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民泊新法在兩個星期就正式上路,日本的觀光廳硬起來,逼Airbnb將所有沒登錄的違法業者全數刪除。

我早說過,拿大樓型產品來做民宿所計算出來的投報率是虛的,只是賺時機財。現在法令上路,大部分的大樓管委會強制規定禁止做民泊,就算你的物件可以做民泊,也不能超過180天。當初以民泊高投報來回堆,買到高房價的人,全數套牢。

民泊,已經沒有獲利空間,散戶,已經賺不到錢。除非你的物件是大田區的特區民泊,或是資金夠雄厚,直接買一整棟的來改建成「簡易宿所」,不要走「民泊新法」走「旅館業法」,這樣就沒有180天的限制。

不,應該說,這樣你反而能更容易賺到錢。因為散戶死光,沒有競爭對手,觀光客需求又沒有減少,自然而然,能夠作為「簡易宿所」的物件,價格一定水漲船高。不過,並不是所有的地區的透天都可以做簡易宿所,一定要符合「旅館業法」可以經營旅館的地區。例如:「一住居」~「準工」地域。另外,還要符合格局,消防等法規,也難怪前幾天去市役所,一堆人排隊申請「簡易宿所」。

這個社會就是現實的,有錢人永遠更容易賺到大錢,不好好做功課,資訊不對稱的小資跟散戶,就等著套牢或被坑殺。

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一個地區優不優,我們可以從他車站周遭的環境來判斷。例如,車站附近有沒有很多小鋼珠店。因為小鋼珠店其實就是...那樣的Level的人在去的,因此,小鋼珠店越多,表示無所事事的人越多,居住的人,質感也好不到哪裡去。高級一點的住宅區,像是目白站附近,就連一間小鋼珠店都沒有。

 

另外,一個區域的住民水準,也可以從書店裡面賣的書看出來。如果很多商業叢書、專業書籍,就代表這裡住了很多高知識份子。如果是擺一些不太用花腦袋看的書,或一些沒營養的雜誌、色情刊物等,就代表這裡的居民腦袋以及素養就是那個層次。

 

商店的種類,也多少可以觀察出這個地方居民的氣息。餐廳種類是許多單身族的外食餐廳、還是全家大小會去光顧的家庭餐廳?咖啡廳是一堆人在抽煙、抑或是文青路線的星巴克?超市種類是便宜的廉價超市(如業務超市)、還是高雅貴婦會去的高檔超市(如成城石井、Queen’s Isetan、紀ノ国屋超市)?這些都是重要的觀察指標。甚至連販賣機飲料的價位,也可以觀察出一個地區的所得。是賣一些80元,沒聽過品牌的飲料呢、還是有賣超過130圓,較有名氣的廠商?

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泡沫經濟房市崩盤始於1990年,但日本人真正體會到「大勢已去」,一直要到1995年。許多專家認為,日本社會的轉戾點就是這一年。全國房市從最高點滑落至1993年時,開始進入緩跌期,緩跌至1997後開始加速破底,直直落,就有如ㄣ型風暴。

房價開始跌的前幾年,往往有些屋主因為不缺錢,總是認為房市只是在「盤整」,以後還會U型反轉。但1995年發生神戶大地震,過沒幾個月又發生奧姆真理教沙林毒氣恐攻事件。同時,經濟上,日圓高漲,導致製造業受不了,而將工廠撤出日本轉移至國外(因此造就了現在的灣岸超高層塔式住宅林立地區)。此外,泡沫時代的不良債權問題開始顯在化。在多重的災難以及經濟的打擊下,日本人已經不再有泡沫時期輝煌的面影,也體認到了不動產不會再回來的事實。後來,房價就持續破底,直到2006。

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https://news.housefun.com.tw/news/article/896734191080.html

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比起90年代,現代日本的年輕人都不滑雪了。聽說長野縣的白馬滑雪場,比起全盛時期的2000萬人,掉到現在只剩550萬人。因為年輕人現在沒錢,沒興趣,沒物慾,不交際。只要有手機,一切搞定。
 
  你以為這樣滑雪場就經營不下去嗎?你錯了,反而現在白馬這邊很多歐洲人以及澳洲人來滑。聽說因為這裡的雪質非常好,所以一來都是十幾天。但,他們不是住飯店,是「買民宿」。一年只滑十幾天,但剩下的期間就委託民宿租賃公司幫他們短租給其他滑雪客賺房租。聽說這樣的房子,一間90平米,要價一億日圓。

