目前分類:⬛︎東京買房⬛︎ (Real Estate) (266)

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    住在日本的朋友,可能會因為工作改變、家庭成員增加或是小孩學區的問題,有換屋的需求。但換屋,容易嗎?

 

    房地產業界盛傳一句話:「會買房的是徒弟,會賣房的才是師傅」。買房,只要你看了喜歡、荷包夠深,就可以買下去。但換屋賣房時,想要成功出售房產,除了要碰到心儀的買家外,開的價位是否被市場所接受?賣掉的時間點會不會卡到資本利得稅?到底要先賣後買還是先買後賣?銷售期間會拖多長?如果自己還住在裡面,會不會一直受到看屋者來看屋,干擾到生活作息?...等。可見要賣房的難度比起買房高很多。

 

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    相信對日本房產稍有涉略的人,多少都聽過這樣的說詞:「日本的房子會折舊」、「日本人買新不買舊」...等。

 

    的確!過去的日本,確實存在著這樣的「新築信仰」。因為過去的日本處於通縮時代、房價不高,自然新成屋的價位也不至於高到讓首購族望屋興嘆。就供給量方面來看,2000年代首都圈的新屋供給量(這裡指的是大樓型「分譲マンション」,不包含一戶建),一年高達將近10萬戶,然而同時期的中古屋(中古マンション),成交的戶數也才僅僅2萬戶左右。新屋供給量足足是中古成交量的5倍。藉此窺知,當時的購屋者的確多是「買新不買舊」。

 

    然而近年來,尤其以安倍經濟學開始之後,新屋供給量就越來越少、中古屋的成交量則越來愈高。2016年~2018年這三年間,甚至還出現了中古屋的成交量比新成屋的供給量還要多的逆轉現象。去年2021年的最新數據顯示,新成屋供給量跌到只剩4.1萬戶,同年中古屋的成交量為3.9萬戶,雖然新屋現在稍佔上風,但這兩者仍處於在拉鋸戰當中。

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  似乎是受到上海封控的影響,近期經常聽到中國人逃離中國,潤(Run)到海外的相關新聞。尤其是日本,更是因為日圓貶值、良好的社會環境,成為了這些想要逃離家園人士的上上之選。有許多(中國人開的?)房地產業者、行政書士業者,更是在YouTube以及推特上強打「買房移民日本」的廣告、影片。

 

  那究竟「買房移民日本」,到底可不可行呢?我們這一篇就來看看,究竟要怎麼樣才能移居日本!

 

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   前幾天,我發表了一篇「日圓狂跌,是買日本房的好時機?」的文章,是以投資的觀點來講述日圓貶值與現在日本房價的關係。但其實許多人買房的目的並不是「投資」,而是「自用」。有人是買來當作赴日遊玩時的渡假屋、也有人是已經移民到了日本,單純只是想要為自己買下在日本的避風港。想趁著日圓便宜,趁機入市。

 

  我知道這個粉絲頁有許多讀者,都是住在日本的台灣人,因此這一篇嘗試以「自用」的角度,來看高房價時代,應不應該在日本買房。

 

  首先,我認為如果你的買房目的是自用,那就不存在著要賺「資本利得」或是「租金所得」的問題。因此你唯一要考慮的點,就是你的自身需求以及你的負擔能力。當然,現在房價高,買了以後會不會賠錢,這又是另一個問題了。現在房價雖然高,但也沒人說得準,到底以後會更高,還是會跌下來。

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【日圓急貶,日本怎麼了?(個人觀點)】

 

  時隔兩年,昨日再度於粉絲頁發文講述日圓大貶與東京買房,就收到了許多朋友的「關懷」,也很謝謝各位粉絲不離不棄,兩年沒發文還記得我是誰。這篇,我就來分享一下我對於日圓急貶的觀點吧!

