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  奇怪!為什麼明明就是同一間小套房,但我委託仲介售屋,開價850萬日幣賣半年賣不掉,但別人卻可以賣到1000萬日幣以上呢?今天我就來講個故事給大家聽,是一個台灣人賣東京小套房的故事。

 

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故事開始

 

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  如果問說2017年的東京房市到底好不好,其實應該算是不錯。10月份的眾議院大選,安倍政權大獲全勝,短期內寬鬆、低利率的金融政策不太可能改變,再加上海內外股票市場一片大好,這也連帶地拉抬了不動產投資需求的擴大。都內的大樓型產品(マンション)價位頻創新高,就連橫濱都出現了648億日圓的超高層塔式住宅(註:ザ・タワー横浜北仲)。但另一方面,郊區的住宅卻陷入苦戰。也就是說,自2015年起的這一波上漲,只局限於都心某些地區,因此又被日本房產投資界稱作為「局部泡沫(局所バブル)」。

 

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  縱觀近現代日本的不動產市場,總共發生了三次所謂的「泡沫」。第一次就是我們所熟悉的1986年到1991年的「平成泡沫」。那一次的不動產上漲,是建立在不動產只漲不跌的「土地神話」當中,且是全民瘋炒房的時代。對,就有點像我們台灣20092015那一波的情況很像。而日本房市第二次的泡沫,則是2006年到2008年的「基金泡沫」。由於21世紀初頭日本也開始了不動產證券化,因此房地產的投資,從個人等級,升級到了更大金額的基金等級。大量的國際熱錢透過基金的方式大舉進入日本的不動產市場,導致價格高漲。第三次的泡沫,則是我們現在這一波從2014年起的,量化寬鬆+奧運利多+外國投資家+節稅買盤所引起的不動產高漲。但這一波的上漲,卻僅限在局部性的都心精華區,以及大樓型產品等特定的產品而已。郊區房以及近郊的木造透天可以說幾乎紋風不動。

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  東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲,導致越來越多無力負擔新屋的民眾,逐漸將目光轉移至中古屋市場,也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。至於新成屋漲價的原因,已於前幾天的PO文「新成屋的一極集中,漲聲不斷?」當中有詳盡的描述,有興趣的朋友可以點閱參考。

 

  根據東京鑑定(東京カンテイ)的調查,東京都的中古屋均價,已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓(以70平米、十年屋換算)。房市好的時候,屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們,就當起了投資兼自住的投資客,將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊,一樣的地段,但不同的產品,其本身的價值就會有蠻大的差距,但市況好時,群魔亂舞,不好的產品也會在市面上橫行。也因此,不懂房地產的消費者,往往就會不小心買到地雷型產品,到最後不僅買貴了,落得房價損失慘重外,住起來也不舒服。做錯了選擇,除了後悔莫及外,也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個,以「流通率」與「上升率」的觀點,來分析中古屋的方法,教導讀者如何避開地雷,買到好的中古物件。

 

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  2022年,不只是郊區,甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等,將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃,相當於701個東京巨蛋球場的土地,被拿來興建透天或出租公寓,恐怕會嚴重衝擊地價!是的,這可不是恐怖小說,而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

 

 

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  日本國整體進入高齡、少子化的社會,已經不是新聞。而即便現在雖然是房市的上漲期,但其實除了東京都心以及大阪、京都等較知名的地方都市以外,可以說是絕大部分的地方的房價都還在持續下跌。

 

  不動產的價值取決於它本身的效用以及需求。人口減少,外流相當嚴重的一些地區,也因為沒有人口,而失去了原本有的生活機能。因此這樣的地方,房價再便宜都沒人要買。當然,政府也不能一昧地為了這種偏鄉地區的少數人,浪費納稅人大把的稅金來做這些偏鄉地區的公共建設。也因此,日本在2014年實施了「都市再生特別措置法」的改正。

 

  這個計畫就是希望可以將人口集中於市街區的附近,而不是散居在外圍的各處。也就是Compact City的構想。說白話,這個計畫就是讓各個自治體,自行決定區域內,哪個地方要「繼續發展」,而哪個地方要「直接放棄讓它死」。

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  10月中旬,不動產經濟研究所分表了2017年度上半期(4月~9月)的首都圈新建大樓市場動向,數量只有16,133戶。也就是這個發售量(供給量),可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面,平均販售價格為5,993萬日圓,比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少,價位也高,但這半年來的契約率卻只有68.8%,也就是其實賣得不怎麼好。

 

  其實上述這個數據所提及的首都圈,是包含東京及其近郊的一都三縣(千葉、神奈川縣及埼玉縣)的數據,所指的範圍非常廣,高達13,557平方公里。因此用「首都圈」的標準來看東京的房市,不免會有些失真。如果我們只看「東京都23區」這619平方公里的數據,就會發現目前「東京都23區」的房市,跟「首都圈」的走勢就不太一樣。

 

