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今天出刊的住宅新報,刊登了今年度上半年,東京10年中古屋的漲幅。

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  從第一圖(首都圈統計グラフ-2),我們可以得知,東京左邊的市部,以及橫濱、川崎等神奈川縣,中古屋房價並沒有怎麼漲,倒是東京都23區,從今年初至6月份,就漲了14%。

10年中古屋上漲(東京都)のコピー.jpg

  再仔細看第二圖(東京都統計グラフ-3),我們就知道,主要帶動整個東京都23區漲幅的,還是最精華的都心六區,光是半年就漲了23.1%。但除了這六區以外,城南以及城西一帶,可以說是沒怎麼動。價值較差的城北與城東,微微上揚。可見去年城北與城東的漲幅已經來到了極限,現在漲勢又回到了都心。

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記得我那一本已經絕版的書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》當中,6-7節有提到,無論是住宅貸款減稅,抑或是不動產取得稅...等的特例,如果想要享受節稅的優惠,房屋至少要有50平米以上。

無奈,近幾年東京房價越漲越高,房子也越蓋越小,要在都內買個50平米以上的房子,對於一班上班族來講,可以說是越來越困難。

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此外,隨著高齡化,老人越來越多。這些老人,他們的小孩也已經成家立業,自立門戶。家裡兩個老的,與其死守郊區的透天,倒不如搬到都心的電梯大樓。小一點也沒關係。

不只這樣,最近的不婚族越來越多,曾經看過一個統計,就是東京2040年以後,將來單身者將會越來越多。越來越不需要兩房的產品,只要好地點的小房子就夠了。即便結了婚,現在的頂客族也越來越多,其實40幾平米的房子就很夠用了。實在沒有必要買到太大的房屋。

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  台灣人講不動產,地點好,指的無非就是「蛋黃區」。在東京,如果你是買住宅型產品(非商辦與店面),由於東京的居住實情不像我們台灣,是「雞蛋型」,而是「甜甜圈型」,因此,所謂的好地點,必須從兩個觀點去看。

註:
雞蛋型:蛋黃、蛋白、蛋殼...等,由中心往外圍擴散的結構。
甜甜圈型:中心多為商辦與商業設施,較少人住,家庭幾乎都住在市郊外圍。

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日本的觀光客人數,日益成長,2011年才不到600萬人,2017年去年已經突破了2800萬人大關,日本政府更是訂出了希望在2030年時,觀光客人數達到6000萬人的目標。現有的旅館設施已經無法應付暴增的觀光客。

而自從民泊新法上路後,原本可望解決觀光客住宿問題的民泊,也因為適法性的問題,大幅減少了80%,使得觀光客的住宿問題更是雪上加霜。

也因此,現在日本各地都掀起了一股飯店建設潮。也因為飯店有賺頭,因此不僅侷限於原本的飯店業,就連無印良品、餐飲業以及服飾業的不同業種,也紛紛加入搶食這塊飯店商機的大餅。

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第一張彩色的圖,是日本國土交通省所發表的日本全國不動產價格指數的推移。綠色線條是大樓型產品,藍色是木造透天。

看這張圖,可以發覺一個很有趣的現象。雷曼風暴前,木造透天的價位比大樓型產品更貴。也就是說,一直以來,日本人認為有土地的透天厝,比起大樓型的產品還要好,因為有土斯有財,又有免費停車位。

但安倍經濟學後,我們可以看到木造透天的價位幾乎原地踏步,反而大樓型產品價位狂飆30幾%。

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日本這位公務員退休的伯伯,61歲要租房子,沒人願意租他。到最後願意租他的,是離車站30分鐘,根本不容易租掉的房子。

身為一個公務員,好歹在過去也是鐵飯碗,貸款買屋絕對不成問題。但為什麼他沒有購屋自用置產的觀念?40年來領到的薪水,就這樣花掉,老了之後還得面對租不到房子的窘境。

但台灣的公務員,觀念上卻跟日本人截然不同。安定的薪水,(快要被砍光的)年金,都知道買了自住屋後,還要拿來「置產投資」。

雖然說日本過去30年來因為通縮,導致房價下跌,但即使這位先生買房買在相對高點,現在至少都還有一間30幾年的老舊中古屋可以棲身。

這個經驗,或許可以給房價正在下跌的台灣年輕人一個參考。或許你現在買到的房子,有可能是相對高點,但,只租不買真的未來會比較好嗎?依照個人不同的情況,應該好好思考、規劃,別因為房價正在下跌,就放棄思考。