 

  日圓急貶,就在今天又創下了一美元兌134日圓的新低匯率。素有日圓先生之稱的日本前財務官榊原英資,還大膽預測這一波日圓跌勢會下探至150的低價。這樣的匯率,看在台灣的哈日族以及欲買房的投資者眼裡,可說是High翻天,換了大筆大筆的日圓,蓄勢待發,就等國境開放之後要來大買特買、大玩特玩!但日圓的持續探底對於日本人(或在日本賺日圓的人)而言,可就笑不出來了。

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【日圓狂跌,是買日本房的好時機?】

 

  近期由於美元升息,加上日本央行維持低利率的寬鬆政策,使得兩貨幣之間的利差加劇,因而產生了套利空間。同時,日本政府對於日圓急貶,又表現出歡迎的態度,就在這樣金融環境的推波助瀾下,日圓兌美金一路狂瀉至20年來的新低價位:133日圓兌一美元。

 

  許多台灣人看到狂貶的日圓,除了期待國境早日開放,可以到日本狂買特玩以外,大多數的投資者想的就是「日幣打七折,這可正是日本買房的好時機啊!」。雖然我已經關閉這個粉專許久,但還是有許多朋友透過管道來問我說,現在到底是不是買日本房的好時機。

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  粉絲頁沉寂了大半年,一來,是我現在忙著寫日檢的書,二來,是2020本來就是利多出盡的一年,市面上的產品不只價格高,就連品質也爛,真的沒有必要去關注。就算沒有武漢肺炎,頭腦稍微清楚的人也知道這個市場也差不多高點了(至於會不會反轉又是另一個問題)。

  原本不打算再寫有關於不動產的文章,但武漢肺炎爆發後,許多人問我東京房市會怎樣。我都直接給四個字答案:「我不知道」!

  說不知道,是因為這樣的局面不知道要拖多久,對於總體經濟的打擊有多大,在這個時候,日本連真正的確診人數都不明朗的情況下,很難預測未來的局勢。

  是的,日本的空頭總司令:榊淳司,又開始提出那千篇一律的灣岸崩盤說。認為奧運只要停辦或延期,灣岸一帶一定會大跌。當然,不只是榊淳司期待大跌,連台灣似乎也不少人期待東京複製台灣SARS時的崩盤局面,好來撿便宜(但會說這種話的人,真的大跌了,也都不敢撿)。

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2019年東京不動產市場最熱的話題,莫過於選手村Harumi Flag案了。總戶數4000多戶,第一期600戶,於這個月初舉行抽籤申購。這個案子說多熱就有多熱,平均抽籤倍率高達2.6倍,最好的房間還有高達71倍的。也就是說,這個案子大部分的房間,不見得你想要買還買得到。平均要與2.6個人競爭比運氣,最有人氣的房間還要跟71人大車拼,必須要非常好運才會抽中。也因為這塊土地是東京都很便宜地賣給建商的,因此分售價格也比起市場行情低,因此等於是買到就賺到的概念。頂樓18樓眺望彩虹大橋的無敵景觀房,127平米1.3億左右,抽籤備率也高達44倍。也就是如果有幸抽到這間,將來轉賣不怕賣不掉,因為很多人想要。

雖然熱銷,但這個案子很詭異的是,並沒有「當日完銷」。一般像是這種人氣案件,如果大家都想要,業務會引導客戶,或者客戶本身會挑選抽籤倍率沒這麼高的房間,會比較有機會買到。但為什麼這個人氣案件卻不見這樣的情況?道理很簡單:「沒人抽的房間就是沒人要」。也就是說,這個案子很極端,有些房型大家搶著要,但有些房型就是沒人要,即便很便宜。

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為什麼會這樣呢?我們先來思考一下買房最重要的三要素。買房最重要的三要素,莫過於「地段」、「環境」、「可及性」。這個案子說「地段」好,其實沒多好。雖然是中央區,但卻是中央區填海而來,且位置不怎麼好的地區。說「環境」好?看似大規模再開發,環境很舒服,但其實造鎮出來的東西就是欠缺人文涵養,而且人很多的地方,自然住起來就不舒服。就像超高層一堆的武藏小杉,就是因為蓋太多了,人太多了,地方居民還成立了反對超高層建築運動。至於交通「可及性」當然是非常差。最近的電車站太遠,BRT運輸量堪慮。也就是客觀衡量下來,這個案子的三要素,通通不及格。那導致它熱銷的原因是什麼呢?答案就出來了:1.「價格競爭力」、2.「無敵景觀」。

