TiN's Blog

　　感謝各位粉絲支持，新書即將於後天上市，也終於在今天衝上了博客來預購榜的第一名。還沒買的朋友，可以趁著預購期間，與我上一本《韭菜逆襲！我要當個有錢人》一起購買，有75折的優惠喔。
https://www.books.com.tw/products/0011044079
　　這一篇也是我最後一篇對於新書介紹的發文，說實在的，我寫書就只是為了幫助更多想在日本購屋的讀者而已，我既沒在做仲介，也沒在做諮商，因此對於那種來亂留言的酸民非常反感，你們買不買書都無所謂。
　　我做不動產投資20幾年，在日本也超過12年，也考過宅建證照，雖不敢說自己很厲害或賺很多錢，但至少我的經驗與知識量絕對比你們這些無聊酸民多很多。有這樣的人，願意花時間整理腦袋寫書，並只賣你337塊台幣(75折)，我覺得已經很佛心，無聊酸民如果不想看，就直接跳過就好，真的沒有必要在那裡展現自己的無知。
　　這本書，也是我第一次邀請其他跟我一樣在日本經營不動產的資深專業人員，來寫一篇關於他們專業的文章來與各位讀者分享，他們也都不辭辛勞在百忙之中還特別撰稿。
（以下取自本書結語部分）
　　對於一個外國人而言，想在日本買房置產，有如踏進一場充滿未知的冒險：資訊不對稱像濃霧遮蔽視線，語言障礙像一道道陡峭的山坡，法規、政治風向、風土民情的差異，更像突如其來的暴雨，讓人猶如霧裡看花、無所適從。
　　誠如初心不動産的宅地建物取引士西添朱里女士在其撰文中真摯提醒：民宿看似投報率誘人，但要真正穿越經濟週期、長期經營成功，除了物件本身要具備「抗跌、耐久」的韌性外，還得要有「法規彈性」，能在民泊、長租、旅館之間切換，以便因應政府政策一夜翻轉的無常。那些閃亮的數字背後，往往是日復一日的投資布局、細膩的管理心力，以及對風險的確實掌握。
　　你的買房目的，決定了一切：是為了移居日本、落地生根？純粹投資增值？資產分散配置？還是為了家族傳承、世代守護？目的不同，選擇的路徑以及天秤的權衡就完全不同。各種產品琳琅滿目，令人眼花撩亂。株式會社竹橋リアルティ的張本宇浩社長，用他多年實戰的智慧，為我們點亮一條條清晰的思考路徑。他在文章中告訴我們：「物件無好壞之分，只有是否合適與否」，最重要的是釐清你的目的。
　　如果你只是想買一間套房，簡單收租、安穩過日子，也絕不能掉以輕心。東京都心不動產股份有限公司的黃逸群董事在專文中細膩拆解：日本稅制、比民法更嚴格的租賃專法、地點的微妙差異、產品定位……每一步都得精準到位。更重要的是，你需要具備基本的財務知識，了解高資產階級如何透過列舉費用以及折舊抵稅、懂得如何善用槓桿（貸款），讓現金流真正穩定而非表面光鮮。你不僅是買一間房子，而是在培養一個能夠長期幫你賺錢的「啞巴兒子」。
　　投資股票需要看懂財報、了解產業趨勢、知曉管理團隊風格，不動產亦然。你得深入調查每個物件的真實價值、建築基準法與都市計劃法的限制、建物是否有隱藏瑕疵、產權是否越界糾紛、如果是區分所有大樓，管委會的運作是否健全可靠……等。無界物産株式会社的新庄緯社長，在文中給了我們務實、明確的建議，讓你了解如何透過「役所調查、現地調查、重要事項調查」三步驟，多面向立體剖析一個物件。
　　本書完稿後，我利用日本年假的空閒時間，閱讀了暢銷書《持續買進》的作者尼克・馬朱利的最新力作《財富階梯（The Wealth Ladder）》（台灣尚未出版）。他把財富人生劃分成六個層級，每爬上一層，心態、策略、甚至看待金錢的方式，都必須徹底蛻變：
・等級一：低所得者（資產 < 1萬美金 ≈ 30萬台幣）
・等級二：勞動者（1萬～10萬美金 ≈ 30萬～300萬台幣）
・等級三：中流（10萬～100萬美金 ≈ 300萬～3000萬台幣）
・等級四：上流中流（100萬～1000萬美金 ≈ 3000萬～3億台幣）
・等級五：上流（1000萬～1億美金 ≈ 3億～30億台幣）
・等級六：超富裕層（1億美金以上 ≈ 30億台幣以上）
　　他提及，人生不同階段，需要不同的金錢思維。等級三與等級四，最關鍵的是「如何投資」；但要從等級四躍升到等級五，往往得跨出最大的一步：「擁有自己的事業」。這一步，是所有階級躍遷中最艱難、最考驗格局與能力的關卡。
　　這些年，我專注不動產與股市投資，獲利還算順遂，但離等級五仍有漫長距離。畢竟光靠投資要突破3億台幣以上的身家，本金就不能太少。如果本金只有1,000萬台幣，即使抓到十倍股（Tenbagger）並重壓全部身家，仍難以跨越階級。書中提醒：要加速腦袋升級，就要多靠近比自己更高層級的人。他們的視野、行動力、對人生的態度，往往能瞬間點醒我們。對我而言，創立東京不動產集團的廖惠萍會長，就是這樣一位光芒四射的導師。
　　看她一次次創業都精彩成功，還以天使投資人的身份熱心提拔後進，生活多采多姿、充滿熱情，這讓我深深體會：身為連續創業家（serial entrepreneur）的她，不只擁有超強執行力，更有那種「把事業當遊戲、把人生當享受」的豁達境界。財富到了一定程度，真正拉開差距的，從來不是帳面數字，而是心態、視野與對生活的熱愛。
　　最後，再次由衷感謝西添朱里女士、黃逸群董事、新庄緯社長、張本宇浩社長，以及廖惠萍會長，在百忙之中為本書特別撰稿。他們的經驗如同一盞盞明燈，知識專精更是不在話下。相信本書的內容以及這些專業人士的真摯而深刻的觀點，能為每一位讀者開啟看待日本置產的全新視角。
　　這本書，是我們共同獻給每一位心裡藏著「在日本有個家」夢想的你。希望當你合上書頁時，不只找到實用的買房攻略，更能在心底湧起一股暖流：置產，從來不只是買一棟房子，而是買下一個更自由、更安心、更屬於自己的生活方式。願你早日遇見那個讓心安穩落地的家，也願你在財富階梯的每一步，都走得踏實、滿足、喜悅、無悔。