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據報導,最近住友不動產在郊區的新成屋賣得嚇嚇叫。雖然說這幾年房價在漲,但到去年為止,都是都心漲,郊區不動聲色。而賣得掉的物件也都是都心貴鬆鬆的物件,郊區的物件根本賣不動。

不過似乎是因為都心漲太多了,這些有實際需求的一般上班族,「不得不」往郊區購屋。68~75平米的物件,售價2900萬日圓至4000萬日圓,的確剛好符合一般自住客的荷包。根據報導,也因為郊區房價相對便宜,許多租屋族都棄租改買。

原本東京的不動產市場,就只有都心市場熱,但現在郊區市場也逐漸發酵,這樣的市況對於不動產市場整體而言,算是好消息。不過,都心熱完,郊區成交量也開始熱,很有可能就是這波房市的末段了。

但,也有專家抱持著不同的看法。也有可能郊區爆大量後,郊區的價位也開始提升(量先價行嘛)。郊區上漲到一定的價位後,都心自然就會在進行另一波的價位向上修正。

雖然說郊區比較便宜,而且車站附近有商場等生活機能,但郊區畢竟是郊區,資產性不比都心物件。往後如果想要賣掉再換屋,恐怕不是這麼容易。與其買郊區新成屋,倒不如再努力多存點錢,買都心中古屋。

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根據野村不動產Urban Net的調查,過去三年內,有高達32.6%的投資家將自己的物件賣掉,而這當中,去年2017年五月以後賣掉的比例高達44.7%。也就是說,今年一年來,很多投資家都開始在出脫自己手中的物件。

而為什麼要賣掉?大部分的人表示,是因為可以賣個好價錢,高價出脫。就有受訪者表達,2億日圓買的物件,以2.7億日圓賣掉了。甚至還有人說,十年前買的物件,以高於買價一倍的價格賣掉了,可見投資市場的熱絡。

這些「專業」?的投資家認為,現在可以高價賣掉,是因為奧運利多。而自從馬車公司事件後,銀行端對於這種投資物件的融資也開始緊縮,一般來說,融資一但開始緊縮,對於不動產價格,是有下跌的壓力。因此許多投資家認為,前面賺了租金,現在又賺了房價,是該跑了。

但,既然可以高價賣掉物件,代表買方對於目前這個高價是認同的。而之所以會認同現在的高價位,並不是因為認為房價會續漲,或者是收租力很好。這當中有許多買盤是有「節稅需求」的中小企業主,是買來節稅用的。因此現在是否是購買投資型物件的好時機?恐怕得再三考慮。

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民泊新法在兩個星期就正式上路,日本的觀光廳硬起來,逼Airbnb將所有沒登錄的違法業者全數刪除。

我早說過,拿大樓型產品來做民宿所計算出來的投報率是虛的,只是賺時機財。現在法令上路,大部分的大樓管委會強制規定禁止做民泊,就算你的物件可以做民泊,也不能超過180天。當初以民泊高投報來回堆,買到高房價的人,全數套牢。

民泊,已經沒有獲利空間,散戶,已經賺不到錢。除非你的物件是大田區的特區民泊,或是資金夠雄厚,直接買一整棟的來改建成「簡易宿所」,不要走「民泊新法」走「旅館業法」,這樣就沒有180天的限制。

不,應該說,這樣你反而能更容易賺到錢。因為散戶死光,沒有競爭對手,觀光客需求又沒有減少,自然而然,能夠作為「簡易宿所」的物件,價格一定水漲船高。不過,並不是所有的地區的透天都可以做簡易宿所,一定要符合「旅館業法」可以經營旅館的地區。例如:「一住居」~「準工」地域。另外,還要符合格局,消防等法規,也難怪前幾天去市役所,一堆人排隊申請「簡易宿所」。

這個社會就是現實的,有錢人永遠更容易賺到大錢,不好好做功課,資訊不對稱的小資跟散戶,就等著套牢或被坑殺。

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一個地區優不優,我們可以從他車站周遭的環境來判斷。例如,車站附近有沒有很多小鋼珠店。因為小鋼珠店其實就是...那樣的Level的人在去的,因此,小鋼珠店越多,表示無所事事的人越多,居住的人,質感也好不到哪裡去。高級一點的住宅區,像是目白站附近,就連一間小鋼珠店都沒有。