也就是說,會想要買這個案子的人,不是看在他的「價位便宜」,就是看在他的「景觀超棒」。景觀的價值,每個人認知不同,有些人認為這樣的景觀可以加價兩成購買,有些人甚至覺得可以為了景觀甚至加價五成。我記得幾年前三菱地所新宿御苑前的個案,景觀戶跟非景觀戶的價差就超過1.5倍甚至更高。

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  我已經好久沒有發不動產的文章了。一來是因為最近忙著出日文檢定的教科書,二來,是因為這個市場不再吸引我。前幾天有網友貼出一篇日本房產專家「榊淳司」發表於「週刊現代2019.07.06」的文章『何かの予兆? 首都圏の新築マンションが、パッタリ売れなくなった(這是預兆?首都圈的新建大樓突然賣不掉了?)』,文中暗示崩盤的意味濃厚。網友想聽聽我的想法,今天就趁著寫書告一段落,跟大家一起來分享這一段文章。看完之後,或許你會知道為什麼我最近都不想發文了。

順便告訴大家一下,這個榊淳司其實就是個房市記者。週刊現代則是一本八卦雜誌,並不是財經雜誌。榊淳司經常寫一些崩盤聳動的言論,發表於這份雜誌上。當然,八卦雜誌如果沒有聳動的標題就沒有點閱率跟銷量,因此這個人跟這份雜誌可說是天生一對。榊淳司從2015年開始喊著房價太高會崩盤,喊到了2019年似乎都還沒有喊對。旅日情色小說家劉黎兒也從2015年就開始抄他的文章,抄到前幾年可能發現自己看錯了,最近就不抄了。雖然我說得酸,但其實榊淳司的分析並不是毫無道理,他的講話其實都有所本。只不過他大概只了解不動產市場,不了解整體經濟的運作以及富裕層和外國人的思維,因此文章難免見樹不見林,經常用自己過去20幾年的房市經驗來推定未來可能的走向。但金融情勢瞬息萬變,20幾年前跟現在怎麼能同日而語?自然預測也就頻頻失準。

這篇文章,我以分段方式貼出簡單的中文文章大意內容,再加上個人意見構成。有興趣讀全文的朋友請點選下列出處。看不懂日文的話,可以買我即將出版的日文檢定教科書,從頭學習日文,謝謝支持。^^

新聞原文出處:

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190717-00065902-gendaibiz-bus_all&p=2

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  隨著奧運的接近,當初投資東京房市的海外投資客有許多都已經逐漸出售房屋,獲利了結。而雖然已經是奧運前一年,但房價仍然是高高掛,當初2013~2014進場的人,可以說是「隨便買都隨便賺」。但有一句俗話說:「買房的是徒弟,賣房的是師傅」,尤其是賣屋時,如果你所託非人,可能原本能賺的,通通都吐了回去(搞不好還倒賠)。

 

  最近看到一個中古個案,看到開價時,讓我覺得這個仲介真的在坑殺屋主。這個案子在都心五區中的某個高級住宅區附近,走路到車站五分鐘、200平米的房型開價1.2億日圓左右。雖然屋齡已經30年了,但依現在市場的行情,仍然開得太便宜。

 

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  這幾天日本不動產業界,吵得最沸沸揚揚的,莫過於Leopalace 21的出租公寓(アパート)瑕疵住宅,違反建築基準法事件了。Leopalace 21這間公司我想台灣的朋友應該很熟悉,許多人到日本遊留學,都是租借他們的公寓。然而,這間不動產公司,卻爆發了他們所建造的房子違反建築基準法的事件。他們所興建的公寓偷工減料,屋頂上面並沒有做好每間房間的防火壁。除了很有可能在火災發生時,波及隔壁住戶,導致災情慘重外,也因為沒做防火避,導致平時就連隔壁的聲音都很容易傳遞到隔壁住戶,嚴重影響居住品質。

