TiN's Blog

【#10 如何從量價關係來判斷社區價值】

    東京都心精華區的公寓大廈新成屋價格飆漲，導致許多首購族無力負擔，只好將目光轉移至中古屋。但中古屋市場，本來就每個社區良莠不齊，即使兩個社區相互為鄰，地段相同，但不同的產品規劃、管理的好壞、住戶的素質，都會影響其本身的價值。

    房市市況很好的時候，群魔亂舞，不好的產品也會因為有獲利空間而在市面上橫行。對於不動產市場不熟悉的海外投資者或者是首購族，往往就會因此而誤入雷區，到最後不僅買貴了，落得房價損失慘重外，住起來也不舒服。

    「那，究竟要怎麼樣，才能判斷一個社區的價值呢？」

    關於這點，其實可以試著以每個社區的「流通率」與「上升率」，來對於社區的好壞進一步地分析。

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    所謂的「流通率」，指的就是這個社區在一年當中，有多少間住戶拿出來賣（並非成交數量，而是拿出來委售的房屋數量）。然後再把這個數量除以社區總戶數，所算出的百分比，即為「流通率」。也就是以「量」的角度，來觀察一個社區掛牌出售物件的比例。例如A社區總戶數為60戶，一年內有3戶拿出來賣，那麼這個社區的流通率就是3÷60＝0.05＝5%。

    而「上升率」，指的就是這個社區內，一定期間的房價上漲比率。也就是以「價」的角度，來觀察一個社區升值的幅度。例如A社區2014年時，房價均價若為7,000萬日圓，而2017年時，房價均價漲到了8,500萬日圓，那麼這個社區的上升率就是1+（8,500萬-7,000萬÷7,000萬）＝1.2142＝121.42%。

    一般來說，上升率多以十年間的漲幅來計算，但有時候為了觀察特定一段期間的上漲情況，例如想觀察「安倍經濟學」開始後，漲幅最兇猛的三年間的上升率，則亦可像上述舉例一樣，僅計算2014年到2017年之間的上漲幅度。

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    「流通率（量）」代表的是「居住價值」。若流通率很「高」，就代表這個社區的居住價值很「低」。原因很簡單，因為流通率高，就代表有很多住戶把房子拿出來賣。以日本人的購屋行為來看，房子多是買來自用的，因此如果買來後還會再拿出來賣，就有很高的可能性，是表示住戶住得不舒服。因此，一個社區如果流通率高，自然就代表這個社區較差。反之，如果流通率低，就代表這個社區很好住，因此大家都不想賣。

    「上升率（價）」代表的是「資產價值」。若上升率「高」，當然就是代表資產價值「高」，因為房價漲得多啊。若上昇率「低」，當然就意味著資產價值低。甚至會有些物件，算出來的上升率會是低於100%的，這就代表房價不漲反跌.....文章未完。

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※本文內容節錄自2022年9月30日即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書，由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市，請各位多多支持。