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【首都圈四月份新屋發售量,崩跌68%

          〜武肺危機下的日本房市,新聞分享 #8

 

  記得月初所分享到的貼文《武肺危機下的日本房市,新聞分享 #1》當中就曾經提到,三月份的新屋發售量(2142戶)與去年同期相比,減少了35%。當時就預測,四月份的數據一定會更難看。

 

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【首都圈四月份中古屋成交量,雪崩式下跌】

          〜武肺危機下的日本房市,新聞分享 #7

 

  昨日(515日)東日本不動產流通機構(REINS)公佈了四月份首都圈的中古物件成交量。大樓型產品僅1629件,與去年同期相比下跌了52.6%;透天型產品更是僅686件,與去年同期相比則是下跌了41.5%

 

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【來去鄉下躲武肺!首都圈郊區物件詢問量爆表】

          〜武肺危機下的日本房市,新聞分享 #6

 

  武漢肺炎爆發之際,許多東京人跑到熱海、輕井澤等別墅區以及外縣市避難的新聞還記憶猶新,甚至還有了「コロナ疎開(新冠疏散)」這樣的造詞。當時還有許多縣市的首長發出聲明,叫東京的人不要來!緊急事態發布後,許多人開始了居家上班(在宅勤務),小孩子也不用上課,這時,問題就來了

 

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【錢印出去了、但卡在銀行借不進來,這樣怎麼發大財?】

          〜武肺危機下的日本房市,新聞分享 #5

 

雷曼風暴與這次的武肺危機最大的不同點是:前者是因為金融機關出問題,導致銀行之間不敢借貸,因此造成了「流動性不足」。金流停了,自然導致經濟大打擊,最後股房雙跌。而武漢肺炎發生之際,美國聯準會立即祭出了無限量化寬鬆狂印鈔票,隨後日銀也跟進,解除每年80兆的國債購買上限,目的就是要透過向銀行購買更多的國債,將大筆資金釋放到銀行、市場上。

 

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【外國人逃回國?租給外國人的房子,空了90%

          〜武肺危機下的日本房市,新聞分享 #4

 

  有在日本租過房子的朋友應該知道,外國人在日本租屋不易。除了需要找肯做外國人的保證公司外,有時候租到的物件價格還高於市場行情價。因為,許多日本人房東,聽到是外國人都不願意租。

 

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東京都心商辦,空屋率上升

          〜武肺下的日本房市,新聞分享 #3

 

2019年,隨著景氣回溫以及商辦改建潮,東京都心的商辦空室率越來越低,連帶租金也越來越高。然而,武漢肺炎爆發後,都心的商辦空室率卻開始不減反增。雖然幅度不高,但也讓人懷疑,是否商辦市場已經打頂即將反轉了?

 

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【日本政府研擬補助公司行號2/3房租】

          〜武肺下的日本房市,新聞分享 #2

 

武漢肺炎對於經濟的打擊,可以說是前所未見。疫情嚴重的國家,採取強硬的都市封鎖政策,這也導致許多企業、店家無法營業,連帶影響老百姓的收入。不只是公司行號無法支付沈重的店面辦公室租金,就連一般老百姓也因為失業或停業而導致自己居住的地方房租支付不起。美國甚至還發起了拒付房租的活動。

 

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【首都圈三月份新屋發售量驟減】

          〜武肺下的日本房市,新聞分享 #1

根據416號,不動產經濟研究所的發表,首都圈3月份的新屋發售量比起去年同期,減少了35%,僅有2142戶。這也是自1992年以來的新低水準。成交量則是維持在好與不好的70%(約1500戶)。

一般來說,三月份為日本新生活開始之際,照理說這個月無論是新屋發售還是成交量,應該都會不錯,但由於受到武漢肺炎疫情的影響,連帶影響民眾的購屋意願,也因此建商縮減了發售戶數。

 發售戶數大致上是這樣決定的:建商在潛銷期時,先觀察來客量以及對於建案整體的反應,然後盡量以能夠達到完銷的目標,來決定每一期的發售戶數。例如一個新建案,如果有1000戶,若潛銷期來客反應熱烈,則可能第一期發售就先拿出400戶來銷售。若順利銷售了320戶,則這個建案在統計數字上就是銷售高達8成。但如果潛銷期顧客反應冷淡,則建商可能在第一期發售時,就只拿出100戶來賣。那麼,只要賣掉80戶,一樣在統計數字上,可以達到第一期就銷售高達8成的漂亮數據。