 

  原本以為只是單一房屋施工不良事件而已,但經過屋主爆料、日本的記者追查後發現,這間公司所蓋的房屋居然高達1萬件以上瑕疵事件。目前該公司已經開始請其中641棟公寓中,共7782人,希望他們能夠在三月底之前搬遷出去,以便補修。

 

  這間公司可惡至極,雖然口頭說是會幫忙支付搬家的禮金、押金以及仲介費,但似乎又傳出僅能搬遷到自家公司的其他公寓。且並沒有具體告知租客,屆時應該如何請款,如何請公司協助搬家。這間公司使用這種打馬呼眼,四兩撥千斤的手段,很明顯地就想要一拖再拖,讓租客自行搬遷後,自認倒霉。而且又「刻意」選定二、三月,恰巧碰到日本人搬家的高峰期,這時候要預約到搬家公司困難重重,找到適當的新居所也沒那麼容易,其心可議。看來接下來會出現許多「搬家難民」。

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各位新年快樂。過年,來點輕鬆一點的話題。房仲女王大逆襲的第五集,終於揭開留守堂謙治的身世之謎。他說,當初因為三軒家主任流落街頭時,曾經告訴過留守堂,自己想要一個可以回去的家。就是因為這番話,才讓留守堂決定成為一名房仲!剛好現在台灣正值過年時分,過年後,應該很多人會離職換工作。這集,我們就來談談,要怎樣,才能在日本成為一名房仲吧!

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要在日本當一名房仲,其實很簡單。只要你日文不差,且有房仲公司願意雇用你,你就可以成為一名房仲(當然,外國人還要取得工作簽證)。並不需要考過任何證照,你也可以在日本的房仲公司擔任業務員或事務員。不過,如果你真有心要從事這份行業,建議你可以邊工作邊努力考取日本的經紀人證照「宅地建物取引士」(宅建)執照。每間不動產公司,都規定至少五名員工當中就至少要有一位宅建士,況且,這個證照擁有獨佔業務(重要事項說明書上蓋章),因此基本上薪水一定會比起一般沒證照的人好。我甚至聽聞有些公司,為了展現自家業務員都很優秀,還只錄取擁有宅建證照的人。

日本的宅建考試,算是國家考試,每年大概都有20萬人左右報考,因此這張證照的公信力很高。甚至還有聽過這樣的說法:就是你在日本,只要有「宅建證照」跟「駕照」這兩張,就不會餓死!日本的宅建考試不像台灣的經紀人考試還得考國文,總共只考50題選擇題,考一科,只考2小時。考試的內容包含民法、宅建業法、法令上的限制、其他關聯知識等。一題一分,總分為50分,每年合格的分數都不太一樣,大約是從33分~37分。合格率約莫為15%17%

這個考試,說難,其實不是很難。只要肯花時間努力讀書、勤做考古題、熟讀法令知識、融會貫通,大部分的「日本人」要考過這個考試並不難。合格者,小到從國小的12歲小屁孩,老至80歲的阿嬤都考得過。也就是因為都是選擇題,所以如果你是個考運特別強的人,「或許」會運氣好到「猜過」。但對於外國人而言,這個考試,就相當有挑戰了。首先,你的日文能力不能太差,閱讀的速度不能過慢,「才有」辦法跟日本人站在同一陣線上競爭。不過我認識的很多台灣人以及大陸人,好幾位都有考過這個證照,因此即便你是外國人,只要你有心,要考過絕非難事。

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房仲女王大逆襲第四集,其實沒什麼談到不動產的東西。劇情的最後一段,三軒家主任原本要賣一間重新裝修的房子給一對年輕夫妻,但這對客人卻在簽申購書前,硬生生地被留守堂給當面搶去,改賣同棟大樓裡的其他房間。這劇中的產品,就是團地(詳見照片)。

