目前分類:⬛︎東京買房⬛︎ (Real Estate) (219)

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  東京的房價,「西高東低」,這已經是市場的鐵律。以東京車站為中心點,相同的距離,西邊的房價就是比東邊的房價高出許多。也就是因為這樣,許多房市專家認為,在東邊的交通建設日益完善,大規模的再開發計畫,會使東西兩邊的格差解消,東邊的房價將會急起直追西邊的房價。

  東西兩邊的房價,會不會因此而「軸線翻轉」?我個人認為「不可能」。東邊與西邊的房價,之所以會造成這麼大的格差,是長期歷史演變的結果,除了後天建設的條件以外,先天的條件以及都市計畫政策因素,也使得軸線翻轉近乎不可能。

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①首先,為什麼東邊與西邊,會有這麼大的格差?原因就在於「地勢」。東京西邊屬於高台地形,武藏野台地,地盤相對穩定。但西邊屬於低地,且土壤液化的可能性高,因此自古以來,有錢人以及達官顯貴就住在西邊。在東京,要形成高級住宅區的首要條件,就是要位處「高台」。因為日本自古以來地震多,有錢人為了自身的安危,以及良好的高台眺望,會選擇居住於高台地區。即使同樣是位於西邊,也會因為高台跟低窪地,有著很明顯的房價落差。

  舉例來說,你在東京會發現一個很有趣的現象,就是許多地區,他的下坡低窪地區跟上坡高台地區,只是走路四、五分鐘的差距,但環境就是差個十萬八千里。例如北品川一帶,以山手線的軌道為界線,左邊是高台地形,右邊是低地。左邊的高台為御殿山,也就是傳統的城南五山高級住宅區,周邊盡是豪宅,但過了鐵軌走路四、五分鐘到了北品川,新馬場,環境就...。

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 我家的臥室,剛好是邊間,西邊跟南邊各有一個窗戶。每當我站在臥室中央時,總有一個感覺,就是覺得,疑?怎麼很像這間房間浮在半空中?我又不是沒有住過邊間的房間,怎麼這間房屋會讓我有這種感覺呢?突然,我反應過來了,因為角落沒有一般大樓產品應該要有的「柱」,所以看起來才覺得很像是一個浮在半空中的盒子。


  哇,我的媽呀,房子沒有「柱」還得了!趕快去把房屋的平面圖拿出來看,看看「樑」跟「柱」到底規劃在哪裡,這麼神奇!結果,居然社區沒有「樑」,也沒有「柱」。這時我突然反應過來,喔~原來我家是「壁式結構」的房子,也難怪沒有梁與柱。

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各位很抱歉,這幾個月因為很忙,沒什麼時間寫文章,因此房市期刊也一延再延。剛好劉小姐又發文講說日本房市即將崩盤,這一篇,就來看看她的觀點,同時也了解一下目前的市況吧。

 

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①劉在標題寫:「蓋那麼多」

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此書為一級建築士碓井民朗所寫的書。作者擁有四十年以上的設計大樓的經驗,最早第一版為2006年出版。過了十年,再度修訂再版。內容從56個購屋重點當中,教你怎麼判斷一間房子是否為好屋,究竟蓋屋的建商是三流建商還是一流建商。尤其是近期日本連續好幾間大建商,都爆出了蓋的房屋有瑕疵,這更說明了大品牌,不一定就等於是一流建商。作為購屋的消費者,有必要了解其中的知識,才不會被建商耍得團團轉。除了建商的販賣價格跟販賣手法外,本書也從建築物的構造面、整體社區的規劃面、房屋本身的格局以及裝潢面等等,為您詳細介紹只有業內人士才會知道的詳細要點。想在日本置產購屋的你,不可不讀。

 

作者在第一章就提及,三流的開發商,在規劃產品時,總是想盡辦法要把容積率發揮到淋漓盡致,即使會因此蓋出很多格局不好的戶型,他們也不在乎。因為他們總是以總銷售面積為取向,不管事後住戶是否住得舒服。但好的一流開發商,會寧願犧牲掉10%以上的容積率,來確保整體社區規劃,在房型上盡量有好用的格局以及採光。而作者也觀察到,為了把容積率發揮到淋漓盡致的建商,往往產品銷售不如預期,到最後只好不得不降價。但注重整體規劃,寧願犧牲容積的建商,反而可以在房屋完工之前就幾乎銷售完畢。

