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 由北川景子領銜主演的「房仲女王」,故事講述日本房仲如何賣房的故事,在2016年捲起一陣熱潮,過了三年又強勢回歸,推出續集。第二季的第二話,找來了日本老牌女演員「泉ピン子」來飾演居住在網咖的有錢老太太。「泉ピン子」相信台灣的觀眾朋友不陌生,牠就是以前飾演那個很可憐被虐待的「阿信」她媽媽。

 

這集,講述房仲女王三軒家(北川景子)先是把老公的戶頭存款,全部提領一空,把網咖整間買下來,再轉賣給老太太大賺600萬日圓的故事。然後轉賣這件事,似乎房像是在買菜一樣,全部的流程都在一天之內就完成。

 

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  常常有朋友問我說:「TiN,我看中一個案子,這個案子的合理價應該是多少?」。我有時候遇到這種問題都不知道怎麼回答。因為,即便知道「合理價」是多少,你也不見得就有辦法用「合理價」買到。嗯我應該換個描述的方式,應該說「成交價」,不見得「合理」,因此有時候會有「買貴了」、「賣便宜了」,或者是整個區域「漲過頭」或「跌過頭」的局面。

 

  至於有沒有辦法計算出「合理價」?當然可以。估價師就很會計算「合理價」。但「成交價」是多少?這又是另一回事了。我記得以前曾經有某公司要標某塊法拍的土地來蓋大樓,找了估價師來估價,結果估出來的市值是6億日圓。到最後多少錢成交?據說是17億,整整差了快三倍!

 

  估價師是笨蛋嗎?不是的。估價師一定是有所本,參考了許多數據,例如工示地價、土地容積,以及出租時的租金行情來預估土地價值。但到最後為什麼成交價會差這麼多?其實這個案子,據了解有很大的原因,是因為日本目前旅館嚴重不足。如果將這塊地拿來蓋旅館,收益性將會非常高,而且很有可能住房率也可以高達九成多。也就是說:標17億的業者,本身以「未來」收益的角度,來評估這塊土地的價值。而估價師,則是以「過去」的指標(公示地價為落後指標),來衡量這塊地的價值,當然就會產生這麼大的落差。

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  記得我2013年剛轉戰東京投資房地產時,第一個要買的產品,不是投資型產品,而是要買自己住的兩房以上的產品。當時我看了很多大建商的房子,這些建案給我的感想就是:「日本的房子蓋得真棒!」。不只大廳氣派,公設豪華,甚至有些高級的產品,甚至還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。甚至有些超高層塔式住宅的產品,還在40幾層樓高的房間內,有私人的露天按摩浴缸。當時,就以為東京的房屋就是這樣的高品質,也以為以後推出的產品,也都會是這樣的高品質。

 

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  2014年、2015年,雖然也陸陸續續有幾個很有看頭的個案推出,但隨著房價上漲,這些個案開價也都越來越高。2017年過後,不知道各位有沒有發現到一個現象,就是大部分的自住型產品的新成屋,品質都越來越差?

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  台灣公投結果出爐,挺同陣營大敗,於是網路上開始出現了一堆想要離開鬼島,移居日本的聲浪。甚至有傳聞說,若在日本成立公司,然後以公司名義購買不動產來出租,就可以辦理經營管理簽證,輕鬆移居。

 

 哇!有這麼好?沒錯。辦理日本經營管理簽證的門檻不高,只要資本額500萬日圓(可動用於公司營運)並設立法人即可。但,門檻不高,並不代表你簽證一定下得來。所謂的「經營管理」,就是你要來日本「創業」。入國管理局並不是笨蛋,你的事業計畫書如果不夠縝密,簽證不見得下得來。而且入國管理局對於簽證核發的認定,有時候鬆,有時候嚴格,端看申請時政府的政策。像是最近,入國管理局就開始緊縮了留學簽證的發放,目的就是為了防堵想要藉由留學簽證來日本「假留學、真打工」的有心人士。