　　新書今天開始預購：https://www.books.com.tw/products/0011044079
　　預購期間，單書79折。若和去年出版的『韭菜逆襲！我要當個有錢人』一起買，就可享雙書75折的優惠喔。當然，如果你想買兩本『我在日本有個家』或是兩本『韭菜』，一本自用一本送禮，無論怎麼配，都是兩本就打75折喔。
　　我知道這個粉絲頁有很多粉絲，其實都是住在日本，有自住需求的台灣人，所以這本書，比較偏重於自住、置產的觀點（詳細請點入連結看內容）。然後這次沒有跟三年前的『日本買房關鍵字』、『日本買房大哉問』一起做活動，一方面是那兩本大概我的粉絲都買了，另一方面是這兩本的庫存也不多了，就讓它慢慢賣，賣完就絕版不會再增刷（但還是有電子書）。
　　新書我會挑在這個時間出版，就是因為下星期農曆過年應該很多人會回台灣，就是要讓各位旅居日本的粉絲可以在回台灣過年的期間買得到。所以應該過年前就會到貨。通路商也說過年期間，門市應該就會有現貨。但因為這種書是小眾市場，很多展示空間有限的實體書局不願意進貨，所以建議各位還是先在網路上訂購比較保險。
　　反正過年期間股市也沒開盤，太無聊的話就拿這本書來讀讀，也可以順便讀一下『韭菜逆襲』那一本，了解一下投資心態等。而且韭菜那一本，也有提到日本房地產的部分喔。這兩本我沒有寫得很難，內容不像前兩本那種工具書，比較多硬核的知識，這兩本主要寫給自住客以及散戶看的，應該很好閱讀、不會太燒腦。
　　如果你都要花好幾千萬日幣來買房了，何不再加個355元（79折價位），買來參考看看呢？就算你沒有要在日本買房，我想這本書裡面提到的不動產相關知識以及心態，也會對你很有幫助！
　　快，現在就給它買下去！