 

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投資不動產,是不是只要按照房仲業者所公布的人氣城市排行榜來買,就一定沒錯呢?這排行榜,可能沒那麼單純喔。

每年到了一至三月的租屋旺季,總是會有許多網路文章,或者電視節目在報導今年的人氣城市排行榜。而且這樣的排行榜調查,往往不只一個,似乎各家不同的不動產業者都會提出自家的版本。

往年,幾乎都是「吉祥寺(きちじょうじ)」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。但似乎近幾年稍稍有變化。近年最常入榜的,大概就是武藏小杉、目黑以及惠比壽之類的。最近由日本Yahoo!不動產所做的2016年的前十名,依序分別為:池袋、武藏小杉、荻窪、新宿、吉祥寺、渋谷、中野、恵比寿、中目黒、高円寺。

其實,你若仔細看一下這個人氣城市排行榜,你就會發覺,其實這些地區似乎都不是我們所認知的高級住宅區。榜上不見松濤、麻布、広尾、青山、白金台...。因此大概也知道,這樣的排行榜,問卷的對象多半都是問「出租族」。而且這些出租族,很多都是「正在找出租房子的階段」而已,也就是他們並不是真正住過池袋,才認為池袋是個好地方。會想要住在中目黑,或許就只是因為去逛街的時候,或者是去賞櫻花的時候,覺得街道看起來很時尚,住在這裡似乎自己就會變成名媛貴婦一般。又或者,這個調查根本就只是仲介公司「做」出來的。有可能因為這間公司,有許多案件,要在這些地方出租,為了炒高知名度,刻意發布這樣的調查結果。如果你去問真正要買房子的人,或許會得到完全不一樣的答案。

但,這種調查就真的一點都不可相信嗎?倒也不是。也就是如果你的目的是要收租,或許出租型的1R, 1K小宅,在這裡會不錯,收租穩定也說不定。但如果你是在適合1K套房的地點買家庭房,可能不見得好租,也有可能將來賣不掉。因為養小孩的家庭,應該不想要住在池袋這種雜亂的環境當中。可能要住在離池袋車站有一段距離的目白,才是永住的環境。

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各位朋友不好意思,由於最近忙搬家,因此2月號的房市月刊遲遲尚未完成,請再等我個幾天。今天,先將本月的「讀書新得」部分PO出來,內容就是研讀東洋經濟以及週刊ダイヤモンド的內容,來看看是否內容有如某唱衰日本房產者所寫的內容一樣。

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由於最近又有人只到書店去看封面,不買雜誌不讀內容,就直接斷定日本兩大財經雜誌唱衰東京房地產。真的是這樣嗎?由於我長期訂閱「週刊東洋経済」以及「週刊ダイヤモンド」(鑽石),因此2017.01.28以及2017.02.04這兩期的內容早已閱讀完畢。基本上,年初到三月這段期間本來就是日本房市的繁忙期,週刊會做類似的專題也不奇怪,而且也幾乎年年都有,因此並不像某人說的「不約而同」。這次的「讀書新得」專欄,我們就來看看這兩本被點名的雜誌內容寫些什麼吧。至於那位唱衰日本房地產的人的文章的其他論調,了無新意,跟一、兩年前的內容一模一樣,我就不再浪費自己寶貴的時間去回應這種無聊的論點。想了解詳情的朋友,請自己去部落格點選舊文章即可。

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首先,我們先來看看週刊東洋經濟2017.01.28號的內容究竟寫些什麼。雖然內容的確有提到自己的房子資產價值不保,但一開始就提到是埼玉縣等東京近郊,而且主要是木造透天,以及供給過剩的灣岸地區,這些地區跟產品一直都是我叫各位朋友不要去買的。但雜誌卻有在P66做出了房價維持以及房價暴跌的資產圖表。調查就提及,大江戶線的清澄白河,以及東急東橫線的學藝大學,京葉線的新浦安等站,甚至比起30年前的新屋時期,現在變成中古屋後的價格反而比較高。另外,圖表中也提及JR山手線的五反田、目黑、惠比壽等車站,十年中古屋各有121.3%、140.8%以及128.2%的漲幅。因此只要選對地點,房價不跌反漲,並非買屋一定跌價。這個道理相信去問美國總統川普先生,他一定會非常同意,就如同他的名言,Location, Location, location一樣。