 

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  有在日本看房經驗的朋友,應該多多少少都聽過所謂的「非公開物件」。在路邊拿的傳單,或者是到房仲店時,仲介介紹物件給你時,也都跟你講說這是「非公開物件」,只有這邊才有喔之類的。

 

  疑?奇怪,你不是都「公然」在路邊發傳單了,為什麼DM上面還寫「非公開物件」?到底什麼是「非公開物件」呢?其實,業法規定,只要賣方的房仲接進「專任」或「專屬專任」約的委售物件,就必須有義務將物件資訊刊登於全國仲介都看得到的連賣系統(REINS)裡面。當買方的仲介看到賣方仲介PO出來的物件時,就能介紹這個物件給買方。也就是說,如果這個房仲沒有將物刊登到REINS,其他房仲就無從得知這個物件的銷售資訊,因此稱作「非公開物件」。所謂的「非公開物件」,指的就是「沒有公開給其他房仲賣的物件」。因此,即便賣方仲介將這個物件「空開」發傳單給你,或者是「公開在自家網站或者Suumoathome等網站上」,都算是「非公開物件」。

 

對的!也就是說,想買這個物件的人,只能向賣方房仲購買。成交時,賣方房仲就可以從買方抽3%的仲介手續費,又可以從賣方那裡抽3%,總共可以抽高達6%。因此好的物件、可以輕易賣掉的物件,賣方仲介大多不會將其「公開」於聯賣網「REINS」,因為他自己賣就可以賣得掉,然後又可以抽6%,幹嘛分別人賺呢?

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 三五好友,一起合資買日本房,可行嗎?其實這考驗著你們之間的情誼!

  不動產投資有一個特色,就是「買得起的漲不了」、「越貴的漲越多」。意思就是,個人的資金力其實有限,但其實,大部分的「個人」可以買得起的物件,其實絕大部分就是這市場上量最多、最普通、沒什麼特色的物件。這樣的物件將來如果要轉賣,也往往會因為不具有稀少性而沒什麼獲利空間。但稍微高價一點的房子,會因為本身地段好、產品高檔,在房市向上循環階段時,往往會漲得比較兇。因此,還蠻多人喜歡合資來投資不動產。

  的確!資金大,比較有力量。買到的產品也會比較優質。像是J-REIT、私募基金等,就是結合眾人的力量,來投資上百億、甚至上千億的標的。但基金投資與朋友之間合作的Level完全不同,基金有專業人士操盤、白紙黑字寫好的投資模式、不同於個人散戶的金融架構、甚至不同的稅率…等。但如果只是一般幾個好友合資,多半到最後會因為「人多嘴雜」而宣告失敗。

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無論是台灣還是日本,租屋划算,還是買屋划算?似乎是永遠的問題。而這個問題的解答,也多半可以依照回答者的立場,來引導計算出「租屋比較划算」,或者是「買屋比較划算」。

究竟有沒有正確答案?究竟到底能不能模擬出哪個比較划算?當然有!不過,這個答案會「隨著問問題的時機點而改變」。

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舉例來說,如果你在1990年(相對高點),於東京都心買了一間房,買了一億日圓,假設它年租金是300萬,那麼十年後,2000年時,你如果問這個問題,你得到的答案可能會是「租比較划算」。因為,比起十年租金的3000萬日圓,你房價跌掉的可能遠高於這個價位,因為2000年時,東京的房價跌了許多,即將探底,可能這間房子只剩6000萬日圓。況且,買房子還有管理費以及稅金的問題。扣掉房屋的殘值,你可能會賠5000萬日圓以上。

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東京有兩個機場,一個是在千葉縣的成田、另一個則是在都內的羽田。以往,成田屬於國際機場,而羽田則多以國內線為主,但近幾年,羽田的國際航廈落成後,在羽田起降的國際班機就越來越多。