　　東洋經濟這篇的報導說，東京炒房（投機性買盤）的，都是日本人跟日本法人，而不是中國人。
　　日本人可以使用高槓桿來買不動產，建商也樂得配合自己的老客戶，第一期先買，第二期之後提高價位，讓這些投資客有利可圖。一來，建商可以先將部分餘屋風險轉嫁出去，二來，將房價炒起來後，有利於後面期數的去化。這種玩法，在台灣十幾年前就玩爛了。
　　而中國人，在日本買房多半都是潤出來的資產外逃，反而不從事短期買賣。況且，中國人在日本貸款不容易，也很難使用高槓桿來炒房轉賣。
　　但民粹總是將自己買不起房，歸咎給外國人。因為將過錯推給別人比較容易，而不是承認自己沒眼光沒把握機會。
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以下分享的新聞，由Grok整理翻譯
原始連結置於留言處
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### 中國人停止購買日本房地產，價格是否會暴跌？　投機性買賣主力其實是誰？
**東洋經濟在線　2025年12月19日配信**
（照片來源：彭博社）
在全球城市中，曾被中國人「爆買」的房地產市場，有些地區價格上漲2至3倍。這些城市為了抑制外國人購買熱潮，對外國人課徵高額取得稅或保有稅，結果購買意欲雖減退，但房價並未大幅下跌。
對本國人及其他所有者而言，房價暴漲已成為既得利益。因此，事後補救為時已晚，必須提前預想未來風險並制定對策。
#### ■中國人房地產購買會減少嗎？
截至2025年12月，目前中日關係緊張，中國政府呼籲國民自制赴日旅遊。在此情況下，短期停留（3個月以內）的旅遊人數減少是必然，但取得在留資格者的動向則不明。
大多數購買房地產的中國人已持有在留資格，因此認為中國人購買將減少的看法僅屬猜測。中國人購買日本房地產的動機，主要來自希望在國外保有資產以保全財富，而非僅持有本國貨幣。
對中國人而言，此需求實質上等同移民。起因多可追溯至2018年國家主席任期廢止、習近平體制無限期延續；2020年香港國安法實施、言論受控；以及2022年上海、北京等地嚴格封城等事件。
原本首選移民地為美國，但自川普總統上任後，美中關係惡化及移民政策轉向，使實現難度增加。因此，日本成為極具潛力的出國目的地。
在日本，依在留資格種類及經歷，有些人可在約5年後申請永住許可。此永住許可成為緊急時離開中國的「護身符」，目的相當明確。
根據出入國在留管理廳統計，在留中國人近年以每年5萬至6萬人速度增加，至2025年6月底已達約90萬人。若維持此速度，2027年前後在留中國人將達100萬人規模。
其中，取得「經營・管理」簽證的中國人眾多，透過在日本經營事業投入一定規模資金，購買房地產（例如民宿用物件）亦佔一部分。
#### ■投機性買賣主力為日本人或日本法人
中國人購買的公寓多集中於都心部，目的亦包含資產保全。從登記簿來看，轉售數量不多。投機性買賣公寓的主力，主要為轉售或投資目的的日本人或日本法人，佔都心公寓交易約3成。相較之下，中國人僅佔整體1成，影響力較小。
都心3區中古公寓成交單價年比上漲25%。此漲幅呈複利成長，3年可翻倍、5年可達3倍，速度極快。即使考慮金融寬鬆影響，過去10年漲幅未達2倍，可見近期1年漲勢之猛。
對此，千代田區向加盟大型不動產公司的不動產協會提出要求：①購屋者自交屋起原則5年內不得轉售，並附特約；②同一建物內禁止同一名義購入多戶。
不動產協會雖彙整公寓交屋前轉售禁止方針，但對加盟企業無強制力。即使遵守，也僅限交屋前轉售，交屋後仍可轉售，與5年禁止相比實效有限。
此外，有些不動產仲介公司針對富裕層客戶，讓其參與新築公寓抽籤，取得後以高價轉售為前提的方案備受批評。對仲介公司而言，可同時向賣方及買方收取仲介手數料的「雙邊仲介」成立，若物件2億日圓，手數料約3%強，雙邊合計可達約1200萬日圓收入。
從事業者角度，行政單位正面要求銷售時附轉售限制，接受動機薄弱。然而，為何無法以「銷售給真正居住者」為目的？這正象徵不動產業界結構性問題：優先短期營收，追求眼前利益而忽略住宅市場健全性。
#### ■未設轉售規定的晴海旗艦
過去有設限案例。如東京都定期借地權物件「City Tower 品川」，銷售價格依與東京都約定，附5年轉售・出租禁止、僅限自住條件。實際上，5年內交易僅有拍賣物件，幾乎遵守。
既有此先例，原本東京奧運選手村改建的晴海旗艦，亦有餘地検討類似轉售抑制措施。用地以市場價約1/10價格讓售，轉售產生巨額利益本應預料。
儘管如此，晴海旗艦未設如City Tower品川般嚴格轉售・出租規定。此點被批評為東京都対応「不足」，有意見視為「實質不作為」。
#### ■掌握不動產相關融資動向
轉售本身非立即違法，若視為道德問題，則應朝抑制房價暴漲方向出手。有效方式為限制過度槓桿資金流入，此時金融廳扮演關鍵角色。
金融廳與日本銀行構築「共同資料平台」，收集・共享法人貸出明細等高精細融資資料，自2025年3月期起正式運作。
藉此，可更精確掌握包含利率・融資條件的不動產相關融資動向，短期買賣支撐的過度融資亦更容易監控。
投機物件登記簿設有金融機構抵押權，結合此資料，即易特定哪家金融機構進行何種融資。
話說回來，中央區、港區、東京都面對相同情況，為何幾乎無反應？目前發生之事與泡沫期無異的投機交易。若不動產業界無學習效果，將重蹈覆轍，屆時恐再現大量倒閉。

