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椎名町,位於豐島區。這裡只有西武鐵道的西武池袋線會到達,也就是一個小小的下町城市。如果你喜歡日本早期的漫畫卡通,如多啦A夢等,那你可能會對這個地區有興趣。
在這附近的南長崎地區,有個很有名的「トキワ荘」(現已拆除),據說當初許多有名的漫畫家,如藤子不二雄、手塚治虫...等,都曾經租在這裡。而且聽說,一個漫畫家想要住進去,可不能三教九流的人都進得去,一定要有某程度的等級,才有辦法審核通過,順利入住。
從椎名町車站走出來,就會看到トキワ荘的大海報,以及周遭相關建築的地圖。就連車站的搭車鈴聲,也是藤子不二雄的卡通「怪物くん」的主題曲。有點像高田馬場車站的發車鈴聲是「原子小金剛」的道理一樣,因此說這裡是漫畫街也不為過。
不過,這裡並不像桜新町...等的某些卡通主題街道,街景充斥著卡通人物,反倒是比較像一般的下町,有幾條有味道的商店街,以及飲食店。想要來這裡看多啦A夢,你恐怕要失望了。
一般東京的商店街,大概都是只能滿足最基本的生活機能,像是餐廳就是固定那幾間,蔬果店、藥妝店也就那幾間,很少像這裡既有超市,又有好幾間有濃濃昭和味的商店街交織而成。

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東京的鐵路網看似綿密,不過大部分的路線是由Tokyo Metro公司以及私鐵營運,實際由東京都所營運的地下鐵路,其實就只有四條。這條「都營大江戶線」,可以說是都營鐵路中最新的一條線,1991年才開通。也因此,其實大江戶線的月台非常的深,常常要到地下四、五樓。往往從地上出口走到地下月台的時間,有些站甚至要花費四、五分鐘以上。例如其沿線的六本木站,據說深度達42.3公尺,深度是所有Tokyo Metro加上都營地下鐵車站當中,最深的一站。也因此,如果你跟人家約在六本木,建議你約時間時,也要把從月台到出口的五分鐘路程加上去。
據說,麻布十番原本是個不怎麼知名的小地方,但隨著這條線的開通,以及六本木的都更成功,才漸漸讓這個區域逐漸展露頭角,廣被大眾所知。若松河田以及牛込柳町一帶,也是因為大江戶線的開通,才免除於捷運到不了的路上孤島稱號。
而這條線的開通,應該受惠最大的,就屬於其終點站「光が丘」吧。這一帶於80年代開始有大規模的住宅團地落成,附近又有好幾個面積廣大的公園,同時,又有許多餐廳、百貨公司入駐,是個不錯的住宅區。住在這裡,上班搭捷運就等於是電車的第一站,一定有位置可以坐。住這裡的居民除了有不錯的生活環境以外,還可以不用轉車就直達都心的各大景點,也因此,即便光之丘的房屋已經老舊,它的中古大樓售價還是維持在一定的水準上。
而大江戶線,讓人家搞得最頭大的,就是他的運行方式。他不像山手線這樣,是一個無限循環的環狀線,而是從光之丘開始,像是畫一個「6」字型一樣,開往都庁前,再往六本木,再繞到兩國,飯田橋,再連結回都庁前。因此,如果你在新宿要搭大江戶線,千萬別跑錯站。如果你是進南口的「新宿」站,那麼其實就是往六本木方向的車;但如果你要去六本木,卻跑去了西口的「新宿西口站」,你就要讓網飯田橋,兩國,到最後繞了一大圈才會到六本木。


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  如果提到港區的高級住宅區,那一定不能不提白金台。所謂的白金台一帶,泛指「白金」以及「白金台」這兩個區塊,西臨恵比寿以及品川的高級住宅區「上大崎」。這裡原本只是個庶民住的街道,但隨著泡沫時代,外苑西通蓋起了許多漂亮的餐廳以及咖啡,整條街道變得很有時尚味。也因此,周遭開始逐漸興建起了高級華夏大樓,外苑西通也因此得名「プラチナ通り(白金大道)」。住在這裡的女性,也越來越多名媛貴婦,因此當時也有個造字「シロガネーゼ」,來泛指住在這裡的貴婦。(~ゼ,為義大利文的”人”的接尾辭),就像我們台北講「天龍人」的感覺很像。