除了鄰近亞洲國家以外,很多歐美航線也從羽田起飛,原因就在於它離市區比較近。像我這次飛法蘭克福,從慕尼黑回東京,就都是在羽田。

而你知道嗎?在羽田機場起飛的飛機,其實航線應該直接飛往東京灣,然後飛走的,但前一陣子有一架法航的飛機,居然不按照規定,可能是機長想要參觀皇居,就直接飛往品川方向,從皇居正上方飛過,這可是觸動了日本人的敏感神經(第一張圖)。

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好,這是題外話。

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三、「預售屋」與「新成屋」的價格落差套利。

 

  日本人非常喜歡朝南的房屋,非常討厭朝北的房屋。相信這點,各位朋友應該時有所聞。不過你知道嗎?有個統計指出,超高層塔式住宅(Tower Mansion)的價位,從預售時到中古屋時,朝南面向的房型,平均跌價1.9%,但朝北面向的,平均卻漲價11%。原因就是出在「日本人喜歡朝南,所以朝南面的,當時預售的價位,就賣得比朝北面的還要貴」。

 

  預售時,由於你沒辦法進去看到房屋的感覺,因此很多人不知道,其實超高層塔式住宅,雖然是朝北方,但因為周邊沒有遮蔽物,因此採光根本不成問題。反倒是朝南方的,因為陽光會直接照射進來,反而白天待在室內會很不舒服。

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  相信熟悉金融運作的朋友們,對於這個名詞應該不陌生。所謂的「套利(Arbitrage)」,指的就是投資者利用某項資產在同一市場或不同市場上,擁有兩個價格的情況,以較低的價格買進,然後再以較高的價格賣出,從中獲取利益的行為。像是日幣的利率低,就去借入低利率的日圓,拿去投資利率較高的美元或歐元,以賺取其中的利率差。

 

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  講日圓套利似乎有點困難。我們來講某偶像團體的周邊商品好了。日本現在有一種APP,叫做「メルカリ(Mercari)」,非常火紅。主要是讓一般的人,可以將家中不要的物品簡單貼到APP上銷售,換取現金的跳蚤市場APP。操作方式很簡單,只要將一個物品拍下照片,上傳後打上商品描述,再打上定價即可。如果有其他人想要,即可以直購價購買此物品。

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  當你買房子來收租時,你會花多少錢裝潢呢?雖然說,如果你是購買日本一般分售的產品,建商已經連帶裝潢都做給你了。但如果你是買有點年紀的中古屋,或者是收租公寓,可能還是會面臨花錢重新裝潢的問題。如果你是像最近剛被判刑的惡房東張小姐,你可能會極盡所能地節省成本,偷工減料,來賺更多的錢。但如果你是個大家長型的房東,認為房客都像自己的家人一樣,應該好好照顧,你可能就會把所有的設備都升級成最好的配備,床墊還用席夢思的,讓房客住得開心,愉快。

  但你知道嗎?並不是裝潢成本花越多,你收到的房租就會成正比地增加。

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  經濟學上,有所謂的「收益遞減法則(The Law of Diminishing Returns)」,在不動產的估價上,也是價格形成的重要因素之一。所謂的收益遞減,指的就是「你對於某項投資,投入的人力或資本,越是增加,則獲得的回報幅度會越來越小」。舉個例子來說,如果你是一間農場的老闆,而你只有雇用一名員工,這時,你可能一次的收割期,可以收割50顆高麗菜。若你多增加一名員工,變成兩人,在兩人通力合作、相輔相成的情況下,收割期則可望收割至150顆高麗菜,增加的成果可能不只一倍。這一段時期,就叫做「收益遞增」。但當你農場的規模成長到30人,可能收獲期能夠收割的高麗菜,也才2000顆(一人平均只有67顆),增加一個員工所增加的生產力,遠遠不如當時一人變兩人時。甚至有可能你顧越多,反而每個人平均的生產量還不增反減,這就是「收益遞減」。