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平成時代即將結束,再過12天就進入新的紀元「令和」了。回想平成的不動產史,平成元年始於不動產泡沫最高點,隨後而來的,就是長達20幾年的泡沫崩盤築底時期。幸好在平成後期,因為申奧以及安倍經濟學,使得日本的不動產買盤以及價格再度起死回生。

根據報導,前年2017年下半期(7~12月)外資法人取得的日本不動產高達9620億日圓,但到了去年2018年下半期(7~12月),外資取得僅剩919億日圓,頓時減少了90%。其中尤其是中國法人,從2017年的2600億日圓down到了只剩7億日圓,縮水了99%。中國(法)人,已經從日本不動產市場當中消失了。當然中國法人會down這麼多,跟習大大的管制有相當大的關係,習大大說不准買,當然沒人能買。

但其實不單單是中國,整體外資法人的取得都減少了90%。外資法人減少這麼多的原因,可以歸因為二:第一,不動產價格漲太多,投報率下降,沒有賺頭。第二,就算外資有錢想買,也沒東西可買。說沒東西可買,但看圖表,日本國內不動產還是有7000多億的量,有可能貨都先被本國人先搶去吧。又或許,2017年外資取得創新高,2018年是隨之而來的反作用力。

那麼,個人買家部分如何呢?根據週刊訪問不動產業者,華人(台、港、新)等,買超高層塔式住宅的,還是有一定的買盤。至於是多少,報導中並未明確指出。但就猶如昨天的PO文,現在市面上充斥著一堆很貴的爛貨,選屋時,可能需要有更好的眼光,才能挑選到值得入手的物件。

IMG_20190418_0001.jpg

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近幾年新成屋的推案,品質越來越糟,地點也越來越爛。就有一個調查,針對去案場看屋的民眾,詢問他們看完案件後,是否有想購買的物件。沒想到最新的統計結果,居然有高達50%以上去賞屋的民眾,回答「想購入的件數為0件」。

也就是說,潛在的購屋族群有超過一半以上的人,對於最近的推案,完全沒有興趣。原因除了價位過高以外,品質也很差。花大錢,卻買到品質很差的東西,難怪大家都不想買。

最近某財閥系的不動產公司,堆出了一個他們公司頂級品牌的建案「Grand Hills」。這個品牌,主打金字塔頂端的客群,房屋品質、地點自然不在話下。以往,只要冠上這個名稱的房子,(只要錢夠多)都可以不必考慮太多直接買下。但這次推出的這個個案,地點雖然「聽起來」不錯,是在南青山,不過卻是在吵雜的大馬路邊。離車站遠也就算了,還不能享受閑靜的生活。最讓我吃驚的是,裡面居然規劃40幾平米的小房型,最大的房型也才120平米,戶數還高達100多戶...。

頂級住宅,乃至於豪宅最忌諱的就是參雜著小坪數的房屋以及過多的戶數。基地面積也才400多坪,完全沒有「豪」氣。會這樣規劃,就是想要以壓低坪數的方式來賣高價。

看來,房市相對高檔時,無論是台灣還是日本,都會推出很多這種假豪宅、四不像的產品。巴菲特曾經說過:「潮退了,就會知道誰在裸泳了」。就台北近幾年的經驗,也已經很清楚地讓大家知道,市場反轉時,這種東西會是死得最慘的一批。

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不知不覺已經到了2019年了,明年就是東京奧運舉辦年了。東京從2013年開始,房價漲了一大段,2018年的漲勢已經沒有前幾年勇猛,反倒有高檔盤旋的感覺。也因此,許多不動產專家就開始「預測」,奧運結束後,就是房市崩盤時。

奧運結束跟不動產的漲跌,真的有這麼大的關係嗎?週刊diamond的新年特刊,就舉出了這個圖表,來說明雪梨與倫敦,在奧運結束後,房價仍然繼續上漲。以奧運決定年為100,雪梨在奧運當年房價漲到了150,倫敦漲到了約130。奧運過後第四年,雪梨房價更是漲到了250,而倫敦則是來到了200。

