF）或SPY、VOO（標普500ETF）。
　　然而日本人似乎比較不看好自己的國家，都把買NISA的額度拿去買全世界的基金（オルカン）。
　　主要的原因，就是因為日圓長期走貶。就像新聞中也指出，日本人認為，「數位赤字」擴大，也是讓日圓無法再漲起來的原因。
　　所謂的「數位赤字」，指的就是「一個國家在數位相關服務與智慧財產權的國際收支上出現的巨額赤字」。
　　以前日本算是輸出國，許多國家都會購買日本的汽車，電腦等物品。然而近年雲端網路興起，雅馬遜、影音串流等數位流出，讓這個情勢逆轉，日本人現在大量支付給海外數位平台的費用，卻幾乎沒有從外國人那裡賺回同等金額。
　　例如：Netflix、YouTube Premium、Spotify、Disney+ 等影音串流費用；Google、Apple、Microsoft 的雲端服務（Google Drive、iCloud、Microsoft 365）；App Store、Google Play 的應用程式與遊戲內課金；Meta（Facebook、Instagram）、TikTok 的廣告費；Amazon Web Services（AWS）等雲端基礎設施費用...等。這都是導致資本流出的重要支出。
　　也就是，日圓的需求已經不如以往。因此你會看到，即便日本醞釀升息，美國開啟降息循環，也不見日圓回升。這定調了長期以來日幣一定走貶的大趨勢。
　　所以，日本人為了避免日幣持續下跌、自己的資產持續縮水，才會在NISA帳戶都買海外的股市。
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### 【ABEMA TIMES】「國內投資專用枠應新設於NISA」　國民民主黨岸田議員強烈訴求　高市總理婉拒：先觀察新NISA活用情況
2025年12月8日 18:03
在8日舉行的眾議院本會議上，針對令和7年度補正預算案進行代表質詢時，國民民主黨議員岸田光廣與高市早苗總理，就「是否應在NISA制度中新設專門用於國內投資的枠（額度）」展開激烈交鋒。
岸田光廣議員指出：
「在日圓貶值警戒感日益加劇的背景下，除了利差之外，數位赤字已擴大至每年約6兆日圓規模，也被視為日圓貶值原因之一。此外，新NISA擴大後，個人資金正大量流入以『eMAXIS Slim 全世界株式（オルカン）』及S&P500為主的海外股票型基金，這同樣被指為加劇日圓貶值的因素之一。
正當企業獲利與薪資上漲等日本經濟出現曙光之際，正是應該大力強化國內投資、將其轉化為成長動能的關鍵時刻。為了讓高市政權的成長戰略能夠成功，是否應該在NISA制度中，新設專門投資日本股票與日本國債的『國內投資枠』？」
此言一出，議場內響起「對啊！」的附和聲與熱烈掌聲。
對此，高市早苗總理回應如下：
「關於NISA的投資枠，基於讓民眾能充分為老年生活等進行資產形成的觀點，於令和5年度稅制改正時已進行大幅擴大並永久化，目前仍處於剛實施不久的階段，因此政府認為應先觀察其實際活用情況。
此外，從家庭穩定資產形成的觀點來看，包含國家與地區在內的投資對象分散也是有效的，因此必須一併考量。在此前提下，若要活化國內投資並帶動經濟成長，最重要的還是透過公司治理改革等措施，持續推動企業中長期價值提升，從根本強化日本企業自身的魅力。」
高市總理並未正面接受在NISA中新設「國內投資專用枠」的提案，而是強調應優先讓日本企業自行提升吸引力，以自然吸引國內外資金流入。
（資料來源：ABEMA NEWS）