 

另外,一個區域的住民水準,也可以從書店裡面賣的書看出來。如果很多商業叢書、專業書籍,就代表這裡住了很多高知識份子。如果是擺一些不太用花腦袋看的書,或一些沒營養的雜誌、色情刊物等,就代表這裡的居民腦袋以及素養就是那個層次。

 

商店的種類,也多少可以觀察出這個地方居民的氣息。餐廳種類是許多單身族的外食餐廳、還是全家大小會去光顧的家庭餐廳?咖啡廳是一堆人在抽煙、抑或是文青路線的星巴克?超市種類是便宜的廉價超市(如業務超市)、還是高雅貴婦會去的高檔超市(如成城石井、Queen’s Isetan、紀ノ国屋超市)?這些都是重要的觀察指標。甚至連販賣機飲料的價位,也可以觀察出一個地區的所得。是賣一些80元,沒聽過品牌的飲料呢、還是有賣超過130圓,較有名氣的廠商?

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泡沫經濟房市崩盤始於1990年,但日本人真正體會到「大勢已去」,一直要到1995年。許多專家認為,日本社會的轉戾點就是這一年。全國房市從最高點滑落至1993年時,開始進入緩跌期,緩跌至1997後開始加速破底,直直落,就有如ㄣ型風暴。

房價開始跌的前幾年,往往有些屋主因為不缺錢,總是認為房市只是在「盤整」,以後還會U型反轉。但1995年發生神戶大地震,過沒幾個月又發生奧姆真理教沙林毒氣恐攻事件。同時,經濟上,日圓高漲,導致製造業受不了,而將工廠撤出日本轉移至國外(因此造就了現在的灣岸超高層塔式住宅林立地區)。此外,泡沫時代的不良債權問題開始顯在化。在多重的災難以及經濟的打擊下,日本人已經不再有泡沫時期輝煌的面影,也體認到了不動產不會再回來的事實。後來,房價就持續破底,直到2006。

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https://news.housefun.com.tw/news/article/896734191080.html

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比起90年代,現代日本的年輕人都不滑雪了。聽說長野縣的白馬滑雪場,比起全盛時期的2000萬人,掉到現在只剩550萬人。因為年輕人現在沒錢,沒興趣,沒物慾,不交際。只要有手機,一切搞定。
 
  你以為這樣滑雪場就經營不下去嗎?你錯了,反而現在白馬這邊很多歐洲人以及澳洲人來滑。聽說因為這裡的雪質非常好,所以一來都是十幾天。但,他們不是住飯店,是「買民宿」。一年只滑十幾天,但剩下的期間就委託民宿租賃公司幫他們短租給其他滑雪客賺房租。聽說這樣的房子,一間90平米,要價一億日圓。

  對,你沒有看錯,這個單價超過每坪360萬日幣,已經直逼灣岸地區以及西新宿的超高層塔式住宅的價位了。賺得回來嗎?聽說一晚可以租9~12萬日幣,投報率高達43%!只不過一年當中不知道可以租幾個月。不過就算一年只有租掉60天,投報率還是高達7.2%(當然還得扣掉成本,管理費等)。

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記得前幾年時,日本的大建商蓋出來的房屋,都跟預售時的CG模擬圖不會有太大的差別,但不知道是不是因為這幾年市況好,隨便蓋隨便賣,又剛好建築成本上升,因此導致好幾個兩、三年前推出的預售案,今年完工後,看起來都特別的醜。

這是某大建商三年前所推出的預售案,當初看廣告以及模擬CG,覺得很有高級感,而且以這個地段,它也要價不菲。剛好這幾天經過,就順道去看看,沒想到,卻變成了一棟廉價感極重的大樓(至少我的審美觀這樣覺得)。

原本看起來像是高檔石材的外牆,卻變成了塑膠味極重的耐刮假木材,原本灰色系的漂亮磁磚,卻變成了大便色,那種廉價產品專用的磁磚。原本看起來是高檔反光玻璃,也變成了出租套房陽台用的那種玻璃~。

整體看起來質感極差。看來在這種時期買預售產品,可能會遇到這樣的風險的機率極高。(建商大概都有在合約上註明有更換設計權利的條文,大概去吵也沒有用。)

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這位先生,在這五年來看了上千間房屋,看他在電視節目中講解,宛如都變成了房屋專家了,但卻遲遲沒下手購屋。如果他五年前在看第一間房屋的時候就下手買,即便它是爛房屋,他也會至少會賺30 %,多則一倍!