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  昨天一位住在新北市的老朋友,寫E-mail給我。她告訴我說,前兩年,她現在居住的社區,一坪可以賣到45萬台幣,但現在一坪竟然只能賣3438萬。她很不解地問我說,自己居住的地方走到捷運站才6分鐘,附近生活機能也很完善,又緊鄰土城重劃區、日月光購物中心、長庚醫院預定地等設施,因此她認為自己所居住的房屋應該是很抗跌才是,不懂為什麼會跌這麼多。
 

  而她的父親最近則是一直遊說她,說這波房市修正僅是短暫拉回,2020年開始,台灣的房市又會高漲起來,要她趕快趁這兩年買房換房,因此她想問問我的意見,以及老爸的看法是否正確。

 

  這篇,我就將我給他的回信一起跟各位網友分享。但,畢竟我人不在台灣,看到的台北,只是整體、宏觀的,無法看到細部的個體、微觀的部分。再加上我已經在東京待太久了,很多對於不動產的觀念都跟台灣人不太一樣。因此這篇只能說是我個人的「看法」,以我日本不動產的知識為基底,用「旁觀者」的角度來描繪我所看到的台北房市。

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  有土斯有財。大概華人,或者是以前的日本人,從來沒有想過,土地價值可以無量下跌至近乎價值歸零,房屋價值甚至跌到負值,甚至比壁紙還不如吧。但這樣的情形,在今天的日本,實實在在真實上演。今天跟各位分享昨天(8/12)跟今天(8/13),朝日新聞的兩則「負動產」的新聞。

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1.伊豆半島,300多平米的土地只賣你10萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B455KK8BUUPI002.html

 1990年代,日本的泡沫時期,各地房價與地價漲到最高點。當時的人,在越後湯澤以及伊豆等地瘋狂買地,蓋別墅。新聞當中的男主角,就是在伊豆半島買進了一塊300平米的別墅地,為了以後退休後,可以在這裡蓋別墅養老。兩夫妻當時花了1300萬日圓,買了這一塊土地。但由於人生規劃有了改變,到最後並沒有蓋別墅,一直將土地放置至今。

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   你買房時,首要考量的條件是什麼呢?相信應該許多人,都是希望離車站(捷運站)越近越好,最好是車站一分鐘。因為除了交通方便外,房價多半也都很保值。是的,如果你買的是一般住宅的話,距離車站的遠近,的確是一個很重要的要素。不過,似乎許多高級住宅區,乃至於豪宅區,都與這個房市的鐵律相反。

  一般人買房,似乎「生活機能」優先於「生活環境」,但有錢人買房,似乎都是「生活環境」優先於「生活機能」。在東京大部分的車站,離車站一分鐘的地方,都是規劃為商業區。車站附近,各種商店林立,採買非常方便,但「熱鬧」,也就是代表著這裡不會有「清幽的環境」。也就是說,東京23區大部分的地方,「生活機能」往往與清幽的「生活環境」是無法並存的。

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  一般人,必須要上班上學,家裡沒菲傭,沒有專屬司機,一切都得自己來。也因此,每天上班上課通勤的路程,能夠越近越好,採買也是離家裡越近越好,才不會買個東西都要提著大包小包走得汗流夾背。但有錢人想的,似乎跟我們不太一樣。有錢人要的,是清幽的生活環境。離車站稍微遠一點沒關係(但也不要遠得太誇張),反正上班也是開車。更有錢的人,甚至會有專屬司機接送,根本不會搭捷運。採買,煮飯大概也都有傭人幫貴婦太太做到好,又或者,貴婦太太也會坐著計程車優雅地上街購物。因此,對於有錢人而言,「環境」似乎比「機能」還要重要一點。

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  如果要說七月份,房產界的大新聞是什麼,那恐怕就非7月4號國稅廳公布的「路線價」莫屬了。曾經因為泡沫經濟破裂,連續下挫20幾年的東京房價,終於在前幾年止跌回升。而今,銀座的地價,已經超越了92年泡沫時代的最高點。根據最新公布的「路線價」,銀座五丁目,鳩居堂前面的土地,一平米的價位被評定為4,032萬日圓,遠遠高出了泡沫時代的最高點3,650萬日圓。

  所謂的「路線價」,並不是真正的成交價,而是國稅廳用來課遺產稅與固定資產稅的課稅根基。除了「路線價」以外,還有一種價格叫「公示地價」,這個價位是屬於國土交通省所評定的公告現值,用來提供對於判斷經濟的動向以及房產交易時的參考指標。這兩種價位,都是政府機關公布的評定價格,只是不同單位與不同用途而已。順道一提,今年公布的公示地價,銀座採樣的是四丁目的山野楽器,一平米5,050萬日圓,一樣超越了泡沫時期的價位。也就是說,無論是「路線價」還是「公示地價」,日本政府已經「掛保證」銀座的地價超越泡沫時期了。當然東京不只是銀座,整個東京都精華區由於有大規模的再開發,以及觀光客的流入,再加上奧運利多等因素,房價與地價都頻創新高。