一個員工  - 50 顆高麗菜

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  相信大家應該都聽過「機會成本」這個字。如果問一般人,讀研究所的「成本」是什麼?大概一般的家長想到的會是兩年的學費,約台幣20萬左右。因此家長會認為,讀研究所的「成本」就是20萬。

  但其實會投資理財的人,並不是這樣想的。如果這個人不去讀研究所,而選擇出社會工作,或許可以拿到年薪30萬,兩年就是賺到60萬。(租屋費與生活費不計算,因為無論讀研究所還是工作,這筆錢都是必要的花費)。也就是說,若這個人選擇了讀研究所,其實他的成本並不是20萬,而是80萬。

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  房地產的投資上,「機會成本」這個概念也是很重要。我曾經認識一個老師,花了一千多萬在台北買了一間新的住辦混合的小套房,當作教室來教書用。這間套房如果是出租給一般的辦公室,一個月可以收取約2萬5台幣的房租。雖然他在自己買的套房裡教書,不需要付房租,但其實隔一條街,舊一點的住商混合大樓,面積相當的房屋,大概只要租金1萬8左右。也就是說,他大可把自己買的房子租掉,拿2萬5的房租再去租1萬8的房屋就好,這樣就可以賺得7000元的價差。但他卻不想要把房子租掉,想要自己用,也就是這樣的決定,讓他每個月都平白無故損失了7000元的機會成本。換算成他的鐘點費(一小時約500,他level也不高),他必須多教14小時才賺得回來。

  他當時打的如意算盤是,房價高點時就賣掉,賺個幾百萬的價差。無奈2014年時,他沒有嗅到房市反轉的風向,放到現在還沒賣。也就是說,他不僅沒賺到價差,還賠了房價,還損失了這幾年將近50萬的租金機會成本...。

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  不知道各位有沒有在網拍買過東西的經驗。網拍,就是出價最高價者得標。也就是說,一樣東西,如果你的對手出了5000元,你就必須要出5250元(系統設定250元加價)才有機會得標此樣產品。但如果你不出到5250元,其實你的對手只要5000元,就可以標得此物。換句話說,你等於是「買貴了」。這在經濟學中,就叫做拍賣與勝者的詛咒(Auctions and the winner's curse)。

  買房時,其實也是相同的道理。一間開價1億日圓的房子,你如果向房東殺到9500萬日圓,有可能就會因此而成交。但如果這間房子條件很好,不只你一個人想要,同時有兩個人以上向屋主出價斡旋,這時,如果你們兩個都出價9500日圓,也許到最後買到的,就不是你,而是你的競爭對手。因為有可能對方看起來比較帥,剛好是屋主的菜,也有可能對方上班的公司聽起來比較好。當然也有可能對方不用貸款,你要貸款...等。也就是說,你可能就得加價到9650或9700才買得到。也就是說,你會買得比市價貴。

  投資不動產,最重要的就是取得的成本。假設說這一帶的行情,大概就是9500萬,但實際上,你卻無法用行情價9500萬買到,但如果你不買,對方就可以用9500萬的行情價買到,也就是說,屆時轉賣時,對方至少會比你多賺個100多萬(因為取得成本較低)。這個問題還真的是惱人,究竟這樣的情形,應不應該買下來?當然,如果你篤定將來可以賣到更貴的價錢,例如1億2千萬之類的,那何必拘泥於少賺100多萬?你沒進貨,將來就沒貨可出,就賺不到啊!但,如果這個區域,其實供給量很大,這間沒買到,之後你也篤定一定會有相同等級的產品再釋出,那或許不去硬用高價買,才是理智的判斷。

