【#03 你買得起多少錢的房子】
許多人貸款買屋時,不知道自己的購屋總價應該要怎麼抓,不清楚自己的能力到底可以購買多少錢的房屋。其實,你可以透過每個月還得起的貸款金額,來回推購屋總價。
日本的金融機構都會提供圖片上的這種「還款一覽表(返済早見表)」,可以試著從你每月的還款金額,依不同的利率以及年限來回推購屋總價。由於這個表格就是數字上的計算而已,因此也適用於在台灣購買房屋時的參考。
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假設你的融資條件為「貸款20年、房貸利率為2%」,並使用最常見的「元利均等(本息平均攤還)」方式還款,那麼找尋一下表格就可得知,依上述的條件,你「每借100萬日圓,一個月就必須償還本金加利息共5,059日圓」。
下面我們就舉兩個例子,分別為每個月償還能力15萬日圓以及20萬日圓,依序來看看,他們這樣的還款能力,能夠買到總價多少錢的房屋。
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Case 1:
若你每個月的房貸償還能力為15萬日圓,就是可以貸款29.65百萬(150,000÷5,059),也就是2,965萬日圓。
假設自備款為三成,那麼在可貸到2,965萬日圓的情況下,就是可以購買總價4,235萬日圓(2965萬÷0.7)的房屋,自備款為1,270萬日圓。
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Case 2:
若你能力更強,每個月可償還的金額為20萬日圓,就是可以貸款到39.53百萬(200,000÷5,059),也就是3,953萬日圓。
假設自備款為兩成,那麼在可貸到3,953萬日圓的情況下,就是可以購買總價4,941萬日圓(3,953萬÷0.8)的房屋,自備款為988萬日圓。
以此類推。
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接下來,這邊說明一下日本銀行放貸給一般日本上班族時的計算公式。
「疑?我又不在日本上班,我又不能跟日本銀行貸款,那日本上班族能貸到多少錢,到底與我何干呢?」
其實有非常大的關係!
要知道,日本人能貸到多少錢,就意味著將來你的房屋想賣的時候,能夠出貨給怎樣客層的人。同時,日本人能貸到多少錢,也與房價能漲到哪個程度息息相關。
一般來說,日本人可以貸到的房貸金額,多半是年收入的6〜8倍左右。但近年來,由於量化寬鬆、利率走低,因此銀行也提高了不少放款額度,條件好的客戶及房產,甚至可以借到高達年收入的10倍左右。也就是一名年收約600萬日圓的人士,以前可以借到約3,600萬日圓(600萬×6倍),現在則是可以借到約6,000萬日圓(600萬×10倍),購買力著實放大了不少。
但上述的計算方法,只是一個概算而已。究竟能貸到多少錢,銀行會從還款期間、還款比率、當時的「審查利率」等方面來進行評估。
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所謂的「審查利率」,與「實際的放款利率」並不同。實際的放款利率可能只有0.5%,但銀行為了防止往後升息導致客戶還不出錢的風險,審查房貸時,會刻意從嚴,使用較高的利率來計算,這就稱作是「審查利率」。一般銀行的審查利率會抓個大概3%~4%,但如果是使用住宅金融機構所提供的固定利率Flat 35,則大約會以1.3%來作為審查利率。
假設此人年收600萬日圓、還款期限35年、還款比例假設是收入的35%、審查金利為1.3%,則計算方式如下:
Step 1:600萬×35%的還款比例=210萬
也就是說,一個年收600萬的人,他一年的償還能力為210萬。
Step 2:210萬÷12個月=17.5萬
年收600萬(月收50萬的人),一個月的償還能力為17.5萬。
Step 3:若審查利率為1.3%,還款期限為35年,那麼查看上面的「還款一覽表(返済早見表)」就可以得知,每100萬日圓每月所必須償還的本利和為2,965日圓。
Step 4:每月還款能力175,000÷每百萬日圓每月本利和2,965=59.02百萬
59.02百萬=5,902萬
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●統整Step 1~Step 4的快速計算公式:
600萬×35%÷12個月÷2,965(一覽表數字)×100萬=5,902萬
藉由上述的步驟試算後,我們就可得知,銀行願意放款給此人的金額,最高為5,902萬日圓。將近年收入的10倍,但未滿。
也就是說,在現在幾乎可以全額貸的情況之下,年收入600萬日圓的人,可以買到5,902萬日圓的房子。
東京都千代田區的居民,平均年收為1,000萬日圓左右,港區居民的平均年收更是高達1,200萬日圓左右。也就是說,他們可以買得起的總價為.....
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