  而白金台較高級的地方,就屬「白金台5丁目」以及「白金4丁目」了。前者一大半都是自然教育園區,綠意盎然,等於是住在這裡,有個專屬的後花園一般。白金台5丁目最具代表性的,可能就屬「パークマンション白金台 Ⅴ(サンク)」了。而後者白金4丁目,則是有一大半都是聖心女子學院的校園,因此居住的人口其實不多,物件也沒有很多,最有名的,應該可以說是「白金三光坂パークマンション」了吧。這兩個區域只要有合理價的好物件出現,應該會馬上被掃掉。


  不過大馬路上,也就是目黑通上,就蠻多出租型的小套房,馬路上的出租型小套房的單價,跟巷弄內的高級住宅,有些甚至單價可以差距一倍之多。

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  2月10日,山手線的最新車站「暫定:品川新站」正式開工了。這是自1971年的西日暮里站以來,事隔30多年後的新車站,也是山手線的第30個站。預計配合2020年的東京奧運時完工。


  我想,應該不用多講,大家也知道這條線是東京都心最重要的一條線。這條環狀線,串連的東京最大的幾個轉運站以及商業重鎮,如:新宿、渋谷、品川、東京、上野、池袋...等。甚至有人認為買房,就是要買在山手線沿線上或者是山手線圈內。


  但若撇開商業區的觀點,以住宅房的觀點來看,其實山手圈內,並不一定就都是票房的保證。例如山手線的下半環,如恵比寿、目黒(尤其是品川區上大崎)等處,的確就是房價高的高級住宅區,但上半環從池袋到上野一帶,則是房價以及環境都不怎麼好的地區,這些地方的房價以及環境,甚至輸給了山手線圈外的城南地區,中野某些地區以及杉並區的某些地區。也就是說,不能以山手線的圈內還是圈外,來衡量房屋的價值。畢竟交通、距離,並不是房價高低的唯一考量,還有環境因素也佔了很大的比重。相同的距離,只要環境差,房價甚至可以差兩倍!

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  東中野,從新宿站坐JR中央・総武線各停,只需兩站即可到達。雖然是各停,但同時有大江戶線經過,若稍微往北走一點點,其實不遠的距離,還可以使用東西線的「落合」站。這裡的便利性原本就不差,再加上2015年車站西口重新翻修後,整個地區的街景改善不少。


  除了鐵路交通方便外,東中野又剛好位於主要幹道「山手通」上,因此無論是開車到新宿、渋谷或是池袋,都非常方便。現在,山手通重新整修後,旁邊的人行道變得非常寬敞,走起來沒壓力,很舒服,可以悠閒地散步到中野坂上、西新宿一帶。若沿著與其垂直的大久保通,也可以走到熱鬧的大久保商圈(雖然電車只需要坐一站)。


  或許就是因為它原本就離新宿不遠,因此很早以前這裡就開始發展。這裡有許多有濃濃昭和味的商店街,但同時也有最新穎的車站購物中心Atre以及超高層塔式住宅。可以說是個新舊完美融合的地方。

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  東京都心的鐵道運輸,多半是由Tokyo Metro與都營地下鐵、JR來擔任要角,而往郊區,再由各家私鐵公司來補足其路線上的不足。從新宿車站出發的私鐵,有京王線、小田急線。這兩條線的月台,都直接連結進了新宿車站裡面,就唯獨西武新宿線,美其名是從新宿出發,但其實它離新宿車站,卻有一段蠻長的距離。


  說到西武新宿線的歷史,應該大家不知道,它在戰前,其實(有一段路)是用來運送糞尿的,將都心的糞尿運往郊區當水肥。而這條線,原本的起點是高田馬場,當然,西武集團曾經也有一度想要將其月台延伸至新宿車站內,就像京王與小田急一樣,因此才會建造現在的西武新宿站,上方為王子飯店以及百貨公司PePe,當作是臨時車站。