  對,你沒有看錯,這個單價超過每坪360萬日幣,已經直逼灣岸地區以及西新宿的超高層塔式住宅的價位了。賺得回來嗎?聽說一晚可以租9~12萬日幣,投報率高達43%!只不過一年當中不知道可以租幾個月。不過就算一年只有租掉60天,投報率還是高達7.2%(當然還得扣掉成本,管理費等)。

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記得前幾年時,日本的大建商蓋出來的房屋,都跟預售時的CG模擬圖不會有太大的差別,但不知道是不是因為這幾年市況好,隨便蓋隨便賣,又剛好建築成本上升,因此導致好幾個兩、三年前推出的預售案,今年完工後,看起來都特別的醜。

這是某大建商三年前所推出的預售案,當初看廣告以及模擬CG,覺得很有高級感,而且以這個地段,它也要價不菲。剛好這幾天經過,就順道去看看,沒想到,卻變成了一棟廉價感極重的大樓(至少我的審美觀這樣覺得)。

原本看起來像是高檔石材的外牆,卻變成了塑膠味極重的耐刮假木材,原本灰色系的漂亮磁磚,卻變成了大便色,那種廉價產品專用的磁磚。原本看起來是高檔反光玻璃,也變成了出租套房陽台用的那種玻璃~。

整體看起來質感極差。看來在這種時期買預售產品,可能會遇到這樣的風險的機率極高。(建商大概都有在合約上註明有更換設計權利的條文,大概去吵也沒有用。)

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這位先生,在這五年來看了上千間房屋,看他在電視節目中講解,宛如都變成了房屋專家了,但卻遲遲沒下手購屋。如果他五年前在看第一間房屋的時候就下手買,即便它是爛房屋,他也會至少會賺30 %,多則一倍!

名嘴們都說買屋要看上百間,但...看那麼多間房屋真的有用嗎?其實在日本買房屋最重要的,不是房屋裡面,而是房屋外面的環境,地段的氛圍。你買這個房屋,其實是在買周邊的環境跟生活機能。不用太擔心房屋裡面,原因就是因為日本的房屋,規格幾乎就是這樣,如果你是買正常建商所蓋的房屋,也不太可能會有太誇張的瑕疵,就連偽造耐震基準的姉歯事件時,所興建的房屋,311地震時,無一倒塌。當然如果是像住友那種歪腰樓,結構上面出問題,這也不是一般肉眼可以看出來的,即使你看了上百間,也不會發現結構有問題(幸好日本大建商會賠)。

五年前在市面上流通的物件,比現在的好。就我看來,他錯失了很好的良機。無論是賺大錢的良機,還是買到好房屋的良機都錯失了。

PS:順道一提,我2013年進日本投資時,只看了三間,就買了。接下來的投資,很多都是「オーナーチェンジ(owner change)」,甚至連房屋都不能看,只能從地段跟外觀推敲。不過,就誠如我說,房屋裡面不是重點,外面才是。

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公示地價發表。全日本的平均地價,連續三年上漲,其實一點也不意外。畢竟這一類的統計,就是落後指標,觀察去年的市況,大概也知道今年的數據會是續漲。而今年比較特殊的,是連住宅用地都止跌回升了。當然,商業地的地王依然是「山野樂器銀座本店」,一平米5550萬日圓。

而今年,新聞中所提到的:蛋黃區,蛋白區的漲勢間歇,反而是蛋殼區開始落後補漲(沒錯,荒川區是蛋殼)日暮里車站周邊則是漲了6.2%。新聞是提到因為大規模的再開發(都更),使得周遭環境變優良,因此才提升了這個地區的房價以及人氣度。

但其實東京到處都是大規模開發,早已不是什麼特殊的題材,我個人認為,在開發這個因素只是區域房價上漲的其中一部分。除了這個因素加分外,購買層的購買力沒有提升,也是推升蛋殼房價的一個很重要的因素。也就是,這些購屋族群們,是在不得已的情況下(簡單說就是沒錢),被逼到蛋殼區,甚至蛋殼以外的意味還比較濃厚。如果你住得起蛋白,甚至蛋黃,我不認為有人會想要住蛋殼。