而什麼是團地呢?主要就是像圖片中看到的這樣,在一塊很大的土地,蓋了許多長得很像的集合住宅,就有點像是我們台灣的國宅社區。團地不只在都內有很多,近郊也蠻多這樣的產品。像是新宿區的百人町四丁目,戶山一帶等。而像是我們台灣朋友很喜歡買的晴海,在一丁目以前其實也有一片很大的「晴海團地」,只不過這些現在已經都拆掉,改建成商辦大樓「晴海アイランドトリトンスクエア」。

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而會有這樣的團地產生,主要就是因為日本在經濟成長期時,人口大量流入大都市,住宅嚴重供給不足。為了解決住宅不足的問題,日本住宅公團等,才大量建造這樣的房屋。早期的團地樓房,大概都只有三、四樓,也沒有電梯,較後期的才有高樓層10幾樓的(像是剛剛提到的晴海團地)。

而由於有許多團地是屬於公營住宅(類似我們的國宅),因此較屬於低所得者所居住的地方,租金也比較便宜(我記得有些很像還是以你的所得來算出租金的)。

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  房仲女王大逆襲(第二季),也演到了第三集。反正最近沒有什麼梗可以寫文章,只好一邊追劇,一邊找梗。這一集的主題,除了濃濃的LGBT味以外,劇中賣的房子,有一間就是屬於今天的主題「旗竿地」。

 

  而至於什麼是旗竿地(はたざおち)呢?就是像圖一當中屋代課長所介紹的這間房子這樣,土地的入口部分,是長長的細道,整體看起來就像是一面旗子,因此稱作「旗竿地」。

2019.01.24 何謂「旗竿地」圖一.jpg

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 由北川景子領銜主演的「房仲女王」,故事講述日本房仲如何賣房的故事,在2016年捲起一陣熱潮,過了三年又強勢回歸,推出續集。第二季的第二話,找來了日本老牌女演員「泉ピン子」來飾演居住在網咖的有錢老太太。「泉ピン子」相信台灣的觀眾朋友不陌生,牠就是以前飾演那個很可憐被虐待的「阿信」她媽媽。

 

這集,講述房仲女王三軒家(北川景子)先是把老公的戶頭存款,全部提領一空,把網咖整間買下來,再轉賣給老太太大賺600萬日圓的故事。然後轉賣這件事,似乎房像是在買菜一樣,全部的流程都在一天之內就完成。

 

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  常常有朋友問我說:「TiN,我看中一個案子,這個案子的合理價應該是多少?」。我有時候遇到這種問題都不知道怎麼回答。因為,即便知道「合理價」是多少,你也不見得就有辦法用「合理價」買到。嗯我應該換個描述的方式,應該說「成交價」,不見得「合理」,因此有時候會有「買貴了」、「賣便宜了」,或者是整個區域「漲過頭」或「跌過頭」的局面。

 

  至於有沒有辦法計算出「合理價」?當然可以。估價師就很會計算「合理價」。但「成交價」是多少?這又是另一回事了。我記得以前曾經有某公司要標某塊法拍的土地來蓋大樓,找了估價師來估價,結果估出來的市值是6億日圓。到最後多少錢成交?據說是17億,整整差了快三倍!

 

  估價師是笨蛋嗎?不是的。估價師一定是有所本,參考了許多數據,例如工示地價、土地容積,以及出租時的租金行情來預估土地價值。但到最後為什麼成交價會差這麼多?其實這個案子,據了解有很大的原因,是因為日本目前旅館嚴重不足。如果將這塊地拿來蓋旅館,收益性將會非常高,而且很有可能住房率也可以高達九成多。也就是說:標17億的業者,本身以「未來」收益的角度,來評估這塊土地的價值。而估價師,則是以「過去」的指標(公示地價為落後指標),來衡量這塊地的價值,當然就會產生這麼大的落差。

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  記得我2013年剛轉戰東京投資房地產時,第一個要買的產品,不是投資型產品,而是要買自己住的兩房以上的產品。當時我看了很多大建商的房子,這些建案給我的感想就是:「日本的房子蓋得真棒!」。不只大廳氣派,公設豪華,甚至有些高級的產品,甚至還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。甚至有些超高層塔式住宅的產品,還在40幾層樓高的房間內,有私人的露天按摩浴缸。當時,就以為東京的房屋就是這樣的高品質,也以為以後推出的產品,也都會是這樣的高品質。

 

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  2014年、2015年,雖然也陸陸續續有幾個很有看頭的個案推出,但隨著房價上漲,這些個案開價也都越來越高。2017年過後,不知道各位有沒有發現到一個現象,就是大部分的自住型產品的新成屋,品質都越來越差?