  京王與小田急的月台在西口,因此原本西武線在新宿車站的預定地,是要擺在新宿車站東口,也就是在現在Lumine EST的位置,但由於空間太過狹小,只好放棄了這個選項。爾後,原本有計劃盡量再將車站往新宿車站靠近,但無奈因為80年代泡沫破裂,導致事業資金出了問題,只好放棄了這個夢想。也因此,如果要在新宿車站轉西武線,都必須走一段很長的路。還倒不如直接坐山手線,在高田馬場換車還比較方便。

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  房市散步停了好一陣子,因為天氣實在熱到沒辦法散步。這篇終於來到了第10篇,因此來呼應一下第一篇。

  記得第一篇,是講高級住宅區「目白」的左半邊,「下落合」。但不動產業者口中的「目白」高級住宅區,其實指的範圍還蠻廣的,總共橫跨了三個區。從左邊的新宿區的「中落合、下落合」,一直到學習院大學這裡的豐島區「目白、高田、雑司が谷」...甚至延伸到左邊的文京區「目白台、関口、音羽」這裡,都是屬於高級住宅區「目白」的範圍。不知道是不是像這樣把範圍擴張很大,可以讓不動產業者比較好賣房子,所以才把一些根本也不是很高級的地方也畫進高級住宅區。

  說真的,這麼大的範圍內,真正高級的,只有第一篇講到的「下落合二、三丁目」而已。只有這一帶才真正保值。其他的地方,就只是沾光而已。就像之前提到的田園調布一樣,除了「田園調布三丁目」以外,其他都只是沾光的。高級住宅區,其實比你想像中的範圍小很多。

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  攤開2016年的地價圖就知道,「下落合二、三丁目」的地價,每平米可以高達71萬,但旁邊的下落合四丁目、乃至於中落合,地價只剩50萬左右。而高田以及雑司が谷,更是只有44~46萬左右。一直要到今天散步的目白台,才又拉高到60~62萬。也就是說,如果中落合或著雑司が谷的房屋,在跟你談論目白生活圈多高級多高級的話,請記住,它就只是冒充蛋黃的菜渣而已。

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  大田區,是東京都23區中面積最大的區,高達60平方公里,與品川區、目黑區、世田谷區齊名,都屬於東京的「低層高級住宅區」,又稱作「城南地區」。日本人只要聽到「城南」,自然而然腦袋中浮現的印象就是高級住宅區的代名詞。但大田區的右半邊,尤其是蒲田,大森一帶,幾乎都是工業區,而左半邊,雖然屬於住宅區,但其實這裡的中古木造透天,空屋很多,因此整體的印象,算是城南四區中最差,最沒價值的一區。或許就是因為空屋過多,大田區是東京第一個開放合法短租民宿(民泊)的行政區。

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  而在這樣看似價值不是很高的一區,有個像是與庶民完全隔離的高級豪宅聚落秘境,就是「田園調布」。在20世紀初期時,日本的住宅形態還是像先前的台灣一樣,住商混合,並沒有所謂的住宅區與商業區分離的概念。當時田園調布還是一片荒蕪,土地便宜得跟大便一樣,而有遠見的企業家,也是設立日本鐵道會社(之後國有化)的渋沢栄一,在這裡大搞造鎮,要學習歐洲那樣,商業在都心,住宅在郊區的住商分離,因而成立田園都市株式會社(現今東急不動產與東急電鐵的母公司),來做住宅開發,才形成了現今數一數二的高級住宅區「田園調布」。所以有沒有發現,田園調布車站是「東急東橫線」以及「東急目黑線」兩條鐵路交叉喔。

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  而其實說田園調布很高級,其實也不盡然。真正的高級住宅區,只有在「田園調布三丁目」的一部份,像巴黎一樣,馬路是放射狀的那一帶而已。車站的右邊屬於地勢低的地區,老舊的破房子還蠻多的,一點也沒有田園調布應有的高級感,而左半邊,也就是放射狀那一邊,整體就規劃得很棒,有銀杏大道,而且還是在高台,從車站要到三丁目這裡,還必須要爬樓梯或搭電梯,彷彿就是跟其他的區域說:「此地為高級住宅區,貧窮老百姓退散!」的感覺。當然,田園調布三丁目屬於「一低層」的住宅區,沒有任何商店也是理所當然。但是在車站附近,其實商業氣息也稀稀疏疏,站前商店街的店,也不是什麼高級的店,對,就是「大田區」等級的一班庶民的店,只有車站本身看起來很華麗。但車站本身,除了超市跟幾間商店以外,沒有任何餐廳。只有代表高級的麵包店「梅森凱瑟」以及「星巴克」而已,看來貴婦們只要吃麵包跟喝咖啡就會飽了。

