我們在台灣買房子,建商都會把公設,算入你的權狀面積裡,以至於你買了五十坪的房子,實際上的室內空間可能只有30坪不到。日本購屋沒有這樣的情形,公設是不列入面積計算的。不過,你買到的房子,不見得就是建商廣告單上的大小喔。

  來,這裡有兩間房子。1⃣専有面積:67.36㎡(壁芯) 2⃣専有面積;65.14㎡(内法)...哪間比較大呢?

  乍看之下,似乎第一間比較大。但是實際上,第二間才是比較大的。其實,日本的建物面積表示方法,有兩種。一種是「壁芯(へきしん/かべしん)面積」,另一種則是「内法(うちのり)面積」。所謂的「壁芯面積」,指得就是「從你家的柱子,或者是跟隔壁鄰居的那道牆的中心線,量出來的面積」。至於「內法面積」,就是「從牆壁內側量出來,也就是你的手摸得到的,你生活上實際使用的面積」。這兩種不同的測量方法,有時會相差有5%~10%之多的面積喔。所以上面的問題有解啦,第二間比較大!因此,如果你買房前,是用平米單價在比價其他物件行情時,記得看清楚你算的是哪一個面積。不然越是小的物件,算出來單價差距越多喔。

  當然,仲介以及建商在賣屋時,兩種都可以用。不過想當然爾,為了讓廣告看起來好看一點,大部份的建商&房仲都會使用看起來較大的「壁芯面積」。但實際上,你在登記時,登記簿謄本上面會寫出來的,是較實際的「内法面積」。這跟我們外國人用現金買房可能沒什麼差,但對於日本貸款購屋族來說,這個問題不可忽視。日本的房屋貸款控除,以及登錄免許稅等稅務上的優惠,僅限於50㎡以上的住宅,才可以享有這樣的優惠。當然,這部分一定是依據登記簿謄本上的面積為基準的。因此,如果你不小心買了一間「51.68㎡(壁芯)」的房子,恭喜你,你的謄本上,可能只有47~48㎡,剛好好死不死,無法接受減稅等優惠,到時候可得多繳個幾百萬的稅金。因此如果你買的是這種面積尷尬的物件,小心,當你要出貨給日本人時,因為差一點面積,而導致無法接受優惠時,對方就不跟你買了。

  另外,我們台灣的管委會,決定重要事項時,多半都是「一間房子算一票」,但是日本的管委會(管理組合)在做決議時,常常要達到兩個門檻。第一個就是像台灣的,一間一票的,這種叫做「区分所有者」,另外一個門檻叫做「議決権」。所謂的「議決権」,就是從你的房子面積去算出來的。舉個例子,905號房為25㎡的小套房,1201號房為60㎡的2LDK產品。如果在台灣,這兩間的投票權,都是一間一票。這叫做「区分所有者」。日本除了要達到這個「区分所有者」的門檻外,還得達到「議決権」的門檻。很明顯地,這兩間的「区分所有者」部分,是一樣,都是一票,但「議決権」的部分,1201比905有力多了,因此住大間的人,講話會比較大聲。例如如果你整棟大樓要都更改建,除了「区分所有者」要達到4/5的門檻以外,還得「議決権」也要達到4/5以上 。也就是說,如果都是小間的那幾間贊成都更,雖然這些小間人數有超過全體人數的4/5,但是只要有幾間很大間的房型,他們幾戶不同意,讓你的「議決権」無法超過4/5,都更計劃還是付諸流水。

  而這裡的「議決権」,就是從管委會那裡登記的面積來換算出來的,而管委會那裡登記的面積,也有許多是以上述的「壁芯面積」來做基準的噢。購屋小常識,與大家分享,祝投資愉快。

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