也就是,原本這種第一次取得的購屋層,購屋的總價約莫落在4000萬~6000萬日圓區間,這個價位在前兩年還買得起蛋白,但因為蛋白也已經漲了一波了,現在這樣的總價帶的購買層,只得往蛋殼移動,正巧這一帶重新再開發,房價也從拉抬到了兩年前的蛋白價,因此才下了購買這裡的購屋決策。至於這算不算是「蛋殼染白?」,這我現在也不能下結論,還是得仔細觀察往後區域上的發展。

蛋黃漲完蛋白漲,蛋白漲完蛋殼漲,蛋殼漲完呢?會有兩種劇本。一種是蛋黃再繼續漲。另一種則是「量縮價跌」。接下來會怎麼樣?我不知道。但下一任的日銀總裁似乎仍是黑田,勢必依樣延續一貫的量化寬鬆政策,低利率的環境無疑還會會持續好一陣子,接下來會怎麼走,請投資人自行判斷。

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超高層塔式住宅(タワーマンション),可以說是近幾年房市的票房保證。住在裡面就等於是彰顯了自己的身份地位,高樓層又有無敵景觀View,可以說是羨煞許多人。

實際有一份調查,針對住在超高層裡的女性,其滿意度如何。結果高達七成的受訪者表示非常滿意。但同時,又問這些受訪者,「想一輩子住在這裡嗎?」,居然出乎意料之外,僅有1.8%表示肯定。也就是說,「覺得住在這裡很滿意」,並不代表「願意一輩子住在這裡」。

根據調查,不想住一輩子的理由,主要是1.管理費用,修繕基金太高。2.鄰居多半都是因為節稅,而買來出租的。3.被拿來偷偷做民宿...。

也就是說,儘管大家都喜歡住在超高層,但大多數的人,都只是把它當作人生階段性的一個住宅而已,早晚會換屋的。換句話說,也就是這種產品的流動性會比較高。喜歡的人多,接手的力道就強。

也就是,如果你是買來投資,想要炒短賺差價的,超高層塔式住宅也許會是一個很好的選擇(但也要買對時機)。但如果你是想要買一個住得舒服的永住宅,可能就要選擇住宅區的低層宅或是透天厝。

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新聞:

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO27689740V00C18A3MM0000/?n_cid=SPTMG053

TiN:

中央區在50年代時,居住人口曾高達17萬人,但90年代地價高漲,導致東京都心沒人居住,人都被逼往郊區或近郊,讓整個東京都的人口,猶如一個甜甜圈一樣。這時的中央區,人口僅剩下約7萬人。

泡沫破裂後,都心地價下跌,因此政府放寬容積率,試圖要將人口再引回都心。也因此,中央區的人口,才又從1997年代的7萬多人,到了2018年又回到了約15萬人的水準。

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新聞:

日本將於六月實施新法例,規範民宿經營,包括限制出租日數。

例如很受旅客歡迎的東京新宿區,經營者只能在假日出租單位。

根據新法例,民宿一年最多只可出租 180 天,並須在單位外貼出標示,指明作民宿用途。經營者必須處理鄰居有關噪音等投訴,否則會被罰款。

新法例全國性實施,地方政府可按各地情況,實施額外限制。

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你能想像嗎?日本國土內,居然有高達410萬公頃(比整個九州還大)的土地,都被丟掉了,不知道所有者是誰!!

日本的少子化與高齡化,導致人口往大都市集中,而即使有祖傳的土地,等到這些長輩過世後,居然繼承人也都不想要繼承,就把土地丟在那裡讓它爛。原因是除了土地不值錢以外,繼承時,還要遺產稅,登記費用,管理老屋...成本等。土地價值甚至要比上述的費用都還低,因此也讓這些晚輩選擇在長輩過世後,不去辦理繼承登記(日本的登記制度不同於台灣,並非義務性),相當於把土地「丟掉」。

而這些「所有者不明的土地」,其實嚴重影響到了區域上的發展以及經濟成長。根據本期的「日経ビジネス(2018.03.19)」報導,像是文中提及的品川區這個區域,由於許多老舊的木造住宅密集,而其中又有8間找不到所有者,因此也不能擅自打掉做成公園,想要大規模的都市更新,也因為找不到所有權人而無法進行。