奧運的舉辦,確實為房地產市場帶來加分,因為奧運的舉辦,帶來了更多的基礎建設,使得交通更方便,環境更優良,自然房價也就會上漲。但奧運結束後,房價是否下跌,可能要看經濟情勢。目前日本持續量化寬鬆政策,應該不太容易改變,而雖然日圓年初有回漲到104圓,但很快就回跌到了108~109區間。而雖然投資型的貸款,在過去的一年中,受到南瓜馬車事件的影響,使得投資型融資稍有緊縮,但房價並未因此有修正。畢盡在量化寬鬆的環境下,要銀行完全抽銀根,可能銀行自己會先受重傷。

如果說,奧運結束後,東京的房價會如何?我想,應該還是要多觀察景氣是否會反轉,美中貿易戰爭是否會白熱化,以及日圓匯率是否回漲。

至於今年十月的消費稅增稅,會不會造成14年時的增稅前搶屋熱潮?我想應該是不太會。14年時,房價還算便宜,19年,房價已經是相對高檔,為了省建物部分2%的消費稅而搶房,恐怕省也省不多了。

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  我們都知道,房屋是會折舊的。隨著建築物越來越老舊,租金就會逐年下跌。最常見的說法,就是一年以1%的幅度下滑。

  但有時候,我們不能知其然,而不知其所以然。因為一些似是而非的投資道理,不見得會是永恆的真理。上述「房租會隨著屋齡越老,而越來越便宜」的概念,看似合理,但卻忽略了,房租的高低,是很有可能隨著附近的供需以及經濟情勢而有所改變的。

  東京鑑定市場調查部的主任研究員就指出,現在東京,發生了「屋齡越老,租金越高」的逆轉現象。2017~2018年的統計指出,40年屋齡的中古大樓,平均租金居然高於30年屋齡的中古大樓。

  其原因就在於,目前屋齡40年的房屋,當時興建時,多半都集中在地點精華的地區。而隨著都市發展越來越成熟,過了十年後,建商要蓋房子時,已經找不到像是屋齡40年(十年前)那時候這麼好的地段了,所以屋齡30年的房屋,位置也多半都沒有屋齡40年的好,位置也比較偏,自然而然,租金就比較沒那麼好。

  也就是說,「地點」還是決定了物件本身的收益性,即便已經屋齡40年,租金條件還是高於地點比較差的屋齡30年屋。

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無論是世邦魏理仕(CBRE)、還是仲量聯行(JLL)的調查,都顯示出東京目前的A級商辦空屋率創新低,只有0.9%~1%,租金也有略幅上升,可以說是非常好。
 
所謂的A級商辦,一般是指都心五區商辦區中,樓地板總面積達1000坪以上、單層面積達300坪的商辦大樓。這些A級商辦的租金也都落在每坪3~4萬日圓左右。

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你喜歡買大建商的房子嗎?大建商的房屋,品牌形象好,因此多半都會比行情稍貴。表格就是日本大建商,俗稱Major 7的七大品牌開發商,所販售房屋的價位行情統計。

「相場割高度」,指得就是新屋販售時,售價比起行情貴幾%。三井不動產的新成屋是我覺得最好的,品牌形象也不錯,因此他的售價比起行情也貴了大概4.7%,而三菱地所的房屋感覺上就比較普通一點,但也不錯,是大品牌,比起行情貴大概2.9%。

而這七間當中,就住友不動產的房屋賣最貴,比起行情高了8.9%。那住友的產品有比較好嗎?嗯...大廳很華麗,但室內...你可以自己去看看。

住友的銷售模式不同於其他品牌,因為他們公司很有錢,所以房屋都可以慢慢賣,賣個五、六年結案都不怕,因此住友在銷售時,都把價位Hold住,不太容易降價。

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大家都知道,位於晴海的選手村,在奧運結束後會全部拆掉來蓋住宅房分售。前幾天,計劃已經出爐了。叫「Harumi Flag」,預計明年2019年春季,就會開啟樣品屋。對,奧運都還沒開始,就已經計劃好要銷售房屋了。