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  你能想像,像是渋谷這樣的巨大商圈的中心,只要走路一分鐘,就可以到一個連一間商店都沒有的高級住宅區嗎?實在很難想像。不過這樣的住宅區,真實存在於渋谷。常來東京旅遊的朋友,相信對於渋谷的「道玄坂」一定不陌生。對,就是109百貨旁邊那條街。往下走,很快就可以看到東急百貨店。相信我描述到這邊,腦中能浮現街景的朋友一定不在少數。但其實,很少有人會往東急百貨店以及Bunkamura的後面走過去看看,因為,商業氣息僅止於此,後面就沒東西了。

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  疑?沒東西?對,東急百貨&Bunkamura的正後方,其實就是今天要散步的,東京超高級住宅區「松濤」!松濤這個高級住宅區,可不是泛泛之輩住得進來的。這裡的住宅形態,主要是一棟棟獨門獨院的豪宅,當然也有一些分售式的高級公寓,不過較靠近渋谷商圈,以及松濤的中心點「鍋島松濤公園」這一帶,幾乎沒有物件出售。當然啊,獨門獨院的,人家只要不賣,你當然沒得買。松濤之所以會這麼有價值,就在於他「離渋谷商圈」的超近距離,但過個馬路,彷彿就像穿過多拉A夢的任意門一般,立即來到安靜的住宅區,完全不受喧囂的商業氣息打擾,這是其他東京住宅區絕無僅有的立地條件。 

  松濤總共分成一丁目與二丁目。整體都是安靜高級住宅區的氛圍,唯有左邊二丁目靠近大馬路「山手通」一帶,有少數高層的出租型產品,以及離大馬路較近的巷子,有少數吵雜,以及設計感低俗的大樓型產品,屬於地雷以外,這裡可以說是買了就不會跌價的地方。

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  提到神宮前,我想大家第一浮現的印象就是「原宿」吧。包含表參道、竹下通、甚至是巷弄內綿延不絕的服飾店等,在行政區上,都屬於「(渋谷区)神宮前」。由於這塊區域就位於明治神宮正前方,所以得名「神宮前」。從JR車站開始順時針方向,分別為一丁目到六丁目,據說這是涉谷區範圍最廣的一個區域。所以你要說「神宮前」=「原宿商圈」,其實也不為過。

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  早期,這一帶比較像是我們台北的忠孝東路四段一帶,大馬路上(表參道&明治通),充滿了商業氣息,巷弄內,則是早期的高級住宅區。不過因為近幾十年來,原宿的商圈急速擴張,就連原本屬於住宅用地的巷弄內,都被染上了濃濃的原宿商業氣息,似乎怎麼走,商圈都綿延不絕不中斷,實在是東京也少有的一個區塊。而尤其這裡早期是住宅區,又因為原宿商圈不斷擴大,致使這一帶的住宅,多為老舊的獨棟木造建築,或者是老舊的出租公寓,幾乎沒什麼新的住宅房。也就是其實神宮前的住宅,多半都是從很早以前就一直住在這裡的人,搞不好住了好幾代也不一定。想必原宿商圈的擴張,使得原本住在這邊的人,生活受到嚴重的干擾,所以在巷弄內,不時可以看到住民張貼「這裡是住宅區,請安靜走路」的字樣。

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  是的,神宮前曾經是一個大家聽到會肅然起敬的,有錢人住的地方,只不過商業氣息的渲染,讓這裡成了一個「變質的老舊(高級?)住宅區」。一直要到離開大馬路,很長一段距離後的四丁目後半段、以及二、三丁目一帶,才還是維持著住宅的氛圍。當然,這一帶除了一些大戶型的高級住宅區,也聚集了不少出租公寓,跟老舊的公寓,看起來都有五十幾年歷史的,差不多該打掉重建的房子了,所以整體的環境還是無法跟清一色都是大戶官邸的松濤比擬。