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你喜歡年輕的都會風格鬧區生活,還是安靜的住宅區?兩種截然不同的身活型態,答案恐怕見仁見智。

 

自住型的大樓產品,最極端的兩個例子,莫過於「低層住宅」與「超高層塔式住宅」了。兩者可說是個性截然不同,喜歡哪種可以說是見仁見智。


  前者之所以會蓋成「低層住宅」,就是因為那塊土地有非常嚴格的限建,只可以蓋低樓層,且不能當作獨立店面使用。此外,建蔽率也規定不能蓋太滿,只能蓋到土地的50~60%左右,容積率也是不高,也因此,「低層住宅」除非基地非常大(都心不可能),不然多半都是屬於中小規模的產品,戶數頂多20~60戶左右。

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此書為日本住宅記者榊淳司所寫的新書。內容說明了日本不動產的真實,以及日本人因為對於不動產不了解,導致買到讓自己資產嚴重下滑的房屋。
作者在前言,舉了兩位因為房子選擇,而到最後人生結局大不同的例子。這兩人都是35年前在都心上班的同年齡上班族,也在同時期都買了自己的房,價位都是4000萬日圓。只不過,前者買在東京都心,後者買在千葉縣的大規模造鎮新城。時至今日,兩人已經上了年紀,打算住進養老機構,因此把房子拿出來賣。結果前者賣了3200萬日圓,後者只賣了800萬日圓。這點,道出了即使是大規模的造鎮,即使有鐵路線,只要地點不對,資產價值就不保。

 

就有如前述,作者在自己的書籍中的第四章,提及了雖然房子本身的建造品質,以及設備、公共設施等會為房子加分,但加分的幅度頂多就是一成上下。一間房子的價格格差,有九成是因為地點要素。也就是整間房子的價值,端看其地點。

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中古屋能不能殺價,端看屋主個人的情況。缺錢的屋主可以讓你砍兩成,有錢的屋主可是一毛都不讓你砍。清楚屋主的屬性,可以讓你省很大!

 

  日本的新成屋市場跟中古屋市場,是兩個截然不同的市場。新成屋是由建商發售,而且量體龐大,一次就好幾十戶,甚至好幾百戶。而因為同時好幾戶在賣,因此也沒有那種就非得買這一戶不可的情況。可以買樓上,或買樓下,或買不同方位甚至不同格局。也就是因為有很多選擇,所以建商在定價時,會有一個基準戶,然後再依照其個別房型、景觀、樓層等差異,再上下調整販售價差,而且建商蓋房子的目的就是要賣房子,因此沒有那種「反正不賣也無所謂」的心態。


  但中古屋可就不同了。中古屋,就是屋主委託仲介拿出來銷售的。有可能整個社區上百戶,就只有兩到三戶,甚至有些好社區,只有一戶拿出來賣。也就是不同於新成屋,中古屋市場上,你可能沒有其他上下左右的房型可以挑選。而在房價的定價上,也是看個別屋主自己的認知。

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  今年,對於專營外國人買日本不動產的業者,恐怕都過得不是很好。除了日圓匯率一直漲以外,房價也一直漲,而且沒貨賣(詳見舊文)。也因此,我也耳聞許多較小型的業者都撐不下去,撤出了市場,就連某老大哥不動產在台灣的辦公室都收了起來,其實是讓我有點嚇了一跳。但,因為日圓最近走弱,似乎在2016年的年底,有機會大開紅盤。

 日圓這幾天狂貶,今天兌台幣再現0.27字頭。也因此,最近這幾天,我們公司接了好多通確認物件的電話。在我仔細詢問一下欲看屋的客戶屬性後,才發現幾乎清一色都是外國人(我覺得應該都是華人系的)。而本FB專頁、以及我的部落格的購屋文章,這幾天點閱也特別熱,似乎外國人的買盤回來了。但,其實就怕會不會只有「詢問度熱」,是不是能連帶拉抬成交量,恐怕還有待觀察。