  講個例子。前幾天跟一個老闆吃飯,他在2013年,以36億日圓買下涉谷區的一整棟大樓,但換算單坪價,卻比市價貴了10%,當時同業都笑他笨,但他知道,如果沒有溢價10%取得這個物件,將來這樣的物件是買不到的。結果,2017年,他以45億元的價位賣掉了。當初笑他笨的人,全部跌破眼鏡。

  但也不是所有的情況都這樣。2013年,有些台灣的散戶投資客,在新宿區買下一間3800萬日圓的收租小套房。然而這樣的產品,在當時其實頂多就是3200日圓的市價,而且小套房其實也不具有稀少性。結果,到了現在,當然就是繼續套著賣不掉。

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前幾天與幾個在東京開不動產公司的老闆朋友們餐會,其中一位老闆是私募基金的頭頭。他們基金的經營模式與其他的不動產店的模式不太一樣,並不是仲介物件的「業者」類型,而是站在購買東京不動產物件的「投資者」立場。幾位老闆對於今後東京的房市看法不一,唇槍舌戰,大家度過了一個極有意義的午茶時光。

 

  仲介業者型的幾位老闆,一致認為東京的房價「到頂了」,漲不上去了。但基金投資老闆,卻認為目前只是「初升段」,到頂?還早呢!當然,各種看法必然是要有所本,各位老闆也都有其論述的道理在。

 

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雖然說目前大多數日本人的現在仍沒有一定要買房投資、置產的觀念。但其實就我這幾年長住日本的觀察,最近的年輕人,在價值觀與思維上,正朝著兩個截然不同的方向改變。

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第一種人:極簡主義者

隨著時代的轉變,許多年輕人的觀念,也與他們爸媽那一輩的人有所不同。上一代的成功者,就是要五子登科,有房有車。然而,隨著日本終身雇用制的崩解,年輕人能夠找到正職工作,安穩過一生的人越來越少。貧富差距越來越大,年輕人能賺到的錢越來越少,要在房價高漲的首都圈買房買車,對於現在部分的人而言的確非常困難。此外,現在全世界的新趨勢就是「共享經濟」,年輕人也善用相關的App等,需要的時候,共享、共乘即可,不愛「擁有」。且科技日新月異,只要有一台智慧型手機,什麼都可以完成。家裡不需要音響、也不需要電視,更不需要一台桌上型電腦。喜歡聽音樂的直接線上購買、喜歡看書的直接下載電子書,完全不需要佔空間。就這樣,經濟情勢與科技的要素相乘之下,使得日本的極簡主義者越來越多,需要的空間也越來越小。

所謂的極簡主義者,指的就是過著極簡的生活,家裡只買真正需要的東西。對於不是每天需要用到的東西,也都發揮「斷捨離」的精神。東西用不到,不是拿去扔掉就是拿去APPメルカリ(Mercari)上賣掉。說好聽是「省錢」,說難聽一點,其實就是「沒錢」。也因為家裡沒什麼東西,房子自然也不需要太大。這些人不愛擁有,自然不會想要擁有房子,認為「租」個小房就好了。因為對他們而言,那就只是個睡覺的「箱子」而已。就算有買房,也不是買傳統三房,可能就買個中古一房(1LDK)產品,對他們來講,夠用就好。

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  日本泡沫經濟時代19861990年代,房價高漲。當時全民都是投資客,對於房產的需求很高。也可以說,當時因為有投資買盤,也就是大量「需求」的存在,才會讓日本全國的房價漲翻天。

 

  實際上,就首都圈而言,90年代左右,每年的大樓型產品供給戶數維持在7~8萬戶左右。這樣的數量一直到了雷曼風暴時的2008年後,因為死了一票建商,每年的供給戶數才降至4萬多戶。但去年,2017年的年間供給戶數卻掉到只剩3.5萬戶。也就是儘管房價高漲,房市市況看似很好,但實際上,供給量卻比起全盛期,僅剩一半。

 