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  如果說東京,哪裡的超高層塔式住宅(Tower Mansion)最密集,我可以想出三個地方。1.灣岸地區。2.武藏小杉(雖然他不是東京都)。3.未來的西新宿。

  根據不動產經濟研究所的調查,日本全國的超高層塔式住宅(定義為20層樓以上)將於2016年達到238棟,其中光是東京都23區內,就高達了92棟。若是換算成戶數,東京都23區的這92棟,戶數就高達4.5萬戶,佔了全國整體超高層塔式住宅住戶的50%以上。

  當然,或許擁有最多超高層塔式住宅棟數的行政區,不是今天要講的新宿區(計9棟),也不是灣岸地區的中央區與江東區,而是在港區(計20棟)。不過港區的超高層塔式住宅,不是像上述的三個地區這樣,集中於一個區域,而是散在於各個地區,然後成為那個地區的代表地標建築。

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  灣岸地區或武藏小杉的感覺,就完全與港區的超高層不同。你可以發覺灣岸以及武藏小杉這裡的超高層是很密集的,幾乎看不到低層住宅,這是因為這些地方,在輔助的用途地域上,被指定為「高度利用地區」,也就是限制你一定要蓋到一定的容積率,也就是就算你想蓋很矮的,只要容積率沒用到一定的容量,就不行,因為都市計畫指定這裡為高度利用地區,就是希望這裡能夠被「高度利用」。

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  人生有高低起伏,地勢也是有山有谷。東京的西側,由於是武藏野台地,因此地勢也是凹凹凸凸。常常在東京西側走動的朋友應該有感覺到,坡道特別多,走起路來上上下下的。而地勢,又多半會反映在地名上,因此「台」或者「坂(坡道)」的附近,多半會有「谷」或者是「橋」(因為低地有河,所以有橋)。

  就像今天要散步的「南平"台"」,旁邊就是「渋"谷"」。涉谷為「谷」,旁邊有高「台」。而代官山旁的「青葉"台"」,再走下去一點,不就是「池尻大"橋"」嗎!

  京王線的「初"台"」,地勢也是比較高的地方,如果你用走的,走到下一站,你就會發現在途中就會走下坡,而初台的下一站,就叫做「幡ヶ"谷"」,正好與它的地勢不謀而合。

  台灣人很喜歡的「神楽"坂"」亦然,「坂」是坡道的意思,去過神楽坂的朋友應該也知道這裡是山坡,地勢越走越高。而包圍著神楽坂的,不就是「飯田"橋"」、「江戸川"橋"」跟「市ヶ"谷"」嗎!

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  如果說麻布十番給我的印象是什麼,我只能說,除了很多大使館以外,還會讓我想起「美少女戰士」。對,大家小時候都會看的卡通,美少女戰士中的舞台:「十番商店街」,就是以這裡為模型。女主角們常常在這商店街出沒,在這裡的電動遊戲場打怪,主角地場衛(燕尾服蒙面俠)所住的公寓,窗戶可以看到巨大的東京鐵塔,搞不好就是住在東麻布,就以一個大學生而言,可以住得起這樣的房型跟地段,實在不簡單。而家裡開神社的火星(Sailor Mars),她家的神社叫「火川神社」,讀音正好是跟在元麻布的超高層「元麻布ヒルズフォレストタワー(Hills Forest Tower)」旁邊的「氷川神社」讀音一樣。還有許多,在劇中會出現的場景,例如有一集,公車憑空消失的仙台坂,就是韓國大使館前的那條路。

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 麻布一帶的高台地區,自古以來就是望族跟高階軍官等有錢人住的地方,但地勢低的一帶,則是自古以來,職人居住的地方。因此雖然說這邊一帶都屬於麻布地區,但其實,可能只要過個馬路,兩邊的感覺就差很多。在大江戶線以及南北線開通之前,這裡的交通不是那麼方便,沒這麼多的外來人口,因此當初這裡感覺,就像是有錢人的隱密私邸。但自從電車線開通,再加上鄰近的六本木大規模都更,以及六本木Hills的完工,讓這一帶知名度大升,因此靠近大馬路的地方,近十年也蓋了不少超高層塔式住宅。而較高台的住宅區域,則是較多高級的低層住宅,鄰近的三田一帶,更是預計再蓋兩棟超高層住宅以及一棟商辦。