  「如果我現在想要趁日幣低檔來買東京不動產,可以嗎?」最近我常被問這個問題。嗯...我的答案是,沒有所謂的可不可以。投資要做足功課,且要對自己的投資負責。但,現在購買東京屋,可能有一些要注意的地方。我不會講明是哪個案子,我也不會講明是哪些地點,以免被告。因此就算你問我是哪個案子哪個建商,我也不會回覆你。錢是你自己的,賺也是你賺,賠也是你賠。雖然這有點像置入性行銷,但建議你,在下手前,先把我的書《東京買房最強攻略》讀完,再決定也不遲,至少可以幫你閃掉很多地雷。(http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001

  這篇,就目前的市場,我要提醒投資人,要特別注意下面三點。

1.地點:

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  我們總覺得,自住換屋,與房價漲跌無關。房價高漲時,雖然買一間新的房屋會變貴,但只要高價賣掉舊屋,買貴換貴,並非難事。而房價下跌時,雖然自己的房子賣不了好價錢,但買新的也便宜。但果真如此嗎?本篇以自住客的觀點,從「先買後賣or先賣後買」、「賣小換大or賣大換小」、「賣蛋白買蛋黃or賣蛋黃買蛋白」等三個角度,來探討一下,如果你是東京的自住客,現在換屋會面臨什麼樣的問題。

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  首先,先來講講東京目前的房屋市場。

  建商發售的新成屋,大約比起三年前漲價了30%~40%,但品質或者規模,卻遠不如三年前的產品。三年前,市面上有許多好地點的大型、高級建案;但現在,連許多大建商都開始蓋起地點較差,規模不大的產品。原因就在於房價地價上漲。

  房市的景氣循環,上一波在2008年達到高峰。許多建商並沒有預期到會發生百年難得一見的金融海嘯,因此大家都以為,日本從90年代開始的房市空頭,即將從2006起開始一路起飛。一般來講,房市循環大約七年,而上一波從90年代到2000年初,走了十多個年頭,因此大家都不認為東京的房市,會只走兩年多頭就面臨反轉。因此,當時許多建商仍然積極買地,興建高檔產品,因為房地產上漲時,高級產品一定會熱銷(就像台灣之前豪宅很熱一樣)。

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  日本的八卦雜誌作家也好,台灣旅日的某些人也罷,總是期待東京房價的大崩盤。因為這些人總是在低檔的時候因為無知及恐懼沒進場,等房價變高後,才來期望房價能夠暴跌。今年再一個月就要結束了,新任的美國總統也已經出爐,脫歐風暴的陰影似乎暫歇,許多情勢也漸漸明朗。這篇,就讓我們稍微來探討一下,為什麼我認為「東京都心的不動產,短期內沒有任何下跌可能性」的理由吧。

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第一點:匯率問題

  眾所皆知,川普當選後,他的經濟政策受到市場的青睞,美國股市漲翻天,而這一兩天,受到美國公布的耐久財受注高於市場預期,以及失業率改善等經濟指標數據鼓舞,更讓美金美股狂漲,日圓狂跌至本篇執筆時的112.6 。我在舊PO文,一再強調,日圓匯率會左右都心房屋的價格。日圓下跌,正好讓日本進口建築費上漲,墊高了建商的成本,間接反映在新屋的售價上,新屋上漲,也會連帶拉抬中古屋的價格。

  此外,東京都心精華區的房屋,屬於國際買盤市場。日圓下跌,對於外資等購買日本不動產更是等於這幾天就打了九折的優惠,因此,日圓越是跌,房價越沒有下跌的空間。

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  川普當選,或許對於日本不動產的影響有限。如果有,應該就是「匯率」因素。

  日本房市,受到匯率波動而影響的層面甚廣。匯率的高低除了影響外資投資不動產的意願外,進口原物料也決定了房屋造價的成本。同時,日圓升值代表市場不好的避險模式,經濟差,自然影響房屋的購買意願,同時,日股下跌,則是會讓投資者來賣房救股,無形中為不動產市場帶來賣壓。而日圓貶值則是相反,代表資金投資意願強烈,房市自然會受到股市等金融市場的鼓舞,也開始活絡。