  房價部分,由於好地段的新成屋供給越來越少,連帶拉抬了好地段的中古屋房價,又因為近期通過民泊新法,某些有觀光客需求的地方,其中古房屋也因為可以拿來做為民宿出租使用,使得其附加價值提升(雖然法律規定只能做180天,但似乎很多人心存僥倖)。這些都是拉抬東京都心房價的理由之一。除了東京之外,大阪、橫濱、福岡、京都、札幌、神戶、廣島、仙台、金澤也都不遑多讓,路線價都有10%以上的漲幅。

  但反觀其他二、三線的地方都市,還有高達31個都市連續兩年跌跌不休。也就是「一個國家兩樣情」。有大規模再開發的都市,人口集中的都市,觀光需求的都市,其地價越來越高,但日本目前就是少子化與高齡化的社會,日本整體的人口就是持續減少。人口持續流出的地方都市,這些地方上的商業行為,也因為失去了人口的支撐,經營不下去,導致越來越多的商店關閉以及產業外移。沒有了商店與產業,老年人生活越來越不方便,年輕人找不到工作,更加速有能力的人往大都市流動。這樣的惡性循環,使得東京等大都市的人口越來越多,房價地價越來越高,但這些小地方,沒有了人,沒有了生活機能,地價房價持續下探,空屋越來越明顯。看來以後日本房地產的「兩極化」,只會越來越加劇。

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【Part 1 現在買屋的心態】

  昨天跟一位想買東京房的朋友吃飯,他也已經看了很久,就是沒有滿意的房子(或者說是滿意的價格)。而其實今年以來,東京都心三區真的也沒什麼有看頭的新成屋,中古屋或許有不錯的,但是就是價錢開得很不OK。很多人以為日本人賣房就是很實在,會開個行情價,也因此,行情價貼近成交價。但其實這樣的情形現在已不復見。會開價接近成交價的開價法,是之前房市空頭,才會有的現象。

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  在房市空頭時,買屋的人不多,如果你是一位真心想要賣房子的屋主,勢必開價不能太誇張,不然客人可能連來看都不來看。因為是空頭市場,買方很少,賣方想要搶有限的客戶,就只能這樣。但現在的東京都心的房市,並沒有什麼利空的消息。雖然我不認為現在的東京房市算是大多頭,但至少不是空頭,成交量、價都還是有在增加。

  而像現在這種相對多頭的市況,無論是新成屋還是中古屋,賣的人都知道可以賣個好價錢,如果這個產品本身算是不錯的,價位可能都會開得蠻高的(開價便宜的急售屋主,仲介就會自己吃下來了,輪不到你的)。像我們昨天就看了一個港區的新的超高層。

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品牌的建立,在現代任何物品的銷售上都是很重要的一環。日本的建商,蓋的房子就跟車子一樣,都會有個品牌系列的名稱。如住友的City系列,三井的Park系列,三菱地所的The Park house,野村的Proud等。也因為每個品牌都有自己講究的地方跟拘泥,因此,在消費者心中,就建立了買大品牌的房屋,就等於是好貨、安心的品質保證。

而其實,每個大建商,自己不見得只擁有一個品牌,可能他們所興建的案子,也會依等級分成好幾個不同的品牌。相同的建商,也會有豪宅等級的案子,也會有一般住宅等級的案子,甚至也有郊區廉價宅的案子以及投資型小套房的案子。

例如三菱地所的高級住宅品牌,就是「The Parkhouse」, 再更上去一級,頂級住宅品牌的就命名為「The Parkhouse Gran」。

野村不動產的高級品牌,系列名稱以「Proud」為名,但如果是低價位區域的房子就無法冠上「Proud」的名稱,而是命名「OHANA」。

同樣,住友不動產的最高等級為「Grand Hills」,其他高級物件就冠上「City」之名...之類的。

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◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。

 

 投資是藝術,更要技術。之前台灣流行「賣不掉加價賣」,意思就是如果你的房子賣不掉,投資客的操作手法不是「降價賣」,而是「加價賣」!
  好奇怪喔,都賣不掉了,為什麼反而是「加價」呢?其實說穿了,就跟日本網路購物的手法如出一徹。


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◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。

 

  最近有許多即將完工的新建案,它預售時,正好是我們台灣投資客瘋狂錢進東京的時刻。如今即將完工,表面上房價也都有漲幅,因此許多台灣投資客朋友,就想學習在台灣的「紅單轉售」方式,打算把自己尚未完工交屋的房子拿來賣掉。因為如果現在就脫手,除了可以賺很大的房價價差以外,還可以避開過戶時所需要的不動產取得稅、登錄免許稅等林林總總的各種交易成本。


  實際上,現在(2016年底)售屋網站上,也充斥著尚未完工的預售案待售。不過究竟這個方式可不可行?我個人是持保留的態度。

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