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  台灣公投結果出爐,挺同陣營大敗,於是網路上開始出現了一堆想要離開鬼島,移居日本的聲浪。甚至有傳聞說,若在日本成立公司,然後以公司名義購買不動產來出租,就可以辦理經營管理簽證,輕鬆移居。

 

 哇!有這麼好?沒錯。辦理日本經營管理簽證的門檻不高,只要資本額500萬日圓(可動用於公司營運)並設立法人即可。但,門檻不高,並不代表你簽證一定下得來。所謂的「經營管理」,就是你要來日本「創業」。入國管理局並不是笨蛋,你的事業計畫書如果不夠縝密,簽證不見得下得來。而且入國管理局對於簽證核發的認定,有時候鬆,有時候嚴格,端看申請時政府的政策。像是最近,入國管理局就開始緊縮了留學簽證的發放,目的就是為了防堵想要藉由留學簽證來日本「假留學、真打工」的有心人士。

 

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  有在日本看房經驗的朋友,應該多多少少都聽過所謂的「非公開物件」。在路邊拿的傳單,或者是到房仲店時,仲介介紹物件給你時,也都跟你講說這是「非公開物件」,只有這邊才有喔之類的。

 

  疑?奇怪,你不是都「公然」在路邊發傳單了,為什麼DM上面還寫「非公開物件」?到底什麼是「非公開物件」呢?其實,業法規定,只要賣方的房仲接進「專任」或「專屬專任」約的委售物件,就必須有義務將物件資訊刊登於全國仲介都看得到的連賣系統(REINS)裡面。當買方的仲介看到賣方仲介PO出來的物件時,就能介紹這個物件給買方。也就是說,如果這個房仲沒有將物刊登到REINS,其他房仲就無從得知這個物件的銷售資訊,因此稱作「非公開物件」。所謂的「非公開物件」,指的就是「沒有公開給其他房仲賣的物件」。因此,即便賣方仲介將這個物件「空開」發傳單給你,或者是「公開在自家網站或者Suumoathome等網站上」,都算是「非公開物件」。

 

對的!也就是說,想買這個物件的人,只能向賣方房仲購買。成交時,賣方房仲就可以從買方抽3%的仲介手續費,又可以從賣方那裡抽3%,總共可以抽高達6%。因此好的物件、可以輕易賣掉的物件,賣方仲介大多不會將其「公開」於聯賣網「REINS」,因為他自己賣就可以賣得掉,然後又可以抽6%,幹嘛分別人賺呢?

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 三五好友,一起合資買日本房,可行嗎?其實這考驗著你們之間的情誼!

  不動產投資有一個特色,就是「買得起的漲不了」、「越貴的漲越多」。意思就是,個人的資金力其實有限,但其實,大部分的「個人」可以買得起的物件,其實絕大部分就是這市場上量最多、最普通、沒什麼特色的物件。這樣的物件將來如果要轉賣,也往往會因為不具有稀少性而沒什麼獲利空間。但稍微高價一點的房子,會因為本身地段好、產品高檔,在房市向上循環階段時,往往會漲得比較兇。因此,還蠻多人喜歡合資來投資不動產。

  的確!資金大,比較有力量。買到的產品也會比較優質。像是J-REIT、私募基金等,就是結合眾人的力量,來投資上百億、甚至上千億的標的。但基金投資與朋友之間合作的Level完全不同,基金有專業人士操盤、白紙黑字寫好的投資模式、不同於個人散戶的金融架構、甚至不同的稅率…等。但如果只是一般幾個好友合資,多半到最後會因為「人多嘴雜」而宣告失敗。

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