  原本川普的當選,被市場解讀為核爆彈,因此開票當天,日圓才會急漲,股市才會急跌。若按照原本市場的想法,日圓就會這樣一直漲下去,股票就這樣一直跌下去。如果是這樣的走勢,這篇文章下結論就簡單多了,就可以直接說:「日本不動產危險了」。當全球進入避險模式,日圓高漲,日本的不動產別想有起色。但似乎情勢一反預期,在川普發表就職演說後,市場心態整個改觀,認為川普的基礎建設政策,有機會帶動美國經濟的發展,因此選後隔天開盤,各國股價應聲齊漲,日圓硬是從高點101圓暴跌至今日的108圓。可見市場認為川普的政策有可能會為美國帶來正面的效益。

  但,對美國經濟好,不見得就對日本好。川普明言只管美國,不管其他國家。對於日本而言,最傷的,應該就是美國可能退出TPP,甚至揚言叫日本自己出美軍的錢,自己去發展核武...這對財政吃緊的日本而言,無疑是一大的利空。但,川普也曾說過要把升息牛步的葉倫給fire掉,也就是說,基本上接下來美國升息的機率大增。美國升息,代表美元看漲,日圓看跌,這對一直想要用貨幣政策壓低日圓的安倍經濟學來說,則是一大利多,當然日圓跌,就像冒頭提及一樣,對東京不動產是有正面的助益。

  像是這樣多空夾雜,往後金融市場可能也會隨著川普每走一步,屢屢劇烈震盪,日圓也會高高低低,(看來今後賺波段財的機會不少)。但就目前為止,實在很難看出川普的當選,對於日本的不動產市場會有怎樣的影響。JLL日本リサーチ事業部長赤城氏,就認為「若美國政策奏功,美國經濟走揚,日圓貶值,對於日本企業有正面的助益。屆時可望喚起日本企業對於設備及商辦的投資。雖然未來不確定性很高,但對於川普的當選,採取歡迎的態度。」

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  各位有在看我部落格的朋友,應該知道我最近都在遊山玩水,很少寫不動產相關的事。因為,其實真的最近的市場沒什麼好寫的。而旅行告一段落後,無意間又發現了劉黎兒小姐的日本不動產新文章:「數字告訴你,日本房產泡沫大崩盤全面開始了」(http://www.peoplenews.tw/news/f16c5f3e-bfc6-4ca2-abad-3be55c66af92)。

  嗯...應該這樣說,我的立場從來不是去打臉劉小姐的文章,因為劉小姐的文章有些部分,的確都是事實。不,應該說,反倒是她這篇新文章,讓我覺得,她似乎是不是有在follow我的部落格。像是她說的「華人投資最多的塔樓大廈開始了,許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售」,正好呼應了我10月22日的發文【超高層林立的兩大熱區「武藏小杉」與「晴海」的現在...】;她說的「現在日本國稅局已經要修稅法,加重高層稅金,因此原本價格就偏高不合理的塔樓大廈就開始崩盤了」,正好呼應了我10月25日的發文【超高層塔式住宅稅改,可能導致高樓層價位下修】。之前在我8月20日寫【享受人生!別墅溫泉宅能買嗎】之後,她就在9月20日PO出了「小心,你買的休閒地的房產,連10萬日圓也脫手不了」(http://www.peoplenews.tw/news/e765bafb-d18d-43a9-9502-68784252037c),讓我甚感光榮,難得頻率同步...

  但,東京的房地產市場真的有如她講的,岌岌可危嗎?我記得她曾在2015年中的文章「再忍一下,房產泡沫快破了」(http://www.peoplenews.tw/news/d7518106-f6d7-4e8d-964a-6a3bf0ac5652)就說2015年夏天就會崩盤,但...現在都2016年快過完了,怎麼房價還是高高掛呢?是也對拉,空久了,總有一天會對的。東京的房價總有一天會下來,只不過,我認為不會在2年內發生。

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1.先來談談她講的「日本房產已經開始大緊縮,大崩盤了,資產價格暴跌」、「許多的數字顯示日本房產泡沫已經開始大舉崩潰了」這段吧。

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超高層塔式住宅,越高樓層,販售價格越貴。但在稅制上,評價時並無以樓層高低來區分稅金輕重。只要室內面積一樣,高樓層的固定資產稅等費用與低樓層是相同的。

日本因為前年的稅改,使得許多遺產稅節稅族,利用此一漏洞來進行節稅(詳見「東京買房最強攻略6-6, 10-5兩節」) 。http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001