　　NISA的「定期定額」框架只能買日本的基金，而「成長投資」框架則是除了能夠買日本的基金、股票外，也可以買美股個股。至於要買哪種產品，完全是你個人的投資偏好以及考量，沒有所謂的對錯。
　　由於我是懶人，只想使用懶人投資法，因此我也把「成長投資」框架當作是長期投資，只買與大盤連動的指數型基金，買了就不賣了，長期持有。
　　買大盤，最受歡迎的，就是1.「全世界股市」（オルカン/All Country）或者2.「美國股市」（S&P500、納斯達克指數）等，或是3.「日本股市」（TOPIX、日經平均指數）了。
　　想要投全世界，還是單押美國、單押日本，取決於你對未來的想像。如果你認為美股已經多頭好幾年了，接下來可能會是其他國家比較有機會起來，那你就可以投資「全世界股市」。不過，就目前而言，「全世界股市」當中，美國股市的比例也高達64.5%以上，因此如果你想說那就一半買「美股S&P500」，一半買「全世界」，那其實到最後你美股整體的比例還是高達 82.25%（64.5+100除以二）。如果你看好日股，你則是可以選擇日本的TOPIX、日經平均指數。前者為市值加權指數（同台股加權指數），後者為價格加權指數。
　　「全世界」可買的標的：
　　・eMAXIS Slim全世界株式（オール・カントリー）.....規模8.6兆日圓
　　「美股大盤」可買的標的：
　　・eMAXIS Slim米国株式（S&P500）..........................規模9.5兆日圓
　　・SBI・V・S&P500インデックス・ファンド…………規模2.5兆日圓
　　・ニッセイNASDAQ100インデックスファンド………..規模4007億日圓
　　「日股大盤」可買的標的：
　　・eMAXIS Slim 国内株式（TOPIX）........................…..規模4286億日圓
　　・eMAXIS Slim 国内株式（日経平均）………………………..規模2518億日圓
　　…..等。
　　除此之外，你也可以在你的投資組合裡面加上一些黃金的基金（如：SBI・i シェアーズ・ゴールドファンド…規模1991億日圓），如果你看好科技巨頭，也可配置一定部位的FANG（iFreeNEXT FANG+インデックス….規模1兆日圓）。
　　可投資的種類繁多，追蹤的指數也都不同，管理費以及市值也都有差異。請購買前先詳閱公開說明書（目論見書），裡面都會有詳細的持股說明。上述只是依照日本人購買最多的排名，以及達到千億日圓以上市值規模的基金，簡單列舉出NISA帳戶常買的基金而已，並非推薦。請自行做好功課，依照個人的需求以及規劃，選擇合適的產品。當然，購買一定知名度且具有一定程度規模的基金，在流動性上比較不會出問題。
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　　這裡分享一下我自己的NISA帳戶，參考看看即可，因為我自己的投資組合側重不動產比例很高，也有納入虛擬貨幣，也還有其他證券帳戶，因此我個人的NISA投資組合，是考量到我自己整體規劃所做的配置。
　　新制NISA從2024年開始，因此圖片上的績效，是2024~2025目前為止的成績。
　　首先，我的「定期定額」框架部分，每年120萬，目前共240萬，都是投入美股標普500指數。光是這樣我覺得不夠，因此我在「成長投資」的框架部分，也是每年年初就先各投入40萬，目前總共80萬的標普500。
　　由於我自己已經擁有黃金存摺，因此就黃金基金這部分，我只有每年各配置40萬，總共80萬日圓。當初只是想要放入一些「相關性」較低的資產，以降低波動，沒想到這兩年來黃金大漲，反而是在我所有的NISA基金當中，這支黃金基金「SBI・i Shars Gold Fund」的表現最好！
　　2024年，因為看好科技股，所以配置於納斯達克100指數兩支各60萬，共120萬，以及FANG尖牙指數40萬。但2025年，我發覺我的波動承受度更高，因此就不買那斯達克，直接將160萬都投入FANG尖牙指數。雖然這樣的決定，讓我四月份川普關稅戰時，整體組合虧損高達快10%，但隨後的反彈至今，也為我的回報提升到40%。
　　2026年，目前還沒決定「成長投資」部分要配置什麼。畢竟漲到現在，FANG的估值也已經偏高，所以「定期定額」部分一樣買進標普500，但「成長投資」部分可能就會選擇比較保守的策略。
　　上述只是我個人的想法，僅供參考，不要照抄。畢竟我目前帳面上有40%的獲利，可以承受大幅度回測的波動。
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　　這一篇，是年末特輯的最後一篇，感謝各位對於這個話題感興趣，來追蹤我的粉絲頁。再讓我打一次廣告，如果你對投資理財感興趣，歡迎參考我出版的『韭菜逆襲！我要當個有錢人』，如果你對日本買房有興趣，請買我的『日本買房關鍵字』以及『日本買房大哉問』，讓我銷一下庫存。我不做房仲，也不接受諮詢業務，就只寫書以及網路分享而已，買書，就是對我最大的支持。感恩！
　　最後，現在股市創新高，總會有人有疑問，認為「現在還開始投資NISA，進場不就是進去套的？不就剛好買在高點？」
　　其實也有許多研究指出，若你的目的是長期持有大盤指數型基金，那麼「每次都買在最高點」，以及「擇時開上帝視角買在最低點」，20年期長期下來的報酬率僅差2~3%而已。況且上帝視角不是那麼容易掌握的。如果你害怕現在是市場高點，那麼，其實也可以考慮將「成長投資」也設定成定期定額，不要一次將一年度的資金都All In投入。至少這樣可以讓你睡得更安穩。就如市場上的一句名言：「買股票的最好時機是20年前，次好時機就是現在」。
　　波動乃市場常態，上漲時別胡亂獲利了結，下跌時別恐慌賣出，保持紀律，長期下來，累積出一筆可觀的資產並沒有你想像中的困難。許多研究結果都支持這樣的說法，市面上也有許多書籍介紹持續買進、長期買進的策略，這裡就不再贅述。
　　最後，投入的資金，一定要在你能力範圍許可就好。如果你在需要錢的時候，剛好遇到股市大跌，那麼你就不得不賤賣你的持股以及基金。量力而為，手中保有一定的流動性，一步一步慢慢致富，才是日本NISA制度設計的初衷。