像是這樣為了不想繼承「負動產」,而直接將房產丟掉的行為,阻礙了經濟的發展,甚至有數據試算,這樣的機會損失可能高達六兆日圓。

日本人已經不再迷信土地神話,甚至對於「物品」的執著也越來越低,流行起了斷捨離。對於後代子孫而言,祖先留下來的不值錢的地方土地,也只是燙手山芋,只會想丟掉。預計像是這樣的所有者不明的土地,可能到了2040年時,面積會高達720萬公頃。這相當是一整個北海道的土地,都被日本人丟掉了。對比泡沫時代,光是整個東京都23區的土地價格就可以把美國國土全部買下的輝煌時代,真是格外諷刺。

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這位85歲的阿桑,號稱79歲考取宅建,現在開業年商五億日圓。她主要的策略,就是只收取「賣方仲介費」,不收取「買方仲介費」,讓更多的買方客人來找她。真的很善良,根本佛心來的。

等等!「買方免仲介費」的物件,真的好嗎?

我們來思考一個問題。業者,就是要賺錢。殺頭生意有人做,但賠本的生意沒人做。如果業者不向買方收取仲介費,那這業者的利益,就只能從「賣方」那裡獲得。

一般來說,仲介,又分成「買方仲介」跟「賣方仲介」。「買方仲介」的公司是找買方來買的,所以原則上,買方仲介只能跟買方收費,不能跟賣方收費。而「賣方仲介」則是去開發要賣屋的屋主的,因此賣方仲介在成交時,就是跟賣方收仲介費,無法跟買方收。

「買方仲介」向買方收錢

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答案是70層。

我們既定印象中的木造房,頂多就是個三層樓左右。不過日本老牌建商「住友林業」,打算在2041年以前,興建一棟木造建築,樓高高達350公尺,70層的超高層大樓。

據他們公司的預估,大概這一棟木造建築所需要使用的木材量,相當於8000間木造透天。當然,整棟大樓不完全是使用木材,會使用大約一成左右的鋼管,以期提高「耐震性」。

另外,一般而言,木造建築的耐用年限遠比鋼筋混凝土RC造的大樓差。但據他們公司的研究,在「耐久性」這一部分,他們有研發了特殊的塗料,可以讓沒有露在屋外的木材,使用年限高達200年。而「耐火性」這一部分,也以難燃木材來建造。

就目前所試算的建造成本,可能會比一般的大樓貴一倍,但如果順利解決了上述的「耐震性」、「耐久性」與「耐火性」這三個問題後,或許,以後的木造超高層會更耐用,更舒服,更環保,價值會比起一般的超高層更高也說不定。讓我們來拭目以待24年後的完工。

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最近這間公司所蓋的超小公寓,備受矚目。會有這樣的超狹小套房,無非就是為了要創造更高的投報率。
 

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日本似乎「房產老師」也越來越多,在市面上,也越來越多教你投資不動產的書籍。有些是打著自己是房市專家的招牌,專門幫建商寫置入性廣告。有些則是自己投資了不動產,賺了一些錢,變成了小有名氣的「上班族房東」,就開始舉辦收費講座,演講,教大家怎麼投資。但,這些人的話,能聽嗎?

「建商打手形」的房市專家,自己多半也都出了幾本房市著作。他們的文章,很明顯地,就是在幫建商寫置入性行銷。建商哪個區域有推案,他們就說那個區域好。建商在推哪種產品,就說那種產品好。即便那個地區是鳥不生蛋,他們也會把它形容得未來很有升值潛力。當然,不能說這樣的區域就一定沒有未來性,但畢竟「未來」,就只是賣你一個想像。究竟你腦袋所描繪的美好「未來」會不會實現,購買時,還是要自己多理性地客觀分析。

「上班族房東」型的投資專家,有些也出了一些書,他們告訴你,他們自己也是跟讀者各位一樣,只是一個普通的上班族。他們也告訴你,十年前買物件,然後收租穩定賺飽飽,轉賣後還賺了一筆差價。但是他們沒有告訴你,

1.十年前的貸款審核比現在嚴格很多,真正貸款下得來的,都是條件很好,對抗風險能力很高的人。雖然他們貸款了一億,但或許這貸款下得來,是因為他老爸的現金存款就有一億。