再者,雖然現在供給量變少,但成交量有變高嗎?其實不。看看餘屋數量就知道,201212月時的餘屋量為5347戶,但201712月的餘屋量卻高達7106戶。也就是說,供給變少,但餘屋量卻增加。這就代表其實房子(新屋)沒有賣得很好。

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  客人總是說:如果有好的物件,記得通知我一聲喔。不過,當真的有不錯的物件出來時,介紹給客人後,總是有許多人遲遲無法下決策。因為這時候,客人的小腦袋瓜會上演鬼打牆的無限循環劇場:「這個物件好像真的不錯,應該會賺錢。不過,如果這麼好,他為什麼會介紹給我?其中一定有詐。」「投報率不錯耶,可是以後會不會出現更好的?」「現在買是不是高點?以後房價會不會跌?日幣現在很像有點貴」。

 

  然後這時候,客人的日本友人,以及客人的家人就會開始說:「這個地點不好拉」「日本人都不買房」「日本的房子只會折舊,不會漲」「仲介只是想賺你的仲介費」「東京會有福島的輻射耶」「北韓又射了」「劉黎兒都說房價以後會大跌」等。即便你已經做足了功課,瞭解會有的報酬以及會面臨的風險,還是會被這些「雜音」牽著走。往往當你還在猶豫不決的時候,房子就賣掉了。事後想起,才後悔說:「唉呀,原來這是好東西啊,難怪這麼快被搶走了」!

 

  你的腦袋裡之所以會出現「無限循環鬼打牆劇場」以及被朋友的「雜音」所干擾,這就是因為你心中,沒有一把「自己價值觀的尺」。每個人的財務情況不同,購屋的目的也不同。因此,別人覺得不好的,不見得對你就是不好;別人覺得很好的,不見得對你就是好。因此,這把「自己價值觀的尺」,沒有辦法叫別人幫你買,只能自己「量身打造」,因為,只有你自己最瞭解自己的狀況。

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神仙教母:「仙蒂瑞拉,你要記得。一過了午夜12點,你身上的魔法將會解除,南瓜馬車,與你身上的美麗服飾將會一一現形」。這間不動產公司的社名,似乎就預言了它的末路。現在11:59分,700位光鮮亮麗的房東,即將陷入萬劫不復的深淵。

 

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  「かぼちゃの馬車」(譯名:南瓜馬車)這間不動產公司,是近幾年急速成長的一間專蓋女性專用Share house,再販售給個人房東投資家的公司。2012年設立之初,資本額僅有300萬日圓,短短沒幾年,20173月時,馬車公司已經成長到了營業額316億日圓的大企業。累積販賣物件數量高達800棟(1萬室)。會有這樣的成長,說是完全歸功(歸罪?)駿河銀行(スルガ銀行)也不為過。

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  今天來談談中古車。我們都知道,中古車有所謂的「行情價」。先假設一台兩年,走行距離(里程數)為兩萬公里的車,其行情價為100萬日圓好了。但每一台車會隨著車主使用的狀況不同,即使是同樣款式年式,同樣的里程數,其「價值」也有可能會差很多。

 

假設有兩台上述條件的車。A車,它的主人很愛惜它,而這台車在專業人士的眼光來鑑定,可能可以賣到200萬日圓。另一台B車,他的主人是有中二病的8+9,時常飆車,又不愛惜使用,因此機械嚴重折損,可能再開個幾次就會報廢,或者是要修東修西的。這樣的車子,價值其實根本連10萬日圓都不到!問題來了。你認為,哪一台中古車對於車商來講,比較好賣呢?對的,你猜對了!就是爛車B車比較好賣。原因很簡單,因為消費者跟業者之間存在著「資訊不對稱」!

 

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  奇怪!為什麼明明就是同一間小套房,但我委託仲介售屋,開價850萬日幣賣半年賣不掉,但別人卻可以賣到1000萬日幣以上呢?今天我就來講個故事給大家聽,是一個台灣人賣東京小套房的故事。

 

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故事開始

 

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