名嘴們都說買屋要看上百間,但...看那麼多間房屋真的有用嗎?其實在日本買房屋最重要的,不是房屋裡面,而是房屋外面的環境,地段的氛圍。你買這個房屋,其實是在買周邊的環境跟生活機能。不用太擔心房屋裡面,原因就是因為日本的房屋,規格幾乎就是這樣,如果你是買正常建商所蓋的房屋,也不太可能會有太誇張的瑕疵,就連偽造耐震基準的姉歯事件時,所興建的房屋,311地震時,無一倒塌。當然如果是像住友那種歪腰樓,結構上面出問題,這也不是一般肉眼可以看出來的,即使你看了上百間,也不會發現結構有問題(幸好日本大建商會賠)。

五年前在市面上流通的物件,比現在的好。就我看來,他錯失了很好的良機。無論是賺大錢的良機,還是買到好房屋的良機都錯失了。

PS:順道一提,我2013年進日本投資時,只看了三間,就買了。接下來的投資,很多都是「オーナーチェンジ(owner change)」,甚至連房屋都不能看,只能從地段跟外觀推敲。不過,就誠如我說,房屋裡面不是重點,外面才是。

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公示地價發表。全日本的平均地價,連續三年上漲,其實一點也不意外。畢竟這一類的統計,就是落後指標,觀察去年的市況,大概也知道今年的數據會是續漲。而今年比較特殊的,是連住宅用地都止跌回升了。當然,商業地的地王依然是「山野樂器銀座本店」,一平米5550萬日圓。

而今年,新聞中所提到的:蛋黃區,蛋白區的漲勢間歇,反而是蛋殼區開始落後補漲(沒錯,荒川區是蛋殼)日暮里車站周邊則是漲了6.2%。新聞是提到因為大規模的再開發(都更),使得周遭環境變優良,因此才提升了這個地區的房價以及人氣度。

但其實東京到處都是大規模開發,早已不是什麼特殊的題材,我個人認為,在開發這個因素只是區域房價上漲的其中一部分。除了這個因素加分外,購買層的購買力沒有提升,也是推升蛋殼房價的一個很重要的因素。也就是,這些購屋族群們,是在不得已的情況下(簡單說就是沒錢),被逼到蛋殼區,甚至蛋殼以外的意味還比較濃厚。如果你住得起蛋白,甚至蛋黃,我不認為有人會想要住蛋殼。

也就是,原本這種第一次取得的購屋層,購屋的總價約莫落在4000萬~6000萬日圓區間,這個價位在前兩年還買得起蛋白,但因為蛋白也已經漲了一波了,現在這樣的總價帶的購買層,只得往蛋殼移動,正巧這一帶重新再開發,房價也從拉抬到了兩年前的蛋白價,因此才下了購買這裡的購屋決策。至於這算不算是「蛋殼染白?」,這我現在也不能下結論,還是得仔細觀察往後區域上的發展。

蛋黃漲完蛋白漲,蛋白漲完蛋殼漲,蛋殼漲完呢?會有兩種劇本。一種是蛋黃再繼續漲。另一種則是「量縮價跌」。接下來會怎麼樣?我不知道。但下一任的日銀總裁似乎仍是黑田,勢必依樣延續一貫的量化寬鬆政策,低利率的環境無疑還會會持續好一陣子,接下來會怎麼走,請投資人自行判斷。

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超高層塔式住宅(タワーマンション),可以說是近幾年房市的票房保證。住在裡面就等於是彰顯了自己的身份地位,高樓層又有無敵景觀View,可以說是羨煞許多人。

實際有一份調查,針對住在超高層裡的女性,其滿意度如何。結果高達七成的受訪者表示非常滿意。但同時,又問這些受訪者,「想一輩子住在這裡嗎?」,居然出乎意料之外,僅有1.8%表示肯定。也就是說,「覺得住在這裡很滿意」,並不代表「願意一輩子住在這裡」。