  而由於這一帶的房屋,新建的超高層等,大多屬於高級,乃至於頂級的產品,因此要價也不菲。且隨著麻布的知名度也越來越高,這裡的房市買盤也逐漸國際化,房市波動較容易受到國際情勢波動。據說有人雷曼風暴前,買了3億的物件,但金融海嘯後,物件跌價跌到剩下一半(不過我想現在價位應該已經回來了)。看來即使是高檔地段,只要選錯物件,不是真正保值的A級產品,在房市高點時,還是很容易會受重傷。

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  你去明治神宮時,都搭車到哪一站呢?相信絕大部分的人都是從JR原宿站下車,再從表參道那裡進去吧。當然,少數人會從JR代代木車站下車,或是從副都心線的北參道站下車,再從北參道入口進去。不過,我比較常直接用走的,往参宮橋方面的入口進去,人比較少,散步起來才可以吸收到足夠的芬多精 ^^。

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  從JR新宿站的南口,到代代木、南新宿~参宮橋這一帶,很多人都以為這裡是新宿區,但其實在行政區上的劃分,代代木是屬於「渋谷区」!而之所以這裡會叫做代代木,聽說是因為以前這裡有大樹,代代相傳...。代代木有一丁目~五丁目,但你看地圖就知道,其實這一區塊的正中間,被高速公路(首都高速四號新宿線)給切斷了,分成右邊的「代代木一丁目~三丁目」,與左邊的「代代木四~五丁目」。兩者的氛圍,截然不同。

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  「代代木一丁目~二丁目」有點像是我們台北南陽街的地位,對,就是補習街。除了補習班以外,也有不少專門學校,因此這一帶,就是東京的學生街的感覺。每當有電影或日劇、動畫等,在拍攝有關於重考生的故事時,大概都會在這裡取景。背景就以西新宿的大樓群為主,然後補習班的大樓就是去模仿「代々木ゼミナール」的名稱。是的,「代々木ゼミナール」是日本最大間的補習班(說補習班似乎有點小看它,日文稱做:予備校),也因為群聚效應,許多大型補習班都會在這一帶設立分校或總校。

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  東京的都市計畫,大部分的區都是這樣的:大馬路上,都是屬於容積率高的商業區,因此可以蓋高層,但只要彎進去巷弄內,用地區分就會變成容積率低的居住用地。因此,臨馬路的房子,都是蓋高層的,巷弄內的房子,都是蓋低層的。也就是因為這樣都市計畫的理由,所以才會造成東京的住宅RC大樓型產品,大致上會分成三種狀況。

  第一種,就是在大馬路旁邊的10幾層RC建造的大樓。而因為它本身也是商業區,容積率又高,因此這種地方其實也不適合永住型的住宅,多半是出租型的人,才會想要住在這樣的地方。因此面臨大馬路的房,多半蓋成出租型的套房。當然,有時候會有60~70平米左右的家庭房,但就是不會有90平米以上,永住型的高級住宅。因為高級住宅,不會在這種喧鬧的環境當中,蓋了,建商銷售上也比較困難。

  而東京的RC產品的第二種狀況,就是位於巷弄內。因為巷弄內安靜,同時都市計畫上,又是屬於「低層」,或者是「中高層」的用地,因此,如果你找的是較高級的90~150平米的低層永住型住宅,也多半只會在巷弄內才找得到。一來巷弄內安靜,二來,這樣的環境,本來都市計畫就是規劃成住宅的區域,因此建商要蓋高檔的住宅產品,也多半會在這種地方。當然,巷弄內屬於住宅地,因此也會有小套房或者是60~70平米的家庭房。因此如果你的購屋需求,是想要買大一點的永住型房子,大多只會在靜巷內才找得到,而且也多半都是低層住宅。大馬路邊,幾乎找不到10幾層的住宅房,全部都是做成大坪數的。

