TiN's Blog

　　上一篇文章提及的朋友，買房的目的是要收租。因為房子本身已經出租中了，所以他跟他認識的人買了以後，就可以直接收房租，不用再找租客。

　　賣方，是長住在日本的人，有日本的戶頭，但我朋友買方是非居住者，沒有日本的戶頭。

　　基本上，我沒有在幫人家管理房子的，即便他是我朋友，我也不想幫他處理這種雜事。因為我不鳥他，所以他只好問他的賣方朋友說，能不能過戶之後，賣方繼續幫他收租代管。然後去日本玩的時後再跟他拿房租。

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　　可以啊，當然可以。

　　不過我告訴他，有幾個問題他要留意：

　　1.賣方會當你的納稅管理人對嗎？如果是的話，只有幫你繳「固定資產稅」嗎？還是會幫你「申告所得稅」？

　　繳「固定資產稅」簡單，只要拿單子去便利商店繳就可以了，但「所得稅」就得要確定申告了。若自己不會確定申告，就要委任税理士，這個費用可能一年十幾、二十萬跑不掉。搞不好你的房租就會去掉一大半。

　　2.租金的源泉徵收問題。如果租客是「法人」，他們有義務從你每個月的租金先扣除20.42%的費用先行幫你納稅，也就是你就只拿得到房租的79.58%，然後確定申告時，再去辦理退稅。如果租客是「個人」，且是「居住用途」就不會有這個煩惱。

　　3.將來賣屋時，如果你房子還在出租中，很明顯不是自用，那麼你未來的買方也有義務在給你價金時，先扣除房價的10.21%幫你源泉徵收納稅，也是你之後再去申辦退稅。如果你持有期間的房租收入都沒有去納稅，也得連同一併繳清才會退稅給你。（如果賣屋金額低於1億，且買主是買來自住的，就不會有這個問題）。

　　4.聽說OECD正推動不動產資訊的國際自動交換（IPI框架），所以可能台灣的國稅局也可以查到你在日本有房屋收租。他聽說以前很多人不申告獲利也沒事的那種情況，之後有可能會被抓到。

　　5.因為他要買的房子，我看起來有點舊了，感覺房客退租後，應該原狀回復要花不少錢。加上管理費跟修繕費用又偏高，如果空久一點，那這些裝修費用以及管理修繕費用可能就會讓他一整年的房租通通噴掉。因為他要求的是穩定租金，所以我就建議他，要不要乾脆就在台灣買0056、00878、00919來組月月配算了.....