根據調查,不想住一輩子的理由,主要是1.管理費用,修繕基金太高。2.鄰居多半都是因為節稅,而買來出租的。3.被拿來偷偷做民宿...。

也就是說,儘管大家都喜歡住在超高層,但大多數的人,都只是把它當作人生階段性的一個住宅而已,早晚會換屋的。換句話說,也就是這種產品的流動性會比較高。喜歡的人多,接手的力道就強。

也就是,如果你是買來投資,想要炒短賺差價的,超高層塔式住宅也許會是一個很好的選擇(但也要買對時機)。但如果你是想要買一個住得舒服的永住宅,可能就要選擇住宅區的低層宅或是透天厝。

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新聞:

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO27689740V00C18A3MM0000/?n_cid=SPTMG053

TiN:

中央區在50年代時,居住人口曾高達17萬人,但90年代地價高漲,導致東京都心沒人居住,人都被逼往郊區或近郊,讓整個東京都的人口,猶如一個甜甜圈一樣。這時的中央區,人口僅剩下約7萬人。

泡沫破裂後,都心地價下跌,因此政府放寬容積率,試圖要將人口再引回都心。也因此,中央區的人口,才又從1997年代的7萬多人,到了2018年又回到了約15萬人的水準。

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新聞:

日本將於六月實施新法例,規範民宿經營,包括限制出租日數。

例如很受旅客歡迎的東京新宿區,經營者只能在假日出租單位。

根據新法例,民宿一年最多只可出租 180 天,並須在單位外貼出標示,指明作民宿用途。經營者必須處理鄰居有關噪音等投訴,否則會被罰款。

新法例全國性實施,地方政府可按各地情況,實施額外限制。

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你能想像嗎?日本國土內,居然有高達410萬公頃(比整個九州還大)的土地,都被丟掉了,不知道所有者是誰!!

日本的少子化與高齡化,導致人口往大都市集中,而即使有祖傳的土地,等到這些長輩過世後,居然繼承人也都不想要繼承,就把土地丟在那裡讓它爛。原因是除了土地不值錢以外,繼承時,還要遺產稅,登記費用,管理老屋...成本等。土地價值甚至要比上述的費用都還低,因此也讓這些晚輩選擇在長輩過世後,不去辦理繼承登記(日本的登記制度不同於台灣,並非義務性),相當於把土地「丟掉」。

而這些「所有者不明的土地」,其實嚴重影響到了區域上的發展以及經濟成長。根據本期的「日経ビジネス(2018.03.19)」報導,像是文中提及的品川區這個區域,由於許多老舊的木造住宅密集,而其中又有8間找不到所有者,因此也不能擅自打掉做成公園,想要大規模的都市更新,也因為找不到所有權人而無法進行。

像是這樣為了不想繼承「負動產」,而直接將房產丟掉的行為,阻礙了經濟的發展,甚至有數據試算,這樣的機會損失可能高達六兆日圓。

日本人已經不再迷信土地神話,甚至對於「物品」的執著也越來越低,流行起了斷捨離。對於後代子孫而言,祖先留下來的不值錢的地方土地,也只是燙手山芋,只會想丟掉。預計像是這樣的所有者不明的土地,可能到了2040年時,面積會高達720萬公頃。這相當是一整個北海道的土地,都被日本人丟掉了。對比泡沫時代,光是整個東京都23區的土地價格就可以把美國國土全部買下的輝煌時代,真是格外諷刺。

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這位85歲的阿桑,號稱79歲考取宅建,現在開業年商五億日圓。她主要的策略,就是只收取「賣方仲介費」,不收取「買方仲介費」,讓更多的買方客人來找她。真的很善良,根本佛心來的。

等等!「買方免仲介費」的物件,真的好嗎?

我們來思考一個問題。業者,就是要賺錢。殺頭生意有人做,但賠本的生意沒人做。如果業者不向買方收取仲介費,那這業者的利益,就只能從「賣方」那裡獲得。

一般來說,仲介,又分成「買方仲介」跟「賣方仲介」。「買方仲介」的公司是找買方來買的,所以原則上,買方仲介只能跟買方收費,不能跟賣方收費。而「賣方仲介」則是去開發要賣屋的屋主的,因此賣方仲介在成交時,就是跟賣方收仲介費,無法跟買方收。

「買方仲介」向買方收錢

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