他們也沒有告訴你,

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以前台灣是全民投資客的時代時,房子只要蓋了,就賣得掉。就連面向不好,低樓層,採光極差,格局有問題的房間(以下簡稱「爛貨」),一樣可以熱銷完售。原因很簡單,買的人,並不是要買來住的,只是買來等增值賺差價而已。因此以前有些投資客,專門挑這種不好的房型來投資,因為取得成本較低。等到以後交屋要出售時,就可以比照其他較好的房型,來拉抬價格。有時候,這些不好的房型,其獲利空間甚至比好的房型更高。我記得我以前在台灣買預售屋時,代銷主任就是這麼催眠我的(幸好我當時很理智。)

那為什麼完工後,向投資客買進的人,願意用高價來買入比較差的房型呢?因為中古市場不同於新屋市場,同一個社區同時間拿出來銷售的戶數有限,並不像預售時,整棟社區的數十間房型都可以任你選。而且其實,當時會去向投資客接爛貨的人,也是期待房價增值而買進的,其實也不是很Care房子到底好不好住。自然這些爛貨就有辦法在市場上銷售掉。

許多台灣人投資房地產時,就是因為這樣的觀念,來買東京屋時,將這樣的觀念移植到了東京,專挑較差的房型投資。不過很諷刺地,等到這些台灣投資客這一兩年要賣的時候,市場上的潛在買方,就只剩自住客。自住客總是對房子特別的挑,因為他們是要買住得舒服的房子。因此,這些想要賣爛貨的台灣屋主,就面臨到了「想要獲利(30%)賣,也賣不掉」的窘境,因為人家連去看也不去看。(幸好現在房價在漲,小賺(5%)或平轉幾乎都還是可以全身而退)

記得我當初在賣房時,我的房間面向有富士山景跟遼闊的眺望。同一時間,我兩層樓樓上,另一個沒有景觀的房型,也在銷售。大小幾乎一模一樣的兩間房,我開價9980萬,但另一間沒景觀的房型開價8000萬。價差將近兩千萬日圓。到最後,我詢問來買我房子的人,為什麼不去買那間便宜的?對方只回答說「我就是想要買有View的」。到最後,我以9500萬成交,那間8000萬的,又多賣了好幾個月,才以7680萬成交。
(※註:我的取得成本較高,但只是高個3百萬,沒有像成交時差到2千萬)

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目黑透天厝,2012年買時1.85億,現在2018年估價額2.6億,可說是賺很大。也就是說,買的時機,正好是低檔,又剛好踫上目黑車站大規模開發,在環境形塑價格之下,房價漲了7500萬。很多日本人買屋賺錢,都是因為剛好碰到對的時機,買到對的地點。可見時機跟地點的重要.....
 

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新聞:

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/28240

TiN:

每個產品的等級不同,租金自然也不同。並不是說套房的均價為1萬塊,2.5萬就是被騙。前者很可能只是普通的中古套房,但後者可能是全新,並且有飯店型管理,美輪美奐裝潢的套房。

我記得我以前住的超高層,隔壁有一棟更高等級的超高層。一樣的大小,我們社區只能租到日幣30萬,但隔壁那棟全部是玻璃帷幕打造,市內設備新穎的超高層,一樣的大小就要價日幣50萬,而且入住率還挺高的。因此衡量投資物件租金時,必須要加上這些考量,才能準確判斷合理租金。不要因為隔壁租了50萬,你就幻想你家也可以租到50萬。

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新聞:

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000078292&p=1

TiN:

其實未來的台灣會怎麼樣,看看日本就有跡可循了。專家們說高齡化,少子化,空屋多,將來台灣的房市必定死。但看看日本,這些都是現在式,甚至日本還號稱820萬戶空屋。

既然空屋這麼多,那不就代表大家都有房住嗎?其實抽絲剝繭看下去,你就知道,這些空屋不是在沒人的鄉下地方,就是一些大家看了就不想要住的老舊破透天。東京都心的房價,還是高高掛。也就是,這820萬戶的空屋,其實是有很大的比例,都是屬於不實用的房子,沒人想住,它當然會空在那裡。

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日本這幾年觀光客人數呈倍數成長,短短幾年從一千多萬人直逼三千萬人,這也造成了前幾年的「爆買」風潮。
 

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