　　NISA帳戶在哪裡開設？
　　可以在你往來的「銀行」開設，也可以在「證券公司」開設。但一旦開設後，未來要移管變更至其他券商會有點麻煩且耗時，所以還是建議一開始就想清楚。

　　這個粉絲頁裡面，大家最關注的問題，應該就是外國人能不能開設NISA帳戶吧。
　　答案是可以！只要你有合法的居留權。打工度假、留學生、上班族，都可以。跟日本人一樣，年齡只要滿18歲以上就可以。
　　但需要注意的是，由於這是給「居住者」使用的制度，一旦你留學完歸國，變為非居住者後，就必須提出「出国届出書」，你的免稅帳戶就會失效，裡面的股票以及基金就會轉移至課稅帳戶。因此，如果你只是短期來日本留學，或者工作一陣子後要離開日本，建議可以在回國前就先獲利了結。

　　前天一篇講述關於NISA的貼文，反應熱烈。有許多粉絲敲碗想要我講講日本的NISA，但其實，關於日本的NISA制度，網路上其實可以找到的資訊很多，也有許多YouTuber的教學影片，他們都整理得很好，其實參考他們的就很充足了。但網路上就是比較少中文資訊就是了，基本上如果你沒住在日本（沒有日本的居留權），這個制度基本上也與你無關。
　　我從後台資料上看到，來這裡的粉絲，有很多是住在日本的台灣人。年底了，又到了NISA新的額度開啟的時刻，不動產新聞也比較少，那我就來分享一下我的NISA心得好了。這幾篇我就是想到什麼講什麼，為了方便沒看到的粉絲，我會在這一系列都標上序號，錯過貼文就請點入頁面查看喔。

　　日本央行12月可能升息，導致市場人心惶惶，害怕借日圓來投資的利差交易（Carry Trade）可能進行平倉，賣出高風險資產，償還日圓，進而引起股市下跌以及日圓上漲。
　　但...這有沒有可能是日本銀行要送給日本國民的一個大禮包呢？
　　你知道每年年底，有什麼特殊的意思嗎？這代表日本的NISA非課稅投資帳戶，又即將開啟下一個年度的免稅額度360萬日圓。而日本人透過免稅帳戶買最多的，不是日股，而是美股（S&P500）以及全世界指數（オルカン）。
　　有許多日本人，在年初時就會想辦法一次將360萬元的免稅額度全部塞滿，因為投資大盤指數型基金，一次All-In的勝率高於定期定額。
　　如果央行年底升息，導致股市下跌，日圓上漲，就相當於日本政府送給國民的一個大禮包。
　　這幾年因為便宜的日圓，讓海外觀光客在日本佔盡便宜，日本人卻只能承受物價上漲之苦。在新一年度額度開啟之際，就遇到股市下跌以及日幣上漲，將會對日本人而言是最好的良機。
　　然後你看看，日本新聞這幾天在講什麼話題？讓小孩也可以透過免稅帳戶NISA來投資買股票基金！
　　如果你在日本長住，也有小孩，建議可以趁早替自己以及小孩滾雪球。雖然生涯1800萬的免稅額度不高，但複利下來，數十年來要累積到上億資產也不是不可能。相信未來的你以及你的小孩，一定會感謝現在的你！
　　PS：研究證實，長期投資不需要擇時，擇時沒有意義。