　　有網友提醒我，說脆有人盜用我的貼文。我在此公告，並將PO文置頂。
　　我沒有脆、也沒有IG、我只有兩個臉書粉專，一個是這個「TiN's 東京房市＆投資234」、另一個是貼日文出書資訊的「@TiN's 日語知識＆日本234」。還有一個推特帳號（x.com/tin_sensei）。YouTube頻道（@cravingread）是出版社的，不是我的。
　　除了這三個地方以外，都不是我。
　　我自介有寫：我不做仲介、不做諮商、不收費、什麼都不做。寫書只是訓練自己腦袋，發文也只是純粹分享。
　　「所以任何用我的名義，要叫你投資或買房的，都是詐騙！」
　　最後，如果你跟我三觀不合，建議你直接退追然後把我封鎖，以免演算法再把我推送給你。我不需要流量、不爽看可以不要來看喔，感恩。

歡迎各位的追蹤
最近粉絲頁以及X的人數都有成長。也很歡迎各位留言，說出自己的意見以及觀點。我也很歡迎有建設性的想法以及討論。
但，我脾氣不好。
請不要自以為是地，用自己似是而非的觀念，以上對下的口氣來糾正我的發文。
你的留言，只是展現自己的愚昧跟無知，告訴大家你位於達克效應中的愚昧之巔而已。你「並不知道自己不知道」。
等你考到日本宅建士國家資格，拿自己的錢在市場打滾十幾年後，再來酸我。但我相信，如果你有上述的經歷，你會很謙虛，不會講出這種白目的話語。因為這個階段的人，多半「知道自己知道」，而且「知道自己不知道」。
對於這種酸民，我不會回應，因為我不想浪費時間，我只會直接封鎖你，讓你永遠看不到我的貼文。
你眼不見為淨，我也耳根子清淨！

今天聽學生講說，有人在脆推薦我的書。
因為我沒有脆，只能在粉絲頁向您表達感謝。
謝謝網友mmilk490tw的推薦，也謝謝各位回應且給予好評的讀者。
你們的鼓勵，是我們出版的原動力。
再次感恩各位的支持！

最近很像粉絲有增加，就讓我在這裡打個廣告
我自介上也有寫，
我寫日文教材，但不教書，也不做線上課程。
我有宅建證照，但不做仲介，也不接受諮詢。
那我幹嘛呢？我寫書跟賣書。圖片這些是我的著作。
有日文檢定的書、日文學習的書、也有日本買房的書以及投資理財的書。
有需要的朋友可以買來參考。
臉書粉絲頁以及X上，純粹分享、交流、以及隨便亂碎唸。
酸民我會直接封鎖，問問題我會無視，時間成本很重要，我沒時間理這些無聊人。
有緣，歡迎您追蹤。
無緣，我們就保持在平行線上就好。

親愛的讀者朋友粉絲們
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　　《韭菜逆襲》不鼓吹速成致富，也不堆砌雞湯式的勵志故事。我們希望透過本書，讓您重新思考財富的意義，並以更清晰的視野規劃未來。內容深入淺出，適合各階段的理財愛好者，無論您是新手還是資深投資人，都能有所收穫。
PS：上述文稿，使用AI改寫於我在個人臉書當中的本書介紹文。