就因為超高層塔式住宅的高樓層有絕大的節稅效果,使得現在許多不肖業者(包含大建商與大型房仲),故意哄抬價格至原本售價的7~8成。例如原本建商販售的1.1億元戶數,近期就刻意透過合作仲介業者,哄抬至1.9億。例如低樓層105平米2.7億(單價257萬),但高樓層234平米卻開15億(單價641萬),單價甚至是2.5倍....等。目的就是要賣給這些錢多,且快葛屁的老人。而事實上還真的有些例子順利成交。

而今,日本政府研擬稅改,讓越高樓層的稅金越高(同時研擬降低低樓層的稅金),符合他的實際行情,因此今後「超高層節稅」的功能將有可能消失。或許被建商及不肖業者哄抬上去的價格,會因此打回原形也說不定。

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  如果說東京超高層林立的房市熱區是哪裡,那就屬於中央區的晴海,以及神奈川的武藏小杉了。如果問一般的朋友,哪裡比較保值,台灣人的直覺大概是「東京都中央區的晴海」遠勝於「神奈川縣川崎市的武藏小杉」了。這兩區的超高層,幾乎都接近完工,那...現在這兩的房市熱區的現況如何呢?這篇我們就來推敲一下其中的眉角。

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  先來介紹一下這兩的地方好了。晴海,之所以最近會火熱,原因就在於奧運話題的選手村,因此奧運一決定後,這裡的房市就跟著火紅起來。那武藏小杉呢?那裡原本是工廠,但自從工廠遷移後,各大建商就開始大規模開發,同時又因為JR橫須賀線設立新站,因此這裡的交通便利度提升不少。

不動產要上漲,基本上有兩種原因。對,就是「人」與「錢」。前者的「人」,就是有剛性需求,實際居住者來居住,人口增多,就會使這個地方的房價,地價上漲。而另一個原因,就是「錢」。一個地方,即使沒有人口成長,沒有太多的建設改善,還是因為「錢」的流入,而使得地價跟房價上漲。也就是當日銀開啟了大規模的量化寬鬆政策,「錢」一定會多到滿出來,跑去某些有話題性的地區的不動產,就算那裡沒有「人」。

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  日本的建商很多,除了大家都聽過的三菱地所,三井不動產,住友不動產,野村...等以外,也有許多名聲不是這麼響亮的二、三線建商。為什麼日本的建商這麼多?因為其實只要你有錢(或者你找得到錢),要當建商的門檻其實很低。只要有錢,拿個宅建的證照(或者請個有宅建證照的人),誰都可以去買塊建地,請設計事務所設計後,在找營造商來興建。而且其實因為房產這種東西,無法進口,所以不太會有跨國大企業近來與日本人競爭。當然,就是因為門檻不太高,所以早期也是有許多缺陷住宅的醜聞發生。而其實在金融海嘯時,倒掉了蠻多體質不怎麼健全的建商,以至於現在大部分的住宅產品,還是由大建商來開發,分售。當然,每間公司的文化,每間公司規劃的產品都有所不同,這一篇,我們就大略來認識一下日本的建商吧。

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  講到日本的建商,其出生大概可以分成「財閥系列」、「電鐵系列」、「金融・商社系列」、以及「獨立系列」的。

  所謂的「財閥系列」,就類似我們台灣那種家族企業,一直同族支配,越來越壯大的企業。且這些企業都是多角度事業經營的,因此規模很大。直到戰後財閥解體後,才演變成現在的企業,不再由家族壟斷。財閥系列的建商,有「三井財閥」的「三井不動產」、「住友財閥」的「住友不動產」、「三菱財閥」的「三菱地所不動產」、「安田財閥」的「東京建物」等。

  而「電鐵系列」的,則是鐵道公司,順便來做不動產開發,把他們自家鐵路通過的站,附近大規模開發,讓生活機能完善,如「東急電鐵」的「東急不動產」,「小田急」的「小田急不動產」,關西地方更是有「阪急不動產」、「近鐵不動產」等。

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  在進入今天的本題時,先讓我繞路一下,講一下市場,以及台灣客人殺價的故事。

  台灣的房市聽說最近慘兮兮,就連蛋黃區的房價都可以下挫將近20%左右,甚至聽說板橋還出現了預售屋比中古屋便宜的奇怪現象。也就是說,在台灣買房,尤其是現在房市反轉的階段,「今天的市價,是明天的天價」,所以一定不能不殺價。