連結:
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

光看未來計畫圖,似乎很漂亮。到底這裡可不可以買來「自住」?我想,這應該是個人喜好的問題。

這個造鎮計畫,總共供給的房屋坪數高達4萬多坪,5632戶。再加上周遭勝鬨、以及晴海本身舊有的那幾根超高層塔式住宅Tower,隔壁豐洲也是興建了一堆超高層Tower,這裡以後可想而知,居住人口將會「非常」「非常」「非常」地密集。

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圖片為青山靈園。想必對於日本熟悉的朋友,都知道青山靈園是個多麽特殊的墳場。佔地面積很廣,位於東京都心超級精華區:青山。很多日本人,生前想住在青山,死了以後想埋進青山靈園。所以,這個墳墓不是嫌惡設施,旁邊最新的,三井不動產的曲線豪宅:Park Court The 青山 Tower,即便就在靈園旁,家家戶戶都有墳墓景觀,房價還是可以高價完銷。

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還記得幾年前麥當勞基金會打算在北市大安區錦安里設立「癌症重症兒童中途之家」,但卻受到周遭居民強烈反對,怕那些小孩入住,會影響周邊房價的新聞嗎?

連結:
https://www.ettoday.net/news/20120714/74416.htm

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最近話題很火紅的,就是這一號人物,電商ZOZO TOWN的社長,前澤友作。除了他即將上月球外,他還有一個家喻戶曉的明星女友:剛力彩芽。

為什麼提他呢?因為聽說他在千葉,買了一塊500坪的土地,花了100億日幣正在興建豪宅。

來,這裡問各位一個問題。如果你是銀行放貸的專員,社長這個不動產要你估價,你會怎麼估?這邊的土地價格,大概一坪80萬日幣。也就是說,社長買500坪的土地,光是土地價格就大約是4億日圓。

社長在4億日圓的土地上,花100億日圓來蓋豪宅,你會估他104億日圓,然後貸款給他9成嗎?如果是的話,恭喜你們銀行可能會因你而倒閉。

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今天出刊的住宅新報,刊登了今年度上半年,東京10年中古屋的漲幅。

10年中古屋上漲(首都圈)のコピー.jpg

  從第一圖(首都圈統計グラフ-2),我們可以得知,東京左邊的市部,以及橫濱、川崎等神奈川縣,中古屋房價並沒有怎麼漲,倒是東京都23區,從今年初至6月份,就漲了14%。

10年中古屋上漲(東京都)のコピー.jpg

  再仔細看第二圖(東京都統計グラフ-3),我們就知道,主要帶動整個東京都23區漲幅的,還是最精華的都心六區,光是半年就漲了23.1%。但除了這六區以外,城南以及城西一帶,可以說是沒怎麼動。價值較差的城北與城東,微微上揚。可見去年城北與城東的漲幅已經來到了極限,現在漲勢又回到了都心。

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記得我那一本已經絕版的書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》當中,6-7節有提到,無論是住宅貸款減稅,抑或是不動產取得稅...等的特例,如果想要享受節稅的優惠,房屋至少要有50平米以上。

無奈,近幾年東京房價越漲越高,房子也越蓋越小,要在都內買個50平米以上的房子,對於一班上班族來講,可以說是越來越困難。

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此外,隨著高齡化,老人越來越多。這些老人,他們的小孩也已經成家立業,自立門戶。家裡兩個老的,與其死守郊區的透天,倒不如搬到都心的電梯大樓。小一點也沒關係。

不只這樣,最近的不婚族越來越多,曾經看過一個統計,就是東京2040年以後,將來單身者將會越來越多。越來越不需要兩房的產品,只要好地點的小房子就夠了。即便結了婚,現在的頂客族也越來越多,其實40幾平米的房子就很夠用了。實在沒有必要買到太大的房屋。

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  台灣人講不動產,地點好,指的無非就是「蛋黃區」。在東京,如果你是買住宅型產品(非商辦與店面),由於東京的居住實情不像我們台灣,是「雞蛋型」,而是「甜甜圈型」,因此,所謂的好地點,必須從兩個觀點去看。

註:
雞蛋型:蛋黃、蛋白、蛋殼...等,由中心往外圍擴散的結構。
甜甜圈型:中心多為商辦與商業設施,較少人住,家庭幾乎都住在市郊外圍。

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