  第三種,就是超高層塔式住宅(Tower Mansion)。因為超高層,基地很大,而這些大基地,多半都是因為區域上的大規模再開發(都更),因此整個區塊,都有別於我們上述的「馬路邊」或者「巷弄內」。整個基地重新規劃後,所留的公共空間空地也大,因此整體上,環境都還不至於太糟。一般塔式住宅的中低樓層會做成小坪數,或中等坪數,而高樓層才做成100平米以上大坪數。也很少見到整棟超高層,全部清一色都是90平米以上大坪數的。但卻還蠻多清一色整棟超高層都是出租型小套房的。也因為超高層要蓋高,因此大部分的超高層住宅,多座落於商業區,本身的容積率,再加上政府給予放寬的容積,才可以蓋成超高層。

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  如果說要找東京的高級住宅區,或許「一低層(第一種低層住居專用地域)」會是個好指標。所謂的「一低層」,就是都市計畫法中的「用途地域(用地區分)」。都市計畫法中,詳細制定了每個區域屬於怎樣的性質,建築上有怎樣的法規,容積率多少,建蔽率多少...等。更多詳細的內容,可以參考我的新書 4-10節。而「一低層」,則是建築法規最嚴格的地區。日本人心目中的高級住宅區,是安靜的,是沒有喧鬧商店的。攤開東京的都市計畫圖,你就會發現,許多聞名的高級住宅區,用地區分都是屬於「一低層」,如:広尾二、三丁目,松濤,神山町,上原,富ヶ谷...等。而這些區域之所以寶貴,就是因為他在都心中的都心,但又沒有喧鬧的環境,是個純住宅區,要到熱鬧的地方一下下,自己的居住環境又清幽。因此這些地方多半都是大戶型的傳統大宅,或者是高級的低層公寓。這些地方的物件,有些不是很知名。原因在於流通量低,你想買,不見得有貨賣。所以不如麻布,六本木等地這麼聞名。這個地方,如果擁有一個好宅,可以說是最佳的保值產品。當然,同樣是「一低層」,都心很寶貴,但郊區的「一低層」就.....。

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  今天要去散步的目白,或者我應該說「下落合」(PS.學習院那邊的目白,這次沒去散步,下次再去),其實就是大家口中的高級住宅區之一。介於JR高田馬場站跟目白站的中間,但他的地名「下落合」,卻常常讓第一次聽到的人,不知道其實它是高級住宅區。之所以這一代會叫做「落合」,其實就是因為神田川跟妙正寺川,兩條河流「交會(日文為:落ち合う)」之處。就我們之前提過的邏輯,河川處為低地,自然不是高級住宅區的台地。也因此,其實落合~中井一帶,普遍讓人覺得是窮人住的一帶。得確,從下落合車站至下落合一丁目,這一帶的用地區分為「準工業」區,因此的確不是這麼優的地方,也因為下落合一丁目鄰接高田馬場,所以雖然方便,但是就是一堆出租小套房,附近學生多嘛。但過了一個馬路,也就是過了「新目白通」之後,住宅氛圍就180度大轉變。只要相隔一條街,資產價值其實可以差很大。下落合二~四丁目,屬於高台的地形,古代叫做「山の手」。對拉,就是我們山手線的「山手」。自江戶時期以來,就是許多武士的家邸。隨著進入明治時代,武士沒落,這裡開始居住了許多達官顯要,因此現在這個地名,我覺得它有點委屈。

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  而下落合,往上走,是高雅的目白商圈。「目白通」上,許多有sense的小商店,看得出居住在這一代的人,品味的高雅。而下落合往下走,則是學生街「高田馬場」。採買,吃東西很方便,但下落合又沒有高田馬場的喧鬧,又有「おとめ山公園」,也難怪這裡是個大家都喜歡的住宅區。靠近目白車站的那一帶,更多的是高檔住宅,許多高級公寓都是50坪以上的設計。也就唯有這樣的地段,老屋子,重新裝修後,還可以高價出脫。不過靠近下落合四丁目~中落合一帶,由於離目白站跟高田馬場站都很遠,反而是靠近西武新宿線的「下落合」佔,因此方便性就差很多,不見高級的氛圍。但所幸一帶也安靜,房價也合理,加上其實走到中井站商圈也不遠,或許也是個CP值不錯的地方。不過兩者的資產價值自然差了一大截。

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