  東京呢,情況就跟台灣不太一樣了。雖然東京現在房價來到了相對高點,但看看現在日銀的寬鬆政策,以及建商直接從源頭管控住供給量,我們大概就可以推測,短期內,東京都心的房價,大概也沒什麼下修的理由。雖然目前東京也是有很多中古屋,屋主也都開高價,不過這些人本來就是想賺錢賺瘋了,開價高於市場行情,賣不掉,當然就只好一路往下降價。

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  日本的房屋交易市場,本來就不是像台灣這樣,有開價砍三成的習慣,真正要買屋的日本人,他心裡的盤算跟台灣人的想法不太一樣的。台灣人的想法是:「殺殺看,買屋沒有不殺價的」,但日本人買方的心理,卻會認為:「屋主就是想要賣這個價,反正高於行情,所以我也不用去看了」。因此這些開高價的屋主,最後的結果是,連去看屋的人都沒有,只好一直降價。

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  最近有一部日劇很夯,叫「家売るオンナ」,台灣翻譯成「房仲女王」。對,就是北川景子領銜主演的,賣房子的故事。裡面將日本的房仲業演得唯妙唯俏,許多情節都是(曾經)真實發生在日本房仲業裡面的。例如:叫部下「預約到客人之前不准回家」、「把電話聽筒用膠帶綁在耳朵,一直打電話,直到約到看屋客人」、以及「做三明治夾心人,在車站前站崗攬客(台灣是用舉牌的)」...等。且裡面的劇情以及售屋手法也都是實際房仲人員會使用的招數。例如:「用手機APP製造假來電,說有別組客戶要下斡旋,讓客戶心急快下單」、「開車要走巷弄小路,以取得客人信賴」、以及「將缺點(墳墓)說成優點(永遠不會有高樓遮蔽)」...等。

  我還耳聞不動產同業朋友說,老闆交代每個人星期三都要看這部日劇,然後寫心得報告...^^。

  就因為這主題跟我的工作息息相關,原本不看日劇的我,居然也追起了這短短只有十集的日劇。

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  記得其中有一集(第六話),就是在講杉並區的透天豪宅,一間只賣1000萬日圓的凶宅的故事。在劇中,他們稱這叫做「心理的瑕疵物件」,意思就是說物件本身「物理上」沒瑕疵,但「心理上」有瑕疵。就是曾經發生過兇殺,死人,火災...等,正常人住了會覺得毛毛的物件。像是這樣的物件,在物件資料圖面上,都會打上「告知事項あり」(有必須告知的事項),因為業者在賣這樣的物件時,業法有規定一定要告知。所以你會看到劇中的三軒家主任,對於前來看屋的客人,都將殺人事故的經過,描述地栩栩如生。因此下次你如果看到一個物件出奇地便宜,不妨看看備註欄,有沒有寫這樣的字眼。

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  很久沒有PO文了,一方面忙,一方面其實沒梗了,不知道要寫什麼,看來下次可以來試一試FB的直播功能,跟大家互動。今天,就拿2013年,也就是三年前的「格局圖大解密」(http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/260204033),來寫一下補完版吧。

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  常看日本房子的朋友應該有發現,日本的房子,格局大概就是那幾種。如果是小套房的產品,最常看到的就是圖一「羊羹の輪切り」這種格局,翻成國語就是「切羊羹式」的格局。會有這樣的格局,是跟「日本人喜歡朝南的房屋」,以及「容積率計算」兩點有關。在日本,無論是出租房還是出售房,建商都會盡量把陽台部分開在朝南,因此很多建案,如果基地的形狀允許,多半都會變成這樣全部朝南,或者大部分朝南的房間,而沒有朝北的房間,因為這樣比較好租好賣。

  除此之外,還有另外一個原因,就是容積率的計算。今天如果一棟大樓,建商把公共走道做在室外,則就可以不用算入容積率,換句話說,就是建商就可以多蓋一點面積來賣,但如果像台灣這樣,把公共走道做在室內的話,雖然不會淋到雨,但就要算入容積率了,這就會使得建商可以賺錢的面積就又變少了。所以今天如果你要看一個建商,是良心建商,還是比較愛錢的建商,多少可以從這一點規劃上看出來。

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